对格式合同条款理解发生争议如何裁判
来源：听讼网整理 2018-09-30 14:36
裁判关键
在商品房生意过程中，买受人与房产公司签定的商品房生意合同都是房产公司事前拟定好的，买受人只是在买房时在合同上直接签字即可，这样的合同在法令上称为格局合同。对格局合同或合同的格局条款了解发作争议，应当依照一般了解予以解说。对格局合同或条款有两种以上解说的，应当作出不利于供给格局条款一方的解说。
根本案情
原告诉称：2010年4月，我在被告处购买房子一套，约好7月1日交房。7月10日我去收房并出示了证件，可被告托付的物业公司说有必要先交暖气、燃气及有线电视初装费用，并签定物业合同才干交房。因为物业公司不具备收费主体资格，且没有出示托付收费手续，收费没有法令依据和合同依据，我回绝交纳费用，物业公司就回绝交房。我以为该三项费用有必要是有权征收的部分征收，和交房不是同一法令关系，被告不交房的行为已构成违约。故诉于法院，恳求判令被告交给房子，按日万分之二付出违约金22320元(暂算至申述日)，并补偿因延期交房所遭到的房租丢失每月3000元(自2010年7月至判定履行之日)，本案诉讼费由被告承当。
被告辩称：尽管原告自以为所提的三项费用不合理，但在诉讼恳求中并未申述。依据两边签定的购房协议，原告应向被告交纳相关费用后才干交房，但原告未交纳，故我方不存在违约问题，应驳回原告的诉讼恳求。
经审理查明：2010年4月16日，原告购买被告银润公司开发的商品房一套，并与被告银润公司签定了编号为YS0066739的商品房预售合同。合同中对所购商品房的根本情况、付款办法及两边的违约责任等进行了约好，并约好被告银润公司应当在2010年6月30日前将房子交给买受人运用。合同第二十一条规则：合同附件与合同具有平等法令效力。其间附件四——合同补充协议第1条规则：暖气、天然气、有线电视初装费由买受人承当，按国家有关部分收费规则于交房时交纳。
2010年7月10日原告去收房，但因原告对其所交纳的暖气、天然气、有线电视初装费三项费用有贰言，并回绝交纳上述三项费用，故被告回绝向原告交给房子。
裁判成果
依据审理查明的上述事实，洛阳市洛龙区人民法院于二〇一一年四月二日依法以(2011)洛龙民三初字第199号民事判定书判定：
驳回原告冀雅娇的诉讼恳求。
一审宣判后，原告不服上诉至洛阳市中级人民法院。洛阳市中级人民法院于二〇一一年十月十二日依法以(2011)洛民终字第1830号民事判定书判定：
一、吊销洛阳市洛龙区人民法院(2011)洛龙民三初字第199号民事判定;
二、洛阳银润置业有限公司于本案判定收效后十日内向冀雅娇交给两边签定的编号为YS0066739的《商品房预售合同》所确认的房子;
三、洛阳银润置业有限公司补偿冀雅娇逾期交房丢失(自2010年7月10日起以冀雅娇已交给房价款为准按中国人民银行同期借款利率核算至实践交给之日止);
四、驳回冀雅娇的其他诉讼恳求。
裁判理由
一、二审法院以为：
一、本案争议的关键是对原被告两边签定的商品房预售合同附件四即合同补充协议第一条的了解。
我国《合同法》第三十九条规则：格局条款是当事人为了重复运用而予先拟定并在缔结合一起未与对方洽谈的条款。本案中的合同补充协议是作为商品房预售合同的一部分，由房产商即被告银润公司予先拟定，未与购房人进行洽谈的合同条款。只需购房人在被告银润公司处购买房子，并签定商品房预售合同，就意味着购房人也接受了合同补充协议的约好。本案中，两边当事人签定的商品房预售合同第二十一条规则：“合同附件与合同具有平等法令效力。”其间合同附件四第一条又规则：“暖气、天然气、有线电视初装费由买受人承当，按国家有关部分收费规则于交房时交纳。”据此，一审法院以为，已然合同两边约好了三项费用由买受人承当，在交房时交纳。那么原告就应交纳该费用，原告未能举证证明其已交纳三项费用，因此被告银润公司不交房不该构成违约，原告的诉讼恳求无依据证明，故予以驳回。
二审法院以为，合同补充协议虽约好了暖气、天然气、有线电视初装费由买受人承当，按国家规则于交房时交纳。但该协议中并未清晰约好，应由购房人直接向被告银润公司交纳，被告亦无依据证明其向购房人奉告并公示了上述三项费用的收费依据及规范。《合同法》第四十一条规则：对格局条款有两种以上解说的，应当作出不利于供给格局条款一方的解说。本案中，二审法院对合同补充协议第一条的了解明显更契合我国合同法的相关规则，被告银润公司以原告未依约好交纳三费为由回绝向其交给房子的行为确属不妥。两级法院对该案中合同补充协议第一条的不同了解，致使裁判成果不同，二审法院的裁判成果契合对合同格局条款的了解，保护了购房者的权益。
二、被告房产公司或其托付的物业公司是否有权向购房人收取暖气、天然气、有线电视初装费用?
本案中，两边争议的暖气、天然气、有线电视初装费归于行政事业性收费，所谓行政事业性收费是指“国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他安排依据法令、行政法规、地方性法规等有关规则，依照国务院规则程序同意，在向公民法人供给特定服务的过程中，依照本钱补偿和非盈利准则向特定服务目标收取的费用。”据此，行政事业性收费具有以下特色：1、行政事业性收费的征收主体是国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他安排。国家机关及事业单位毫无疑问能够作为行政事业收费的主体，可是社会团体和其他安排在作为收费主体时，有必要以代行政府职能为条件;2、行政事业性收费有必要以法令法规为依据，而且依规则的程序同意;3、行政事业性收费是在向特定服务目标供给服务的过程中向其征收的费用。
本案中，被告银润公司或其托付的物业公司作为其他安排，如若向购房人征收该费用，有必要向购房人出示其有权征收费用的依据和规范，以证明其是代行政府职能，不然便是不合理收费，购房人有权拒缴。此外，依据合同补充协议第一条的约好，并没有清晰规则购房人应先交费，房产公司才交房。如若对该条了解为“只要购房人先交费，房产公司才干交房”，明显不契合对合同格局条款的解说办法。
综上，被告银润公司以原告未交纳三项费用为由回绝向原告交给房子，一起又片面误解合同约好的格局条款，二审判定在精确适用相关法令对顶的基础上，对两边所争论的问题作出合理剖析并予以恰当处理，保护了广阔购房者的合法利益。
在商品房生意过程中，买受人与房产公司签定的商品房生意合同都是房产公司事前拟定好的，买受人只是在买房时在合同上直接签字即可，这样的合同在法令上称为格局合同。对格局合同或合同的格局条款了解发作争议，应当依照一般了解予以解说。对格局合同或条款有两种以上解说的，应当作出不利于供给格局条款一方的解说。
根本案情
原告诉称：2010年4月，我在被告处购买房子一套，约好7月1日交房。7月10日我去收房并出示了证件，可被告托付的物业公司说有必要先交暖气、燃气及有线电视初装费用，并签定物业合同才干交房。因为物业公司不具备收费主体资格，且没有出示托付收费手续，收费没有法令依据和合同依据，我回绝交纳费用，物业公司就回绝交房。我以为该三项费用有必要是有权征收的部分征收，和交房不是同一法令关系，被告不交房的行为已构成违约。故诉于法院，恳求判令被告交给房子，按日万分之二付出违约金22320元(暂算至申述日)，并补偿因延期交房所遭到的房租丢失每月3000元(自2010年7月至判定履行之日)，本案诉讼费由被告承当。
被告辩称：尽管原告自以为所提的三项费用不合理，但在诉讼恳求中并未申述。依据两边签定的购房协议，原告应向被告交纳相关费用后才干交房，但原告未交纳，故我方不存在违约问题，应驳回原告的诉讼恳求。
经审理查明：2010年4月16日，原告购买被告银润公司开发的商品房一套，并与被告银润公司签定了编号为YS0066739的商品房预售合同。合同中对所购商品房的根本情况、付款办法及两边的违约责任等进行了约好，并约好被告银润公司应当在2010年6月30日前将房子交给买受人运用。合同第二十一条规则：合同附件与合同具有平等法令效力。其间附件四——合同补充协议第1条规则：暖气、天然气、有线电视初装费由买受人承当，按国家有关部分收费规则于交房时交纳。
2010年7月10日原告去收房，但因原告对其所交纳的暖气、天然气、有线电视初装费三项费用有贰言，并回绝交纳上述三项费用，故被告回绝向原告交给房子。
裁判成果
依据审理查明的上述事实，洛阳市洛龙区人民法院于二〇一一年四月二日依法以(2011)洛龙民三初字第199号民事判定书判定：
驳回原告冀雅娇的诉讼恳求。
一审宣判后，原告不服上诉至洛阳市中级人民法院。洛阳市中级人民法院于二〇一一年十月十二日依法以(2011)洛民终字第1830号民事判定书判定：
一、吊销洛阳市洛龙区人民法院(2011)洛龙民三初字第199号民事判定;
二、洛阳银润置业有限公司于本案判定收效后十日内向冀雅娇交给两边签定的编号为YS0066739的《商品房预售合同》所确认的房子;
三、洛阳银润置业有限公司补偿冀雅娇逾期交房丢失(自2010年7月10日起以冀雅娇已交给房价款为准按中国人民银行同期借款利率核算至实践交给之日止);
四、驳回冀雅娇的其他诉讼恳求。
裁判理由
一、二审法院以为：
一、本案争议的关键是对原被告两边签定的商品房预售合同附件四即合同补充协议第一条的了解。
我国《合同法》第三十九条规则：格局条款是当事人为了重复运用而予先拟定并在缔结合一起未与对方洽谈的条款。本案中的合同补充协议是作为商品房预售合同的一部分，由房产商即被告银润公司予先拟定，未与购房人进行洽谈的合同条款。只需购房人在被告银润公司处购买房子，并签定商品房预售合同，就意味着购房人也接受了合同补充协议的约好。本案中，两边当事人签定的商品房预售合同第二十一条规则：“合同附件与合同具有平等法令效力。”其间合同附件四第一条又规则：“暖气、天然气、有线电视初装费由买受人承当，按国家有关部分收费规则于交房时交纳。”据此，一审法院以为，已然合同两边约好了三项费用由买受人承当，在交房时交纳。那么原告就应交纳该费用，原告未能举证证明其已交纳三项费用，因此被告银润公司不交房不该构成违约，原告的诉讼恳求无依据证明，故予以驳回。
二审法院以为，合同补充协议虽约好了暖气、天然气、有线电视初装费由买受人承当，按国家规则于交房时交纳。但该协议中并未清晰约好，应由购房人直接向被告银润公司交纳，被告亦无依据证明其向购房人奉告并公示了上述三项费用的收费依据及规范。《合同法》第四十一条规则：对格局条款有两种以上解说的，应当作出不利于供给格局条款一方的解说。本案中，二审法院对合同补充协议第一条的了解明显更契合我国合同法的相关规则，被告银润公司以原告未依约好交纳三费为由回绝向其交给房子的行为确属不妥。两级法院对该案中合同补充协议第一条的不同了解，致使裁判成果不同，二审法院的裁判成果契合对合同格局条款的了解，保护了购房者的权益。
二、被告房产公司或其托付的物业公司是否有权向购房人收取暖气、天然气、有线电视初装费用?
本案中，两边争议的暖气、天然气、有线电视初装费归于行政事业性收费，所谓行政事业性收费是指“国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他安排依据法令、行政法规、地方性法规等有关规则，依照国务院规则程序同意，在向公民法人供给特定服务的过程中，依照本钱补偿和非盈利准则向特定服务目标收取的费用。”据此，行政事业性收费具有以下特色：1、行政事业性收费的征收主体是国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他安排。国家机关及事业单位毫无疑问能够作为行政事业收费的主体，可是社会团体和其他安排在作为收费主体时，有必要以代行政府职能为条件;2、行政事业性收费有必要以法令法规为依据，而且依规则的程序同意;3、行政事业性收费是在向特定服务目标供给服务的过程中向其征收的费用。
本案中，被告银润公司或其托付的物业公司作为其他安排，如若向购房人征收该费用，有必要向购房人出示其有权征收费用的依据和规范，以证明其是代行政府职能，不然便是不合理收费，购房人有权拒缴。此外，依据合同补充协议第一条的约好，并没有清晰规则购房人应先交费，房产公司才交房。如若对该条了解为“只要购房人先交费，房产公司才干交房”，明显不契合对合同格局条款的解说办法。
综上，被告银润公司以原告未交纳三项费用为由回绝向原告交给房子，一起又片面误解合同约好的格局条款，二审判定在精确适用相关法令对顶的基础上，对两边所争论的问题作出合理剖析并予以恰当处理，保护了广阔购房者的合法利益。