目前房地产行业存在哪些税收问题

房地产职业具有出资主体多、开发周期长、经营方法活、本钱项目杂和涉税金额大的特色，且出售发票是由地税部分担任办理，给国税部分的税源监控带来了较大的难度。山东省烟台市芝罘国税局2006年房地产企业共入库税款5267万元，比上年同期增加38.5%.笔者近来对该局树立房地产职业税收监控系统的做法进行了调研。
现在房地产职业存在的首要税收问题包含：
运用来往账调剂应税收入。预收账款是房地产开发企业经营的重要方法。在实践操作中，大部分房地产企业将预收房款、当期售房款、银行按揭借款长时间挂在其他应付款、应付账款等来往账上，不及时结转收入。有的乃至将预收款直接转入私家银行卡，一向拖到房产交付运用后才入账，使税款不能及时、足额入库。2006年，该局曾对11户房地产开发企业进行了查看，发现企业合计预收账款余额13598万元，有7228万元未申报交纳所得税;房地产收入中有16134万元列到了其他应付款未申报交纳所得税。
企业之间协作建房不按规则申报交税。现在房地产职业已构成多种开发方法，有一部分房地产开发企业以转让部分房子的一切权为价值，交换部分土地的运用权，构成所谓的协作建房或名义上的代建房。依照税法规则，协作建房的两边均发生了出售行为，应该申报交纳企业所得税。但在实践操作中，协作两边往往都不申报交税。
以开发房子抵顶所欠修建商金钱，不入账，不做收入，只在企业内部财务报表中表现，致使企业少计应税收入，少交纳企业所得税。或以房子抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、付出工程款、获取土地运用权等不计收入，偷逃企业所得税。
代收金钱不计收入。将在出售房产时一同收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报交纳经营税、所得税。将收取的拆迁安顿补偿费列“其他应付款”，年底不结转经营收入，偷逃企业所得税。
多列预提费用。一些企业选用预提费用、待摊费用账目调整当期赢利。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程竣工检验之后，不及时结转配套工程本钱，对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房本钱，而是长时间翻滚运用，削减应交税所得额，乃至有的企业在配套工程竣工检验之后仍持续计提或重复计提“预提费用”，借以虚列本钱。
加强房地产业税收监控应采纳以下办法：
树立涉税信息传递和协作机制，全面把握房地产企业的第一手根底信息资料。该局与相关部分树立信息沟通准则，经过每月获得土地局、规划局、房管局的土地运用、建造规划、房子产权挂号等信息，把握房地产开发商的开发立项信息，以及开工日期、建造进展、修建面积、出售进展等有牵涉税信息。
加强对预收账款、应收账款、其他应付款、应付账款等来往账的查看。规则一切的房地产企业每月有必要将预收账款等来往账的悉数数据构成状况以及增减改变原因，上报税务机关，根绝运用来往账调理税收的不法行为。
监控房地产开发企业的银行账户。因为购房者大多是经过按揭借款方法购房，一切的预售房款都要存进银行专门建立的账户，因而该局与银行部分协作，定时获得房地产开发企业银行账户资金活动账单。一起，他们规则房地产开发企业每月应将其悉数开户银行的银行对账单、现金日记账月份明细清单报主管税务机关，然后由税务机关对银行、企业所报资料进行比对，剖析，完成对出售收入的监控。
实地要点查看。对已汇算清缴的企业，他们一概要获得其开发图纸，把握总的修建面积、户数，一起对签定的购房合同进行计算，了解企业获得的收入。企业开发时与修建公司、各个原资料供货商等分包公司都会签定合同。这些合同中，往往可泄漏许多问题。例如有些合同明确规则，工程竣工后用建好的房子抵顶工程款，而这部分房子一般状况下是没有计入收入的。针对这种状况他们规则企业有必要于合同签定之日起，向税务机关存案。
把好本钱关。监控施工单位的资料本钱，是一项比较难的作业。这方面需求国税、地税部分互相配合，一起加强资料发货票的办理，尤其是个别业户发货票的办理。为此，该局在监控中，对施工单位的本钱项目构成及各环节严厉查看，防止用资料发货票抵顶施工费，对从外地收购的大宗资料，专门派人到收购地核对原始凭证，确认真实性。一起对企业用工加强监督，严厉实行批阅手续。对暂时用工的由用工单位提出申请，在申请报告上填写暂时工的年纪、性别、工种，一起说清每个工种用工人数、薪酬规范，附上身份证复印件。他们还定时派人查看核对，或许派人到工地实践勘察，了解每一天用工人数，直到该工程竣工停止，计算出实践薪酬，以此为规范来衡量其他工程的用工规范，以核实其薪酬费用。