房地产企业实施动态财务管理方法有哪些
来源：听讼网整理 2018-05-23 03:24
房地产开发项目作为我国地产开发范畴中经济活动的首要办法，其在开发进程中的财政办理功率直接影响到开发企业的经济效益，所以在房地产项目开发活动中引入动态财政办理形式是非常有必要的，由于动态财政办理具有的对地产项目开发的实时监控和本钱操控的长处，正习惯地产开发项目的需求。那么房地产企业施行动态财政办理办法有哪些？下面听讼网小编来为你回答，期望对你有所协助。
一、现在房地产企业施行动态财政办理的必要性
(一)是房地产企业进步开发项目经济效益的要求。跟着我国商场经济体制的逐步完善，和房地产职业多年来的开展，房地产职业的竞赛正在变得日益剧烈，在这样剧烈的竞赛局势下，房地产开发企业要想站稳脚跟、持久开展就一定要进步本身房地产项目开发的财政办理水平，运用动态财政办理的办法对房地产项目的运转进行实时、系统的监控，能有用的下降房地产项目运转进程中的本钱，进步房地产开发项目的效益，只需这样房地产开发企业才干在开发项目中取得最大化的利益，堆集愈加雄厚的资金实力和办理实力，进步企业的商场竞赛力。
一起，跟着现代信息技能的快速开展和运用，在房地产开发范畴现代信息技能的运用也逐步遍及，信息技能由于其对财政办理的可靠性和及时性的促进作用，而成为房地产企业财政办理的一种首要办法，房地产企业财政办理信息化的开展为动态财政办理办法的施行，供给了必要的技能根底。根据现代信息技能开发的核算机软件可以支撑动态财政办理的有用施行。
(二)是房地产企业自我进步与完善的要求。在房地产开发活动中企业需求垫支的资金是极为巨大的，大部分企业在开发房地产项目时都会向银行借款来保持开发项目的资金供给，在这一进程中房地产企业的资金运用本钱是相对较高的，有必要在规则的时刻内向银行偿付巨额的本息，假如房地产企业的财政办理活动不能科学有用的进行，就会导致企业的经济效益极大下降，乃至无法归还银行的借款，呈现连锁反应。这种现象也是房地产企业本身要竭力防止的，所以相应的动态财政办理制度的实行在房地产企业内部也取得了遍及的认可。动态财政办理可以让房地产企业的决议计划者及时的了解，项目开发和建造中资金的运用情况，经过动态财政办理数据和项目开发预算的比照，还可以协助决议计划者了解财政办理中存在的问题，在很大程度上进步了资金的运用安全性和精确性，动态财政办理的这些优势，正习惯了房地产开发企业自我开展、自我完善的需求。
二、房地产业财政办理存在的问题
(一)财政办理知道和办理运营缺少。在当时的房地产项目建造活动中，许多房地产开发商的财政办理运营形式都是粗豪式的，在开发活动进行之前对项目的预期开销没有正确的知道，以为只需可以取得土地的运用权，投入资金并如期竣工确保施工质量就可以取得可观的经济效益，这种房地产项目的开发形式是相对粗豪的。在开发活动中对房地产财政办理的小看让开发资金在运转进程中不分轻重缓急，盲目运作造成了极大的资金糟蹋，加剧了开发企业的本钱担负，无疑下降了房地产开发的经济效益。
(二)财政系统杂乱，办理难度大。当时房地产开发项目中的财政办理大部分还停留在管帐办理的水平，对开发本钱的办理还停留在简略的核算层次，仅仅运用管帐常识对房地产开发项目中管帐问题的处理，而没有从房地产项目开发的全体和全进程动身，对开发商在房地产项目中开发的全进程进行财政监控。
(三)没有建立健全财政办理制度。在房地产项目开发活动中，财政办理制度的缺失和不健全首要表现在缺少健全的方针本钱预算，在房地产开发项目伊始，整个开发项目并没有一个一致的标准的本钱预算，导致在房地产开发项目中开发主体的财政开销没有清晰的方案，相应的开发企业办理者不能精确的把握开发资金的现状和意向，严峻的影响了开发商对房地产开发活动的判别和决议计划，让地产开发项目变成”摸着石头过河”式的探究进程，而不是科学谨慎的开发进程。
三、施行动态财政办理的办法办法
(一)以本钱操控为中心的办理思维。在房地产开发项目的财政办理活动中，最首要的财政办理内容就是房地产开发项目的本钱办理，只需做好房地产项目的本钱办理才干从根本上下降项目本钱，确保开发活动中财政办理的一致、标准化办理。本钱办理改造的中心思维是要将以往”以核算为中心”的本钱办理思维改变成为”以操控为中心”的本钱办理思维，详细而言就是要在房地产项目的本钱办理活动中，将本钱的操控点前移，在房地产项目开发活动开端之前就进行翔实的开发本钱预算。在开发合同没有签定之前，开发企业现已清楚地清晰了该房地产项目在开发活动中会发生多少开发费用，会带来多大的开发效益，开发企业的赢利空间是多少等等，这些也是房地产开发项目本钱操控的根本参阅要素。并以这些参阅要素辅导房地产开发合同的签定与改变，这种操控机制和操控办法的前置，可以从根本上确保房地产开发项目的本钱办理安全。防止”先签合同再核算本钱”的操控滞后。防止本钱办理履行中由于本钱结构分类缺项、漏项导致的”本钱虚低”及囡拆分过错导致”本钱虚高”问题。
(二)经过合约规划完成，本钱全进程操控。动态本钱=合同性本钱 非合同性本钱 待发生本钱。合同性本钱是动态本钱中变化性最大的部分，其”高变化性”决议了它是本钱操控的重中之重。而”非合同性本钱如”政府报批报建费用”等，则相对简单操控。正是由于工程合同的不确定性，导致了本钱操控的杂乱性，反映在实践事务中，就表现为”改变黑洞”、”金钱超付”等本钱失控现象一再呈现。所以，在本钱办理中有必要”以合同为中心”。在房地产项目的财政办理活动伊始，全体对房地产项目操控方针本钱进行分化，将项目本钱操控分为多个细化的操控模块。在模块内部进行差异的本钱操控，房地产项目的每一个合同都有相应的合约规划与之相对应，确保在房地产开发项目进行的各个部分、各个时期都有一致、标准的规划对房地产开发项目的本钱进行规划。这种规划不仅仅表现在对房地产开发项目的清晰方针要求上，一起也表现在对开发项目的动态资金办理上，相应的合同规划对房地产项目的预期本钱进行了规划，也为房地产项目本钱的动态资金办理供给了对照办理根底。
(三)动态的现全流剖析。房地产开发活动很大程度上是一种出资行为，对开发商的现金流要求是比较高的，所以在房地产开发活动中维护好开发企业的现金流是是确保房地产开发安全的重要要素，在传统的静态办理形式下开发企业的财政办理一向处于外表数据的结算与操控层次，并没有真实。碰触到开发企业从事房地产开发活动的其实资金情况，例如某地产公司在开发其二期工程时，陈述期内的收入为3800万元，赢利值为2600万元，净资产平均值为4800万元，经过静态剖析，该企业的财政方针还过得去。但是在深化的剖析活动中发现，年度内现金及现金等价物净添加额为-1100万元，其间：运营活动发生的现金流量净额为-880万元，出资活动发生的现金流量净额为-280万元，筹资活动发生的现金流量净额 60万元。首先从金额上看，运营活动的现金流呈现了问题，开发活动的现金流为负数面临着开发活动难以为继的困境。由此可见在房地产项目开发活动中静态的财政剖析并不能及时有用的发现开发企业财政办理中存在的问题，而相应的动态财政办理往往能从房地产开发项目的视点动身，愈加深化的剖析开发企业的财政现状。
跟着房地产职业的快速开展，其内部的财政办理水平也得到了极大的提高，其间动态财政办理就是一种优异的财政办理形式，详细而言房地产项目的动态财政办理就是针对其实践工作中的开发项目和日常办理，来设定未来企业财政的运营和方针，经过核算和剖析动态财政方针，来显现企业各项目受不确定要素影响的可能性，对照动态方针和预订方针，及时发现及时纠正财政办理工作中的问题。以上就是小编为我们收拾的相关常识，信任我们经过以上常识都现已有了大致的了解，假如您还遇到什么较为杂乱的法律问题，欢迎登陆听讼网进行律师在线咨询。
一、现在房地产企业施行动态财政办理的必要性
(一)是房地产企业进步开发项目经济效益的要求。跟着我国商场经济体制的逐步完善，和房地产职业多年来的开展，房地产职业的竞赛正在变得日益剧烈，在这样剧烈的竞赛局势下，房地产开发企业要想站稳脚跟、持久开展就一定要进步本身房地产项目开发的财政办理水平，运用动态财政办理的办法对房地产项目的运转进行实时、系统的监控，能有用的下降房地产项目运转进程中的本钱，进步房地产开发项目的效益，只需这样房地产开发企业才干在开发项目中取得最大化的利益，堆集愈加雄厚的资金实力和办理实力，进步企业的商场竞赛力。
一起，跟着现代信息技能的快速开展和运用，在房地产开发范畴现代信息技能的运用也逐步遍及，信息技能由于其对财政办理的可靠性和及时性的促进作用，而成为房地产企业财政办理的一种首要办法，房地产企业财政办理信息化的开展为动态财政办理办法的施行，供给了必要的技能根底。根据现代信息技能开发的核算机软件可以支撑动态财政办理的有用施行。
(二)是房地产企业自我进步与完善的要求。在房地产开发活动中企业需求垫支的资金是极为巨大的，大部分企业在开发房地产项目时都会向银行借款来保持开发项目的资金供给，在这一进程中房地产企业的资金运用本钱是相对较高的，有必要在规则的时刻内向银行偿付巨额的本息，假如房地产企业的财政办理活动不能科学有用的进行，就会导致企业的经济效益极大下降，乃至无法归还银行的借款，呈现连锁反应。这种现象也是房地产企业本身要竭力防止的，所以相应的动态财政办理制度的实行在房地产企业内部也取得了遍及的认可。动态财政办理可以让房地产企业的决议计划者及时的了解，项目开发和建造中资金的运用情况，经过动态财政办理数据和项目开发预算的比照，还可以协助决议计划者了解财政办理中存在的问题，在很大程度上进步了资金的运用安全性和精确性，动态财政办理的这些优势，正习惯了房地产开发企业自我开展、自我完善的需求。
二、房地产业财政办理存在的问题
(一)财政办理知道和办理运营缺少。在当时的房地产项目建造活动中，许多房地产开发商的财政办理运营形式都是粗豪式的，在开发活动进行之前对项目的预期开销没有正确的知道，以为只需可以取得土地的运用权，投入资金并如期竣工确保施工质量就可以取得可观的经济效益，这种房地产项目的开发形式是相对粗豪的。在开发活动中对房地产财政办理的小看让开发资金在运转进程中不分轻重缓急，盲目运作造成了极大的资金糟蹋，加剧了开发企业的本钱担负，无疑下降了房地产开发的经济效益。
(二)财政系统杂乱，办理难度大。当时房地产开发项目中的财政办理大部分还停留在管帐办理的水平，对开发本钱的办理还停留在简略的核算层次，仅仅运用管帐常识对房地产开发项目中管帐问题的处理，而没有从房地产项目开发的全体和全进程动身，对开发商在房地产项目中开发的全进程进行财政监控。
(三)没有建立健全财政办理制度。在房地产项目开发活动中，财政办理制度的缺失和不健全首要表现在缺少健全的方针本钱预算，在房地产开发项目伊始，整个开发项目并没有一个一致的标准的本钱预算，导致在房地产开发项目中开发主体的财政开销没有清晰的方案，相应的开发企业办理者不能精确的把握开发资金的现状和意向，严峻的影响了开发商对房地产开发活动的判别和决议计划，让地产开发项目变成”摸着石头过河”式的探究进程，而不是科学谨慎的开发进程。
三、施行动态财政办理的办法办法
(一)以本钱操控为中心的办理思维。在房地产开发项目的财政办理活动中，最首要的财政办理内容就是房地产开发项目的本钱办理，只需做好房地产项目的本钱办理才干从根本上下降项目本钱，确保开发活动中财政办理的一致、标准化办理。本钱办理改造的中心思维是要将以往”以核算为中心”的本钱办理思维改变成为”以操控为中心”的本钱办理思维，详细而言就是要在房地产项目的本钱办理活动中，将本钱的操控点前移，在房地产项目开发活动开端之前就进行翔实的开发本钱预算。在开发合同没有签定之前，开发企业现已清楚地清晰了该房地产项目在开发活动中会发生多少开发费用，会带来多大的开发效益，开发企业的赢利空间是多少等等，这些也是房地产开发项目本钱操控的根本参阅要素。并以这些参阅要素辅导房地产开发合同的签定与改变，这种操控机制和操控办法的前置，可以从根本上确保房地产开发项目的本钱办理安全。防止”先签合同再核算本钱”的操控滞后。防止本钱办理履行中由于本钱结构分类缺项、漏项导致的”本钱虚低”及囡拆分过错导致”本钱虚高”问题。
(二)经过合约规划完成，本钱全进程操控。动态本钱=合同性本钱 非合同性本钱 待发生本钱。合同性本钱是动态本钱中变化性最大的部分，其”高变化性”决议了它是本钱操控的重中之重。而”非合同性本钱如”政府报批报建费用”等，则相对简单操控。正是由于工程合同的不确定性，导致了本钱操控的杂乱性，反映在实践事务中，就表现为”改变黑洞”、”金钱超付”等本钱失控现象一再呈现。所以，在本钱办理中有必要”以合同为中心”。在房地产项目的财政办理活动伊始，全体对房地产项目操控方针本钱进行分化，将项目本钱操控分为多个细化的操控模块。在模块内部进行差异的本钱操控，房地产项目的每一个合同都有相应的合约规划与之相对应，确保在房地产开发项目进行的各个部分、各个时期都有一致、标准的规划对房地产开发项目的本钱进行规划。这种规划不仅仅表现在对房地产开发项目的清晰方针要求上，一起也表现在对开发项目的动态资金办理上，相应的合同规划对房地产项目的预期本钱进行了规划，也为房地产项目本钱的动态资金办理供给了对照办理根底。
(三)动态的现全流剖析。房地产开发活动很大程度上是一种出资行为，对开发商的现金流要求是比较高的，所以在房地产开发活动中维护好开发企业的现金流是是确保房地产开发安全的重要要素，在传统的静态办理形式下开发企业的财政办理一向处于外表数据的结算与操控层次，并没有真实。碰触到开发企业从事房地产开发活动的其实资金情况，例如某地产公司在开发其二期工程时，陈述期内的收入为3800万元，赢利值为2600万元，净资产平均值为4800万元，经过静态剖析，该企业的财政方针还过得去。但是在深化的剖析活动中发现，年度内现金及现金等价物净添加额为-1100万元，其间：运营活动发生的现金流量净额为-880万元，出资活动发生的现金流量净额为-280万元，筹资活动发生的现金流量净额 60万元。首先从金额上看，运营活动的现金流呈现了问题，开发活动的现金流为负数面临着开发活动难以为继的困境。由此可见在房地产项目开发活动中静态的财政剖析并不能及时有用的发现开发企业财政办理中存在的问题，而相应的动态财政办理往往能从房地产开发项目的视点动身，愈加深化的剖析开发企业的财政现状。
跟着房地产职业的快速开展，其内部的财政办理水平也得到了极大的提高，其间动态财政办理就是一种优异的财政办理形式，详细而言房地产项目的动态财政办理就是针对其实践工作中的开发项目和日常办理，来设定未来企业财政的运营和方针，经过核算和剖析动态财政方针，来显现企业各项目受不确定要素影响的可能性，对照动态方针和预订方针，及时发现及时纠正财政办理工作中的问题。以上就是小编为我们收拾的相关常识，信任我们经过以上常识都现已有了大致的了解，假如您还遇到什么较为杂乱的法律问题，欢迎登陆听讼网进行律师在线咨询。