买二手房应注意什么问题
来源：听讼网整理 2018-07-08 17:40
关于在京打拼的大部分人而言，能购买一套归于自己的房子本应是一件高兴的工作，可是，跟着越来越多胶葛的发作，很多人没有感受到购房带来的高兴，反而因购房使其更为糟心。
户口问题
【事例】
刘先生为了女儿能上中关村某重点中学，购买了蒋先生坐落该学区内的一套80平方米的房子，价款500万元，两边在生意合同中约好蒋先生应于房子过户后30日内将原有户口迁出，逾期按日付出总房价款万分之五的违约金。后刘先生付出完一切购房款，并将房子过户至自己名下，但蒋先生并未如期将房子内户口迁出，而刘先生因户口迟迟未迁入耽误了女儿上该重点中学的时刻。刘先生将蒋先生诉至法院，要求蒋先生将户口迁出，并要求其按日付出总房款万分之五的违约金。
蒋先生辩称，自己现已活跃合作迁户口，可是新房还没有下来，无法如期将户口迁出，期望法院对违约金予以酌减。法院经审理后以为，蒋先生未依照合同约好将户口迁出，显着违背合同约好，理应付出违约金。鉴于违约金规范显着过高，且蒋先生恳求法院酌减，法院终究根据案子具体情况依法裁夺蒋先生付出15万元违约金。
【剖析】
根据《合同法》第114条规则，当事人能够约好一方违约时应当根据违约情况向对方付出必定数额的违约金，也能够约好因违约发作的丢失赔偿额的计算方法。约好的违约金低于形成的丢失的，当事人能够恳求人民法院或许裁定组织予以添加;约好的违约金过火高于形成的丢失的，当事人能够恳求人民法院或许裁定组织予以恰当削减。
北京市实施学区房方针以来，许多家长为了让孩子能上有名气的校园，不吝花费巨资购买学区房，可是该类房子中，大多已有户口在房子内，影响买房人的户口迁入以及实际运用。部分买房人在生意合同中约好期限迁出户口，但未约好逾期迁出的违约职责;部分人在合同中约好了期限迁出户口，亦约好了逾期迁出的违约职责。关于前者，因违约职责不明，往往很难得到法院的支撑;关于后者，尽管约好了高额的违约金，可是法院在断定的时分，对违约金的数额亦会根据具体情况断定。不管何种方式，买房者诉至法院的意图，均是为了将原有户口迁出，可是根据我国现在户籍管理方针，户籍管辖权是派出所，而非法院，法院亦无权判令强即将户口迁出。
在此情况下，建议，一方面，买房者能够在生意合同中约好迁出户口作为付出悉数购房款的条件，另一方面，提早查询房子内现有户口情况，购房时将户口作为决议是否买房的要素之一。
汇款问题
【事例】
小刘在京打拼多年，总算攒够了买房的钱，2014年3月，小刘与马女士签定房子生意合同，约好小刘以380万元价格购买马女士的房子。后小刘付出了马女士50万元预付款，并将剩下房款分两次汇款到了一个名为张甲的账户。不料，小刘汇完金钱后，马女士回绝与小刘处理房子过户手续，理由是小刘未付清房款。小刘称，剩下的房款是依照马女士的要求汇到张甲的账户的，对此，马女士予以否定。小刘未提交相关根据证明马女士指示其将相关钱款汇到张甲的账户，两边在合同中列明的收款账号亦非张甲。
【剖析】
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规则，当事人对自己提出的建议应当及时供给根据。《人民法院关于民事诉讼根据的若干规则》第二条规则，当事人对自己提出的诉讼恳求所根据的现实或许辩驳对方诉讼恳求所根据的现实有职责供给根据加以证明。没有根据或许根据不足以证明当事人的现实建议的，由负有举证职责的当事人承当晦气结果。
在商场生意中，许多购房者由于没有经验，抑或是粗枝大叶，抑或是出于对对方的信赖，抑或是法律知识的短缺，没有养成将重要事项签定书面协议进行承认并保存根据的习气，往往相信口头约好。一旦对方反悔，假如供给不出确凿的根据，便会带来极大的丢失。尤其是在相似大额的房子生意中，生意两边应对要害事项用书面合同方式清晰约好，并由两边签字盖章承认。合同实行中有改变事项，亦应当签定补充协议予以清晰。相似本案中有向别人打款的景象，必定要保存出卖人托付别人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关根据。
交房问题
【事例】
2013年8月，张先生购买了陈先生的一套房子，后张先生按约付出结束购房款，陈先生亦合作张先生处理完房子过户手续。合理张先生喜滋滋地预备入住新房子时，却发现该房子早已被陈先生租借给别人运用，且租期至2016年1月届满，张先生遂将租户及陈先生诉至法院，要求租户期限搬离，陈先生交给房子。
【剖析】
《合同法》第229条规则，租借物在租借期间发作一切权变化的，不影响租借合同的效能。“民通定见”第119条规则，私有房子在租借期内，因生意、赠与或许承继发作房子产权搬运的，原合同对租借人和新房主有用。
此案触及生意不破租借准则，即在租借联系存续期间，即便一切权人将租借物让与别人，对租借联系也不发作影响，买受人不能以其现已成为租借物的一切人为由否定原租借联系的存在并要求承租人返还租借物。在二手房生意中，买房人应对房子实际运用情况进行全面的了解，及时现场勘查;一起，能够在生意合同中清晰条款约好，假如卖房人隐秘房子已租借信息或许在实行合同中成心将房子租借别人的，应付出必定金额的违约金，以加大卖房人的违约本钱。
户口问题
【事例】
刘先生为了女儿能上中关村某重点中学，购买了蒋先生坐落该学区内的一套80平方米的房子，价款500万元，两边在生意合同中约好蒋先生应于房子过户后30日内将原有户口迁出，逾期按日付出总房价款万分之五的违约金。后刘先生付出完一切购房款，并将房子过户至自己名下，但蒋先生并未如期将房子内户口迁出，而刘先生因户口迟迟未迁入耽误了女儿上该重点中学的时刻。刘先生将蒋先生诉至法院，要求蒋先生将户口迁出，并要求其按日付出总房款万分之五的违约金。
蒋先生辩称，自己现已活跃合作迁户口，可是新房还没有下来，无法如期将户口迁出，期望法院对违约金予以酌减。法院经审理后以为，蒋先生未依照合同约好将户口迁出，显着违背合同约好，理应付出违约金。鉴于违约金规范显着过高，且蒋先生恳求法院酌减，法院终究根据案子具体情况依法裁夺蒋先生付出15万元违约金。
【剖析】
根据《合同法》第114条规则，当事人能够约好一方违约时应当根据违约情况向对方付出必定数额的违约金，也能够约好因违约发作的丢失赔偿额的计算方法。约好的违约金低于形成的丢失的，当事人能够恳求人民法院或许裁定组织予以添加;约好的违约金过火高于形成的丢失的，当事人能够恳求人民法院或许裁定组织予以恰当削减。
北京市实施学区房方针以来，许多家长为了让孩子能上有名气的校园，不吝花费巨资购买学区房，可是该类房子中，大多已有户口在房子内，影响买房人的户口迁入以及实际运用。部分买房人在生意合同中约好期限迁出户口，但未约好逾期迁出的违约职责;部分人在合同中约好了期限迁出户口，亦约好了逾期迁出的违约职责。关于前者，因违约职责不明，往往很难得到法院的支撑;关于后者，尽管约好了高额的违约金，可是法院在断定的时分，对违约金的数额亦会根据具体情况断定。不管何种方式，买房者诉至法院的意图，均是为了将原有户口迁出，可是根据我国现在户籍管理方针，户籍管辖权是派出所，而非法院，法院亦无权判令强即将户口迁出。
在此情况下，建议，一方面，买房者能够在生意合同中约好迁出户口作为付出悉数购房款的条件，另一方面，提早查询房子内现有户口情况，购房时将户口作为决议是否买房的要素之一。
汇款问题
【事例】
小刘在京打拼多年，总算攒够了买房的钱，2014年3月，小刘与马女士签定房子生意合同，约好小刘以380万元价格购买马女士的房子。后小刘付出了马女士50万元预付款，并将剩下房款分两次汇款到了一个名为张甲的账户。不料，小刘汇完金钱后，马女士回绝与小刘处理房子过户手续，理由是小刘未付清房款。小刘称，剩下的房款是依照马女士的要求汇到张甲的账户的，对此，马女士予以否定。小刘未提交相关根据证明马女士指示其将相关钱款汇到张甲的账户，两边在合同中列明的收款账号亦非张甲。
【剖析】
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规则，当事人对自己提出的建议应当及时供给根据。《人民法院关于民事诉讼根据的若干规则》第二条规则，当事人对自己提出的诉讼恳求所根据的现实或许辩驳对方诉讼恳求所根据的现实有职责供给根据加以证明。没有根据或许根据不足以证明当事人的现实建议的，由负有举证职责的当事人承当晦气结果。
在商场生意中，许多购房者由于没有经验，抑或是粗枝大叶，抑或是出于对对方的信赖，抑或是法律知识的短缺，没有养成将重要事项签定书面协议进行承认并保存根据的习气，往往相信口头约好。一旦对方反悔，假如供给不出确凿的根据，便会带来极大的丢失。尤其是在相似大额的房子生意中，生意两边应对要害事项用书面合同方式清晰约好，并由两边签字盖章承认。合同实行中有改变事项，亦应当签定补充协议予以清晰。相似本案中有向别人打款的景象，必定要保存出卖人托付别人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关根据。
交房问题
【事例】
2013年8月，张先生购买了陈先生的一套房子，后张先生按约付出结束购房款，陈先生亦合作张先生处理完房子过户手续。合理张先生喜滋滋地预备入住新房子时，却发现该房子早已被陈先生租借给别人运用，且租期至2016年1月届满，张先生遂将租户及陈先生诉至法院，要求租户期限搬离，陈先生交给房子。
【剖析】
《合同法》第229条规则，租借物在租借期间发作一切权变化的，不影响租借合同的效能。“民通定见”第119条规则，私有房子在租借期内，因生意、赠与或许承继发作房子产权搬运的，原合同对租借人和新房主有用。
此案触及生意不破租借准则，即在租借联系存续期间，即便一切权人将租借物让与别人，对租借联系也不发作影响，买受人不能以其现已成为租借物的一切人为由否定原租借联系的存在并要求承租人返还租借物。在二手房生意中，买房人应对房子实际运用情况进行全面的了解，及时现场勘查;一起，能够在生意合同中清晰条款约好，假如卖房人隐秘房子已租借信息或许在实行合同中成心将房子租借别人的，应付出必定金额的违约金，以加大卖房人的违约本钱。