侵害优先购买权的买卖合同是否无效

    [事例] 2003年3月22日，王某将其一套房子出租于李某，租期为3年，租金每年1万元。2004年7月，王某在未奉告李某卖房的状况下与张某签定生意房子的合同，将该房以20万元价格售于张某，并于同年12月办理了过户挂号手续。2005年1月，张某以房子所有权人的身份要求李某搬出该房，李某未赞同。同年3月，李某以王某危害其优先购买权为由提起诉讼，要求法院承认王某与张某之间的生意合同无效。
    [不合]在案子审理过程中，关于是否支撑李某以危害优先购买权为由，要求承认王某与张某之间的生意合同无效的建议，存在二种不赞同见：第一种定见以为，优先购买权依附于租借权，法令建立该权力的意图是为了保证承租人的租借权，维护租借联系的安稳，只需张某严厉遵从“生意不破租借”的准则，就不会对李某形成任何的危害，因而从鼓舞合同有用准则动身，不该支撑李某的诉请。
    第二种定见以为，优先购买权不只在于安稳租借联系，并且在于保证承租人优先取得房子所有权的权力，出租人未实行奉告责任，视为对承租人优先购买权的危害，法院应支撑李某诉请，承认王某与张某之间的合同联系无效。
    [分析]笔者赞同第二种定见，理由如下：首要，所谓承租人的优先购买权是指当出租人转让房子时，承租人在平等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房子的权力。《合同法》第230条规则： “出租人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以平等条件优先购买的权力”。该条清晰规则了承租人的优先购买权，该权力具有必定的专特点，只归于承租人，且只在出租人转让其承租房子这一法令现实出现时，承租人才具有该权力。由此可见，出租人有告诉承租人其出卖租借房子有关状况的法定责任。
    其次，尽管优先购买权来源于租借权，没有租借权即没有优先购买权，但优先购买权有其独立的功用和维护意图，法令规则优先购买权并不在于维护承租人的租借权，而在于维护承租人取得租借物所有权的一种时机，而这种时机对承租人而言便是一种法令清晰维护的利益，任何危害该利益的行为都构成侵权。出租人未在合理期限告诉承租人，构成对优先购买权的危害，承租人能够以出租人违背法令规则为由要求法院承认出卖租借物的合同无效。因而，本案中出租人王某未实行其法定告诉责任，承租人李某能够要求法院承认出卖租借物的合同无效。王某与张某虽已办理了房子产权过户手续，但因为生意合同的无效，挂号产权的条件和根底已不复存在，应吊销挂号，房子所有权回复于王某。
    最终，法院承认王某与张某之间合同无效的原因在于王某危害李某的优先购买权。而行使优先购买权的条件条件在于，李某需以与张某平等条件来购买该房，所谓的平等条件一般指平等的价格条件。如李某不赞同以20万元的价格购买该房，那么失去了其享有优先购买权的条件条件，此刻，因为不存在危害承租人优先购买权的景象，法院应保持王某与张某之间生意合同的效能。