开发商承担的违约责任——逾期交房

衣、食、住、行缺一不可。在人们处理了温饱问题之后，买一套左右逢源的房子便被提上了日程。买房的人多了，胶葛天然也纷沓而至。除了房产证胶葛、物业胶葛之外，逾期交房也在商品房生意胶葛中占有较大份额。那终究该怎么核算违约金呢?
逾期交房的责承当
依据《最高人民法院审理关于商品房生意合同胶葛的若干解说》第十七条的规则，商品房生意合同没有约好违约金数额或许丢失补偿额核算方法，违约金数额或许丢失补偿额可以参照以下规范确认：逾期付款的，依照未付购房款总额，参照中国人民银行规则的金融组织计收逾期借款利息的规范核算。逾期交给使用房子的，依照逾期交给使用房子期间有关主管部门发布或许有资历的房地产评价组织鉴定的同地段同类房子租金规范确认。
由上述的条文，咱们可以知道，逾期交房若在合同中有约好，则归于违约，要承当违约责任。
【事例回放】　　
2002年8月11日，史先生与开发商签定了《商品房预售合同》，史先生房款合计543765元，定金3万元，首付款21万元，银行按揭30万元。两边约好，入住后7日内，定金转化为房款并交给尾款3765元。交房时刻2003年2月1日，若逾期交房，依照史先生已付房款数额万分之一/天核算违约金。　　
为提前住上新房，史先生早于8月5日就已付出定金3万元;8月15日又付出了21万元的首付款;随后银行按揭手续也于9月25日办好。但因种种原因，开发商却未能如期交房。在史先生的再三敦促下，开发商才于2003年9月15日告诉史先生检验房子，比原定交房日期迟了大半年。　　
史先生多交了大半年的房租，不免心生怨气，要求开发商补偿，并付出逾期交房违约金30032元。但开发商却以为，史先生的算法欠妥，应依照已付房款(即首付款21万元)的万分之一/天核算，只赞同承当违约金4767元。两边争执不下，只好对簿公堂。　　通过法院调停，开发商终究赔付史先生11577元。既不是史先生要求的30032元，又不是开发商提出的4767元，赔付金是怎么核算出来的呢?咱们无妨来听听北京市三信律师事务所何正永律师的说法。　　
【律师说法】　　
开发商应承当违约责任　　
两边签署的《商品房预售合同》合法真实有效。开发商没有依照约好时刻交给房子，构成违约，应承当违约责任。违约金由已付房款、利率和逾期时刻三部分组成。　　
首要，“已付房款”包含首付款和银行按揭款，并不是开发商所称的21万元首付款，而应该包含银行按揭30万元。开发商成心混杂了商品房生意与银行按揭两个不同性质的法律关系。因为银行按揭的30万元现已向开发商付出,故应归入已付房款。　　
可是，定金和尾款不能归入“已付房款”。依照两边约好，入住后7日内，定金才转化为房款。作为核算违约金的基数天然不应当包含3万元定金。同理，史先生在入住后7日内才交给尾款，尾款也不应当归入已付房款。　　
因而，本案核算违约金的基数“已付房款”，既不是史先生要求的总房款，也不是开发商所谓的首付款，应当是首付款21万元与银行按揭30万元之和，合计51万元。　　
其次，需求确认的是逾期交房的利率。依据最高人民法院《关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法律若干问题的解说》之规则，违约金或丢失，有约好依照约好，没有约好的，依照逾期交房期间有关主管部门发布或有资历的房地产评价组织鉴定的同地段同类房子的租金确认，或许参照逾期借款利率(现在为万分之二点一/天)规范核算。　　
因而,利率应该依照两边约好的万分之一/天核算,而不能依据史先生过后的志愿更改为万分之二点一/天。何律师提示购房者，在签定合同时必定要注意检查违约金的利率规范，不要比及发作胶葛时才意识到自己的利益遭受丢失。　　终究，需求确认的是逾期时刻，开发商未能如期交房应承当违约责任。逾期时刻应该从两边签定的交房日期，即2003年2月1日开端算起，直至开发商告诉检验的日期，即同年9月15日止，而并非史先生处理入住手续的日子。因而，逾期时刻合计227天。　　由此不难得出终究的违约金，即已付房款51万元×利率万分之一/天×逾期时刻227天=11577元。
以上便是听讼网小编为咱们总结的相关信息，期望可以协助你处理相关问题。假如没有约好的，依照承租人的实践丢失来确认。要是你还有什么不明白的当地，无妨向咱们听讼网的律师进行咨询。