从一起房产纠纷浅谈不安抗辩权

日前，四川省成都市某人民法院受理了一同卖房人差错了解和适用不安抗辩权，不按合同约好过户将房子转卖别人并处理了改变产权挂号的案子。
2007年6月，汪某与被告马某经房产中介公司签定了“房子购销合同”，约好马某将其82平方米的房子以23万元的价格出售给汪某。当天汪某即向马某付出22万元房款，余款1万两边约好待办完过户手续后汪某即时付清。随后马某将房子交给汪某寓居运用。2008年11月，马某取得了上述房子的产权证，但两边因过户问题发作诉讼胶葛。其间，马某将上述房子出售给别人，并改变产权挂号使另一买主取得房子产权。汪某以为两边无法持续实行合同、自己未能取得上述房子的产权遭受丢失系马某单方面歹意行为所造成的，故恳求人民法院依法免除两边所签合同，偿还其购房款，并补偿其按现行价值核算的丢失即房子差价款17.6万等。关于汪某的要求，马某以为在汪某未付出剩下买房金钱前自己不帮忙其处理房子过户手续，是在行使不安抗辩权。
在房子买卖过程中，作为卖房人的马某在转让房子时明知自己没有所有权证，仍与汪某签定“房子购销合同”，存在显着差错。而买房人汪某对此事也知晓，因而其也有错。故两边都存在差错。结合上述案子，从汪某与马某共同到公证处处理托付公证、马某收取购房款等行为标明，“房子购销合同”的签定系汪某与马某实在意思之表明。尽管争议房子在买卖时未处理产权挂号，但汪某实践具有争议房子的处置权。马某转让争议房子，是其对房子所有权处置权能的行使，该行为不危害国家、团体、第三人及社会公共利益，不属国家制止流转与约束流转之不动产规模，也不属法令、行政法规规则制止转让的其他景象。因而，两边签定的“房子购销合同”应属合法有用。
笔者以为，既然是有用的合同就应受法令保护，而且两边当事人均应按合同约好实行自己的责任。关于马某提出，在汪某未付出剩下买房金钱前自己不帮忙处理房子过户手续，是在行使不安抗辩权的说法。笔者的观念是：我国《合同法》中的不安抗辩权是指，当事人有依据证明对方不能实行责任，或许有不能实行合同责任的或许时，在对方没有实行或许供给担保之前，有权间断实行合同责任。但是，此前汪某现已付出大部分购房款，而马某也没有依据证明汪某有丢失或许或许丢失实行债款才能的其他景象。故马某建议的不安抗辩权，是对法令关于不安抗辩权的差错了解。因而，马某将房子转卖别人的行为是导致两边合同无法持续实行以及汪某不能取得房子所有权的唯一和根本原因。汪某签定合同意图无法完成，马某应当承当买房人因而而遭受的丢失。近来，当地人民法院对这起房子买卖胶葛作出一审判定，依法免除两边签定的《房子购销合同》，判定房子卖方马某交还原告汪某购房款23万元，并补偿经济丢失16.9万元。
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