房地产建筑业的纳税如何筹划

案 例：A房地产开发公司是首要从事居民住所及商业用房开发，城市配套设备建造，以及欧式装饰、园林绿化等事务的股份制企业，具有自己的修建施工队、营销公司、广告公司、装饰公司。每年居民住所及商业用房开发量在10万平方米以上。公司注册资金5亿元，每年出售收入10亿元左右，归于政府甲级房地产开发企业。
经过对A房地产开发公司财税状况的剖析，笔者从以下方面拟订了交税谋划计划：
(一)、筹集资金的交税谋划
A房地产公司对资金的需求量较大，怎么筹集资金，对公司的运营开展起着至关重要的效果。从税收的视点调查，不同的筹资办法公司所承当的税负是不同的。
1、经过金融机构融资。A房地产公司新开发一个项目，需求资金1500万元。假如企业挑选向银行贷款，按年利率8%核算，每年需付出利息120万元，该利息费用能够税前列支，因而选用银行贷款办法融资，对公司赢利的影响额是120万元，即选用银行贷款融资能够为公司节税39.6万元(120×33%)。
2、经过发行债券融资。关于上述项目，假如A房地产公司经同意发行债券融资，债券年利率为10%，则经过债券融资对公司赢利的影响额为150万元，即选用发行债券融资能够少缴交税金49.5万元(150×33%)。
(二)、承认收入的交税谋划
A房地产开发公司对外签订了一份分期收款出售房产合同，合同中商品房总价款400万元，分4次付清，首期付款40%.首期付款后，即把商品房所有权转让，假如此刻承认收入，应交营业税400×5%=20(万元)。假如按分期收款承认收入，第一次应交营业税400×40%×5%=8(万元)，今后3次别离应交营业税400×20%×5%=4(万元)。尽管两种办法承认收入都是交营业税20万元，但选用分次承认收入能够推迟交税时刻。
《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的告诉》(国税发[2003]83号)规则：关于采纳分期付款办法出售开发产品的，应按出售合同或协议约好付款日承认收入的完成。付款方提早付款的，按实践付款日承认收入的完成。
(三)、土地增值税的交税谋划
A房地产开发公司商品房出售收入为1.5亿元，其间普通住所的出售额为1亿元?奢华住所的出售额为5000万元。税法规则的可扣除项目金额为1.1亿元，其间普通住所的可扣除项目金额为8000万元，奢华住所的可扣除项目金额为3000万元。
假如不分隔核算，A公司应交纳土地增值税为：
增值率(增值额与扣除项目金额的比例)为(15000-11000)÷11000×100%=36%，因而适用30%的税率，
应纳土地增值税=(15000-11000)×30%=1200(万元)。
假如分隔核算，应交纳土地增值税核算如下：
普通住所：
增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%，适用30%的税率，
应纳土地增值税=(10000-8000)×30%=600(万元);
奢华住所：
增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%，适用40%的税率，
应纳土地增值税=(5000-3000)×40%-3000×5%=650(万元)
应纳土地增值税算计金额=600 650=1250(万元)
分隔核算比不分隔核算多开销税金50万元，因为普通住所的增值率为25%，超越20%，还要交纳土地增值税。进一步谋划的要害便是经过恰当削减出售收入使普通住所的增值率控制在20%以内。这样能够获得两层优点：一是能够免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房子质量，改进了房子的配套设备等，能够在现在剧烈的出售战中获得优势。
(四)、搁置房地产出资交税谋划
A房地产公司在城市富贵地带有一处空置房产，该房产有两种不同的出资办法：租借获得租金收入;以房地产入股联营分得赢利。这两种出资办法所涉税种及税负各不相同，存在着较大的谋划空间。假定房产原值为800万元，实践使用面积为200平方米，租借则每年可获得租金收入180万元;用于联营，则预期每年的联营企业赢利中A公司所占比例为400万元。
下面咱们进行一般性剖析，假定房产原值为K，假如租借则每年可获得租金收入X1，用于联营，则预期每年的联营企业赢利中A公司所占比例为X2，租借和联营的税负别离为Y1、Y2.
1、采纳租借办法应承当的税负
营业税：房子租借属服务业，按租金收入的5%纳税，则为5%X1;
房产税：房产税按照房产租金收入核算交纳，税率为12%，则房产税税负为12%X1;
城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其交纳的营业税税额为计税根据，则城建税税负为7%×5%Xl=0.35%X1;
教育费附加：3%×5%X1=0.15%X1;
印花税：在缔结合一起必需要交纳印花税，《印花税暂行条例》第3条规则：“按租借金额1‰贴花”，因而印花税税负为0.1%X1;
所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因而，所得税税负为：33%×(X1-5%X1-0.35%X1-0.15%X1)=31%X1
整体税负Y1=营业税 房产税 城建税 印花税 所得税 教育费附加=5%X1 12%X1 0.35%X1 0.1%X1 31%X1 0.15%X1=48.6%X1
2、采纳联营办法应承当的税负
房产税：房产税按照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%.减除30%，则房产税税负=1.2%×(1-30%)K=0.0084K;
土地使用税(此税种从量定额计征，各地规范纷歧，以南京为例，假定区域单位税额为0.7元/平方米)，假定该房产使用面积为L平方米，土地使用税税负=0.7×L=0.7L;
所得税：联营赢利所得应缴所得税，所得税税负=X2×33%=33%X2;
整体税负Y2=房产税税负   土地使用税税负   所得税税负=0.0084K 0.7L 0.33X2
3、寻求税负均衡点
因为租金收入相对固定，并且在租借前往往能够协商确认，而联营收入则因影响要素多，不确认性更大，所以能够用租金来猜测联营收入。当二者税负持平时，有：
0.486X1=0.0084K 0.7L 0.33X2 X2=(48.6X1-0.84K-70L)/33
在使用房地产进行出资时能够使用以上的函数公式进行测算，根本定论如下：
若预期联营的收入X2>(48.6×租金收入-0.84×房产原值-70×实践使用面积)/33，则该项房产采纳联营办法税负轻于采纳租借办法，从税收的视点考虑宜选用联营办法;反之，则应采纳租借办法。
关于A房地产公司，400万 <(48.6×180万-0.84×800万 70×200)/33，采纳租借办法能够节税。当然，这儿只是考虑了税负要素，在详细财政决议计划时，还要考虑出资危险、合同束缚等要素。