张曙光 小产权房显现农民与政府利益博弈

“小产权”房是指在乡村团体建造用地上盖建的“产品房”，因为现行法规方针阻止向城里人出售，不具有完好的产品特点;现已购买了这类产品房的城里人，其产权不受现行法律维护。所以，这类房产一切人的权力也比城市里产品房一切人的权力要小，因而，人们形象地称为“小产权”房。“小产权”房是一种准则现象。
已然“小产权”房是在团体土地上开发建造的产品房，它的呈现打破了政府作为国有土地一切者，独占产品房开发供地的实际。所以，政府严厉阻止这类产品房的开发建造，不允许城里人到乡村购买“小产权”房和购买农人的住宅，据此，法院也判处城里人购买农人原有的房子为违法。这样一来，乡村一切的住宅都具有了“小产权”房的性质和特征。
“小产权”房的类型及其开发建造方法
依据现有状况，“小产权”房有多种形式和类型，其开发建造也有不同方法。依照开发建造运用土地的不同类型，“小产权”房可以分为四类，一是运用乡村宅基地建造的“小产权房”，二是在乡村其他建造用地(如乡镇企业用地)上建造的“小产权”房;三是使用荒地开发建造的“小产权”房;四是在农用地上建造的“小产权”房。从变革和开展的趋势来看，在前三类土地上建造的“小产权”房，不只不应当约束和阻止，并且应当铺开，使之与大产权房相同，成为真实的产品房。关于在农地上建造的“小产权”房要严厉控制，极力阻止。可是，控制总有缝隙和空子可钻。因而，正确的做法是顺水推舟，找到一种可以有用地维护犁地的方法和组织。
从“小产权”房开发建造的方法来看，大致有以下几类：榜首，自主开发形式。这样做又有两种状况，一种是由村庄供应建造用地，由村社企业开发建造，在满意和改进乡民寓居和日子的一起，向外租借和出售;一种是乡民个人或许村团体雇请施工队伍建造，然后租借和出售，如深圳城中村和昆山富民协作社那样。第二，协作开发形式。即由村庄和外部企业协作，村庄向企业租借建造用地运用权，外部企业出资开发建造，一方面满意乡民的住宅需求，另一方面满意企业开展的用地需求或许向外出售。第三，开发商开发形式。即由村团体把建造用地一次性地出让给开发商，并许诺办房子产权证，换得农人上楼和一次性的补偿，农人住进了高楼，却失去了土地的产权。
从已有的经历来看，前两种方法相对有用。开发商开发形式存有问题，最大的受惠者是开发商和村镇的少量负责人，农人失去了土地产权，有或许变成既失地又赋闲的无业游民。