未实现增值的房产需要征收土地增值税吗

【问题】
我市某乡村信用协作联社，经地点省监管局同意，于2008年正式改制为乡村协作银行。近期，税务机关在对该行2007及2008两个年度进行税务查看时发现，该行从2007年起以组织改革、财物整合为由对所辖城镇等组织的房产进行分批处置，但均未申报交纳营业税及土地增值税。当地税务部分决议对其出售不动产补缴营业税。可是，因为该行所处置的不动产均为自行处置，未通过合法的评价组织评价，仅能供给房产原值，税务机关对比房地产开发企业的相关规则，依照预征率对其转让房地产的行为进行了征收。为此，该行财务人员提出异议以为，有的房产并未完成增值，乃至还亏本，这样一致征收土地增值税是否适宜?
【回答】
首要应予指出的是，因为该行归于非房地产开发企业，对其转让房地产中收入及扣除项目的承认，应依照《土地增值税暂行条例》及实施细则等相关文件的规则进行，以交税人转让房地产所获得的收入减除核算增值额的扣除项目后的余额核算交纳，对转让收入或扣除项目存在不实景象的，能够进行评价或核定征收，按预征率进行清算是不适宜的。这儿要区分以下几种景象进行详细承认。
收入的承认
交税人转让房地产所获得的收入，包含转让房地产的悉数价款及有关的经济收益，包含钱银收入、什物收入和其他收入。但对交税人有下列景象之一的，依照房地产评价价格核算征收。
(一)转让房地产的成交价格低于房地产评价价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评价价格承认转让房地产的收入。这主要指交税人申报的转让房地产的实践成交价低于房地产评价组织鉴定的买卖价，交税人又不能供给凭据或无正当理由的行为。
(二)隐秘、虚报房地产成交价格，应由评价组织参照同类房地产的商场买卖价格进行评价。税务机关依据评价价格承认转让房地产的收入。
一起，《财政部、国家税务总局、国家国有财物管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评价问题的告诉》(财税[1995]61号)规则，凡转让国有土地运用权、地上建筑物及其附属物的交税人，依照土地增值税的有关规则，需求依据房地产的评价价格计税的，可托付经政府同意建立，并依照《国有财物评价管理办法》规则的由省以上国有财物管理部分颁发评价资历的财物评价事务所、会计师事务所等各类财物评价组织受理有关转让房地产的评价事务。
扣除项目金额的承认
转让房地产扣除项目金额的承认，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些详细问题规则的告诉》(财税[1995]48号)规则以下几个方面。
(一)关于转让旧房怎么承认扣除项目金额。
转让旧房，应按房子及建筑物的评价价格、获得土地运用权所付出的地价款和按国家一致规则交纳的有关费用以及在转让环节交纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对获得土地运用权时未付出地价款或不能供给已付出的地价款凭据的，不答应扣除获得土地运用权所付出的金额。
别的，交税人转让旧房及建筑物时因核算交税的需求而对房地产进行评价，其付出的评价费用答应在核算增值额时予以扣除。
关于新建房与旧房的界定问题，新建房是指建成后未运用的房产。但凡已运用一守时间或到达必定磨损程度的房产均属旧房。运用时间和磨损程度规范可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和当地税务局详细规则。
(二)供给扣除项目金额不实的，应由评价组织依照房子重置成本价乘以成新度折扣率核算的房子成本价和获得土地运用权时的基准地价进行评价。税务机关依据评价价格承认扣除项目金额。但对交税人隐秘、虚报房地产成交价格等景象而按房地产评价价格核算征收土地增值税所发作的评价费用，不答应在核算土地增值税时予以扣除。
(三)交税人转让旧房的，如不能获得评价价格，核算土地增值税时怎么承认准予扣除的项目?
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》(财税[2006]21号)规则：交税人转让旧房及建筑物，凡不能获得评价价格，但能供给购房发票的，经当地税务部分承认，能够将《土地增值税暂行条例》第六条第(一)项规则的获得土地运用权所付出的金额和第(三)项规则的旧房及建筑物的评价价格的金额，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算。
例如，以10万元购买房子，第8年时转让，转让时不能获得评价价格，不考虑其他的扣除项目，此刻的扣除金额为10×(1 5%×8)=14(万元)。对交税人购房时交纳的契税，凡能供给契税完税凭据的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
(四)关于转让旧房及建筑物，既没有评价价格，又不能供给购房发票的，当地税务机关能够依据《税收征管法》第三十五条的规则，实施核定征收。
关于土地增值税的核定征收包含如下：对非房地产开发企业而言，本例中的乡村协作银行虽非房地产开发企业，但鉴于其能获得房产原值的原始发票，所以能够按财税[2006]21号的规则进行扣除项目的承认，并据以核算土地增值税;假如既没有评价价格，又不能供给购房发票的，可依照税务部分核定的征收率进行核算征收。
但本例中的税务机关按预征率进行征收是不适宜的，因为预征今后，还要清算。因为该行所转让的房地产是一次性行为，不存在预征问题，实施核定征收，实践上便是进行了清算。