我国房地产税费制度存在的主要问题有哪些

我国现行房地产税收准则首要触及14个税种，现在实践征收的有12种。依照交税发作的环节区别，能够分为房地产的获得、保有和流通三个环节的税收。发作在房地产获得环节的税收有两种，即犁地占用税和固定资产出资方向调理税，但后者已暂停征收。犁地占用税的交税对象是占用犁地建房和从事其他非农业建造的行为。针对房地产保有环节的税收有三种，分别是乡镇土地运用税、房地产税和城市房地产税。
在房地产流通环节，我国现在设置的税种首要有经营税、企业所得税、外商出资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税(此环节两种房产税均依照交税人租借房产的租金收入计征)、土地增值税、印花税、契税、城市保护建造税。此外，与城市保护建造税征收方法相似的教育费附加也能够视同税收。
我国现在与房地产相关的收费项目繁复，且各当地的状况差异较大。就一般状况而言，收费项目在数十种之多，收费的性质有的归于地租，有的归于服务本钱代偿。收费一般进入当地财政的预算外资金，成为当地财政收入的重要弥补。
一、税费品种繁复，税租费概念混杂不清
现在我国与房地产直接有关的税种多达14种，其间实践征收的有12种，占我国实践征收税种数量(24种)的一半。收费项目就愈加冗杂，一般都在几十种，多的当地乃至超越百种。
税、租、费原本各自性质不同。税收是国家凭仗其政治权力强制、无偿、固定地占有的一部分国民收入，是补偿政府供给遍及服务所需的价值;地租是土地一切者凭仗其土地一切权向土地运用者讨取的运用土地的酬劳，表现的是一种朴实的经济联系;费则是政府有挑选地补偿为特定公民集体供给特定服务所需费用，处理的是享用特别服务的公民与非享用特别服务公民之间的公正担负问题，表现的是政府及有关部门与土地运用者间的等价交换联系。
我国现在房地产税费系统中租、税、费稠浊现象严峻，以税代租、以费代税、以税代费、以费代租的现象都有存在。因为三者之间边界混杂，降低了税收的严肃性、标准性，滋长了乱收费的不良风气，也使得税收的宏观调控功用遭到了约束和削弱。
二、税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而流通环节税负畸重
现在我国房地产税制方针基本上是不卖不税，不租不税，一旦租售，则数税并课，构成房地产保有环节税负畸轻而流通环节税负畸重。如对土地而言，获得环节的犁地占用税和运用环节的乡镇土地运用税税额标准均较低，起不到调理土地级差收益，促进高效、集约用地的效果;对房产而言，保有环节的房产税对一切非经营用房一概免税，起不到作为财产税对收入分配进行调理的效果。
而在房地产的流通环节，除了税费品种繁复以外，土地增值税的税率高达30%-60%，若再加上5%的经营税和33%的企业所得税，企业的实践均匀税负水平到达40%以上，高于国际大都国家和地区的水平。流通环节的税负过高，不只阻止了房地产商场的构成和开展，也使逃税等躲避和投机行为多发，使税收的严肃性遭到应战。
三、税制自身存在有欠公正之处
首要表现在表里税制不一致和城乡税制不一致两个方面。表里税制的不一致使内资企业的税负高于外资企业(详细差异见右表)，有悖于WTO的国民待遇准则和公正竞赛的准则。城乡税制的不一致指的是乡镇企业的房地产交税而乡村企业的房地产不交税，相同构成不公正竞赛，也不利于促进乡村土地的集约化运用。
四、计税根据不科学，征管缝隙大
因为我国没有建立起房地产评价准则，使得房地产的占有、运用和转让买卖等诸多方面的计税根据难以合理确认。现在也还缺少对房地产的严厉的注册挂号准则，使交税人在交税申报时有招摇撞骗的时机，而税务机关对此又无法查实。
五、房地产行政事业收费系统紊乱，重复收费，计征不标准
各地的行政收费不同程度地存在如下现象：
①市政建造重复收费，如企业缴付了土地出让金，还要交纳综合性的市政建造配套费、单向性的配套设备建造费，有的当地还要以什物向有关部门供给居委会、派出所、中小学校舍等设备，相似的配套设备费用往往占交纳总费的70%-80%。
②征地费与土地运用费堆叠。
③对土地转让收益重复计征。
④某些管理费重复收取，部分收费项目不合理。