应如何处理一房二卖的行为

一房二卖，从字面意思来了解便是，将一套房子先后卖给了不同的两个人。在这种状况下必定会对其间某一人发作极大晦气，那么在这个问题呈现后，该套房子的终究一切权终究应该归于谁呢？自己在面临这种境况时又该怎么应对呢？听讼网中山律师整理了相关内容，期望对您有所协助。
一、关于一房二卖的行为怎么处理
1、在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人缔结合同后，对后一个购房者实行了合同责任，处理了房产过户挂号手续的景象。 一房二卖中，这种景象最为遍及。在该景象下，两个房子生意合同均属有用。但因建立在后的合同现已实行结束，该合同中的购房者已实践获得房子一切权。 此刻，前后两个购房者享有的恳求权性质是不同的。后一个购房者因为现已获得了产权，对房子享有的是物权恳求权。前一个购房者发作的是债款恳求权，该债款恳求权是一种对出卖人的恳求给付，可是对房子来说前一个购房者没有获得产权，所以应负返还房子的责任。 依据法律规则，房子产权现已归别人一切，开发商对前一个购房者实践实行已不能，在该种景象下，前一个购房者不能强制实行购房合同。此刻，合同上的债款转化为危害补偿的债款。 关于危害补偿的数额多少，除法律还有规则或合同还有约好外，应以添补债款人所受危害及所失利益为限。实务中，开发商往往在房地产增值时，见利背约而与出价高的购房者成交，对该房子的提价部分，归于前一个购房者的可等待利益，应视为所失利益，列入补偿规模之内。这样才干更彻底地实行公平缓诚信准则。
2、在一房二卖中，出卖人将房子售与前一个购房者签定合同并处理了产权过户挂号之后，又与别人就同一房子签定生意合同。 在一房二卖中，这种景象也很遍及。此刻，因为房子产权现已过户，开发商已非房子一切权人。《合同法》第一百三十二条第一款规则：“出卖的标的物，应当归于出卖人一切或许出卖人有权处置。”不归于出卖人一切且出卖人无处置权的物，不构成生意合同的标的物。换言之，《合同法》不供认出卖别人之物的合同的效能。
3、在一房二卖中，二次生意均未完结过户挂号的处理。 在一房二卖中，签定了两次购房合同但都没有处理过户挂号的景象下，房子一切权仍为开发商享有，而两个购房人都未获得房子的一切权。准则上讲，买受人只能经过债款维护办法维护自己的权益。 两个购房者是相等的法律地位，那么法院就会考虑当事人两边未挂号的原因、两边或一方的差错状况、买受人长时间占有房子的现实、生意联系的特征、返还房子是否或许等要素决议是否承认原联系无效。也便是说，假如两个生意合同都没有处理过户，法院会区别不同状况，予以合理的处理。
二、怎么防止一房二卖
关于购房者而言，应注重从源头、从开端就开端防止和防止掉入“一房二卖”的圈套。
(一)买房时必定要及时网签，严厉采纳资金监管及资金保管的方式进行买卖。依据现在的房子生意买卖设置，二手房网签能够使房产买卖透明化，经过标准合同文本，充沛保证生意两边当事人的合法利益，经过存案有用防止一房二卖。一起，买房者在签定购房合一起，应尽量能够清晰“一房二卖”等禁止性规则，并加剧此种行为的违约责任。
(二)购房者要查询所购房子的产权，提存房子产权证。从签定房子生意合同到正式处理房子产权改变挂号手续之间还有一段时间。因为房地产市场价格的动摇，卖房者有或许在这段时间内将房子以较高价格转让给第三人。为了防止这种状况的发作，购房者能够查询所购房子产权，提存房子产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防备。
(三)购房者应尽量要求在房子买卖中心挂号后再向卖房者付出首付款，这样组织能够防止部分卖房者经过对房子“一房二卖”而欺诈购房者的购房款，使购房者遭受巨大经济损失。
在我国现行体系之下，在购房方面还有许多问题没有得到很好的处理，所以购房者必定要有防备认识，懂得怎么使用法律维护自己的切身利益，避免被无良开发商钻了空子而使自己的权益遭到危害。如您对该问题还有疑问，听讼网也开设了在线律师咨询服务，欢迎您进行法律咨询。