合作建房的土地价值需要缴纳契税吗

网友发问：
我公司有一个开发项目，我方出资金，协作方出土地，建成后给协作方部分房子作为补偿(协作方得到的房子作为还给原住民的安顿房)，协作方的土地价值是否能够经过评价陈述的价值进入开发本钱?该土地评价价值是否交纳契税?
律师回答：
1、关于协作建房土地价值的承认。
《国家税务总局关于印发〈营业税问题回答(之一)〉的告诉》(国税函发〔1995〕156号)规则，协作建房，是指由一方(以下简称甲方)供给土地运用权，另一方(以下简称乙方)供给资金，协作建房。协作建房的方法一般有两种：第一种方法是朴实的“以物易物”，即两边以各自具有的土地运用权和房子一切权相互交流。详细的交流方法也有以下两种：
(一)土地运用权和房子一切权相互交流，两边都获得了具有部分房子的一切权。在这一协作过程中，甲方以转让部分土地运用权为价值，交换部分房子的一切权，发生了转让土地运用权的行为;乙方则以转让部分房子的一切权为价值，交换部分土地的运用权，发生了出售不动产的行为。因而协作建房的两边都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地运用权”子目纳税;对乙方应按“出售不动”税目纳税。因为两边没有进行钱银结算，因而应当依照实施细则第十五条的规则别离核定两边各自的营业额。假如协作建房的两边(或任何一方)将分得的房子出售出去，则又发生了出售不动产行为，应对其出售收入再按“出售不动产”税目征收营业税。
依据上述规则，贵公司出资金并立项，协作方出土地，建成后给协作方部分房子作为补偿，即两边以各自具有的土地运用权和房子一切权相互交流。在这一协作过程中，协作方以转让部分土地运用权为价值，交换部分房子的一切权，发生了转让土地运用权的行为;贵公司则以转让部分房子的一切权为价值，交换部分土地的运用权，发生了出售不动产的行为。因而，协作建房的两边都发生了营业税的应税行为。由此而言，贵公司开发本钱中土地的价款应该按建成后分给协作方房子的价格来确认。
2、关于协作建房征纳契税问题。
《财政部、国家税务总局关于协作开发的房地产权属搬运征免契税的批复》(财税〔2004〕91号)清晰，珠海市房产公司具有土地，珠海南嘉房产开发有限公司供给资金，共建住宅。珠海南嘉房产公司获得了珠海市房产公司的部分土地运用权，归于土地运用权权属搬运。依据《契税暂行条例》的规则，珠海南嘉房产开发有限公司接受土地运用权，应交纳契税。因而，对珠海南嘉房产开发公司应按其获得的85%土地运用权的成交价格计征契税。
依据上述规则，协作开发的房地产，协作方以转让部分土地运用权为价值，交换部分房子的一切权。贵公司接受土地运用权，应按建成后分给协作方房子的价格来交纳契税。