租房合同中解除条件与约定解除权有哪些不同

【案情】
甲公司与乙公司签定了一份《厂房租借合同》，约好乙公司承租甲公司的一处厂房，租借期限为十个月，从2013年3月1日起至2013年12月31日止。两边在合同中约好“如发作下列任何一种状况，甲方可停止本合同：1、甲方提早60天书面告诉乙方……”。两边一起约好：“违约职责：1、乙方无正当理由逾期交纳租金的，每逾期一天，乙方按逾期金额的千分之三付出违约金;2、任何一方提早革除本合同的，违约方承当相当于两个月租金的违约金……”。在合同实行期内，甲公司于2013年6月8日向乙公司宣布告诉：“我司拟在2011年8月31日停止与贵司现行之厂房租借合同。”甲公司在该告诉中一起奉告乙公司其是依照合同的约好做到了提早60天告诉，并免收7月、8月两个月的租金。因乙公司在2013年8月31日前并未搬离租借的厂房。甲公司遂于2013年9月8日再次以书面形式向乙公司宣布告诉，载明：“我司已于2013年6月8日书面告诉停止与贵司现行之厂房租借合同，至今我司未收到贵司的相关回复定见。现我司再次书面告诉贵司，我司将于2013年9月30日作为终究停止现行厂房租借合同之期限，并遵循厂房租借合同相关条款免收两个月租金”。后乙公司迟至2014年1月才彻底搬离租借厂房。就租金及相关费用经洽谈未果后，甲公司向法院申述要求乙公司付出自2013年7月至乙公司实践搬离厂房的实践运用费、水电费及延期付出利息。乙公司在辩论中则称甲公司提早革除合同构成违约，依据合同约好甲公司应当革除乙公司两个月租金作为该违约金，且甲公司提早革除合同给乙公司造成了高于两个月租金的丢失，应当恰当调高该违约金数额。
【不合】
本案在审理过程中，就租借合同中甲公司“提早60天告诉即可革除合同”这一约好的法令性质以及甲公司据此提早革除合同的行为是否构成违约产生了必定争议。关于租借合同中甲公司“提早60天告诉即可革除合同”这一约好的法令性质：
第一种观念以为，该约好可看做是约好革除权条款。
第二种观念以为该条款是合同中所附的革除条件。
【分析】
听讼网小编附和第二种观念，该条款并非约好革除权，而是约好的合同革除条件。
依据合同法第九十三条第二款的规则，约好革除权是在当事人之间约好了一方革除合同的条件，当革除合同的条件成果时，革除权人能够革除合同。该革除合同的条件是将来不确定发作的现实。由于在该现实发作后革除权人刚才享有革除合同的权力，才有或许行使革除权，因而条件的成果与革除权的行使必定是次第有先后的两个独立事情。可是从本案租借合同的该条款中明显无法别离出这两个阶段。而且，在约好革除权的景象下，当约好的革除条件成果时，合同或许因革除权人行使革除权而告革除，也或许因不行使革除权而持续实行。可是在本案中，当甲方提早60天书面告诉乙方停止合一起，从告诉载明的日期开始60日后合同必定宣告停止。故该项约好并非约好革除权的条款。
细心考量该“提早60天告诉即可革除合同”条款，能够发现“甲方提早60天书面告诉乙方”包括两部分的现实，一是甲方书面告诉乙方不再实行合同，要求停止合同。二是60天的期间通过。关于终究发作的合同效能在两边当事人之间停止的法令作用而言，此项约好是把将来或许发作的某个现实即停止合同的书面意思表明被甲方宣布和60天的期间通过约好为合同效能停止的条件，而并非将甲方在某种景象下能够单方面革除合同约好为甲方的一项权力。依据合同法第四十五条的规则“当事人对合同的效能能够约好附条件……附革除条件的合同，自条件成果时失效。”当甲方向乙方宣布载明革除合附和思表明的书面告诉而且60日已然通过之时正是约好的革除条件成果之时，此刻合同的效能停止。
关于甲公司提早革除合同的行为是否构成违约，第一种观念以为甲公司的行为构成违约。由于当事人两边签定的合同合法有用，两边均应依照合同的约好行使权力和实行责任。本案中厂房租借合同清晰约好租借期至2013年12月31日止。在此日期前甲公司均应供给契合合同约好的厂房供乙公司运用。可是甲公司向乙公司宣布书面告诉要求早于该期限停止合同，归于合同法第九十四条规则的“底子违约“的景象，即在实行期限届满之前，当事人一方清晰表明不实行首要债款。因而甲公司提早革除合同的行为构成违约。而且依据租借合同的约好，须承当革除两个月租金的违约职责。第二种观念以为甲公司的行为不构成违约。由于合同清晰约好甲公司能够提早60天书面告诉革除合同，故甲公司提早革除合同的行为是在行使合同赋予的权力，不应当视为违约。那么甲公司所承当的革除两个月租金的职责天然也并非违约职责，而是被赋予革除合同的权力所承当的对等责任。
听讼网小编以为甲方宣布提早停止合同权力责任的行为不构成底子违约，可是并不彻底附和第二种观念的理由。如果把合同中“甲方提早60天书面告诉乙方可停止合同”的条款视作赋予甲方的一项约好革除权，这是与合同法关于约好革除权的规则不相符的。可是虽然该条款不是一项约好革除权条款，但是由于甲方提早革除合同的行为为当事人在缔结合一起所必定，那么甲方的该行为就不能被点评为违约行为。一起该行为也不具有被点评为权力的特点，由于正如前文所述，它仅仅革除条件的一个组成部分罢了。两边当事人在设定这个革除条件条款的时分，为甲方设定了一项责任，即当甲方实践了“甲方提早60天书面告诉乙方可停止合同”的条款时，甲方须向乙方担负革除两个月租金的责任。故该合同表述所运用的“违约金”一词实质上并非法定的“违约金”性质，而是合同两边约好的合同实行过程中或许会发作的金钱债款联系。