商品房预售合同纠纷的处理原则有哪些

商品房预售合同是一种出资数额大、实行期限比较好的的合同，因而它所发作的胶葛也比较多，比方价格上的胶葛，又或许是开发商不能如期交给房子的胶葛。那这些胶葛该怎么处理呢?下面听讼网小编将为咱们具体介绍商品房预售合同胶葛的处理准则，期望对咱们有所协助!
商品房预售合同胶葛的处理准则：
(一)价格胶葛的处理
商品房预售合同的出资数额大、实行期限长，所以，从商品房的开工建设到交给使用往往需求很长的时刻。在这段时刻内，或许会因为商场行情的改变而引发商品房的价格胶葛。一方面，预售方常以建筑材料的价格上涨或房地产价格的上涨为由要求进步房价遭预购方的回绝而构成胶葛;另一方面，预购方有时也会以房地产价格的跌落为由要求下降房价遭预售方的回绝而构成胶葛。现在，商品房预售合同的价格胶葛占整个商品房预售合同胶葛的一半以上。因为法令对此尚没有明确规则，所以各地的处理办法不尽相同，有的按原合同的约好处理，有的按当事人分管危险的危险担负准则处理，有的按形式改变准则处理。最高人民法院《关于审理房地产办理法实施前房地产开发运营案子若干问题的回答》中对商品房预售合同的价格胶葛的处理作了准则性规则。咱们以为，这个《回答》对处理《城市房地产办理法》实施之后的商品房预售合同的价格胶葛亦有必定的指导意义。
因为商品房预售合同的价格胶葛的构成原因比较复杂，所以，咱们以为，不或许依照一个固定的办法处理，而应当依据具体情况加以处理。
首要，应当坚持合同效能的准则。只需商品房预售合同依法建立，就应当维护合同的严肃性，着重合同责任的实行。所以，在一般情况下，合同当事人以建筑材料或房地产的价格上涨或跌落为由要求进步房价或下降房价的，法院不应当支撑。应当说，在房地产商场中，建筑材料或房地产的价格上涨或跌落确实是存在的，但这种价格上涨或跌落归于正常的商场危险，而不归于国家方针性的危险。商品房预售合同的两边当事人在签定预售合一起，是依据商场行情确认价格的，所以，当事人关于这种商场危险是能够预见的。依据正常的商场危险所发作的房价的上涨或跌落，只能由预售方或预购方自己承当，而不能将其转嫁给另一方当事人，也不能由两边当事人分管这种危险;
其次，应当坚持形式改变准则。形式改变准则是合同实行的一项重要准则，虽然我国现行法令中还没有明确规则这一准则，但学者们都遍及供认之，我国的审判实践也现已运用形式改变准则处理了有关胶葛。在房地产审判实践中，各地也基本上都将形式改变准则作为处理房地产胶葛的一项准则。例如，在商品房的价格因国家方针的改变、地方政府的房地产开发规划改变而引起的情况下，就能够依照形式改变准则处理价格胶葛。在运用形式改变准则处理商品房预售合同的价格胶葛时，应当特别注意正确区分形式改变与正常的商场危险的差异。
(二)不能交给或不如期交给商品房胶葛的处理
在商品房预售合同胶葛中，预售方不能交给或不如期交给商品房的胶葛也占有相当大的份额。这种胶葛的构成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。关于这类胶葛，较难处理的问题是断定持续实行合同仍是解除合同。
在预售方不能按合同交给房子的胶葛中，大都预购方都要求预售方交还房款(解除合同)并承当违约责任。当然，也有的预购方要求预售方持续实行合同并承当违约责任。关于这类胶葛，咱们以为，应当在坚持合同效能的前提下，实在维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有才能持续实行合同的情况下，应当要求预售方持续实行合同并承当违约责任。不然，假如断定解除合同，交还房款，则或许因为预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保证;另一方面，在预售方没有才能持续实行合同的情况下，而预售方又有满足的资金能够交还房款的，则能够解除合同，交还房款并承当违约责任。假如预售方既无持续实行合同的才能，又无退款的才能，法院则能够采纳必定的保全办法，以维护预购方的合法权益。在这种情况下，法院应当判定解除合同，责令预售方承当违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款交还预购方的房款。
【法条链接】
依据《合同法》一百二十八条的规则，当事人能够经过宽和或许调停处理合同争议。当事人不肯宽和、调停或许宽和、调停不成的，能够依据裁定协议向裁定组织恳求裁定。涉外合同的当事人能够依据裁定协议向我国裁定组织或许其他裁定组织恳求裁定。当事人没有缔结裁定协议或许裁定协议无效的，能够向人民法院申述。当事人应当实行发作法令效能的判定、裁定判决、调停书;拒不实行的，对方能够恳求人民法院履行。