如何确定土地使用权的期限

跟着经济、社会的向前开展，人口不断向乡镇聚居，土地资源日益稀缺, 复合型高层修建开端不断涌现以补偿日益狭隘的日子空间。鉴于土地用处大多经由其上的修建物表现，用处多样化的高层修建给挂号作业带来的难题是，如安在现行的土地用处控制准则下，承认土地运用权的期限。尤其是施行不动产共同挂号准则以来，“房地”的紧密联系到达史无前例的程度，怎么依照不动产共同挂号的要求，承认土地运用权的期限，需求进一步解析。
土地运用权按用处承认期限
我国作为公有制国家，土地由国家和集体一切，为确保人们对土地的运用，土地运用权准则应运而生。作为用益物权，其与土地一切权的永久性不同，存在运用期限的约束。鉴于土地是一种稀缺资源，我国还树立了土地用处控制准则。根据《土地办理法》第四条的规矩，我国对土地施行用处控制准则，运用土地的单位和个人有必要依照土地运用整体规划承认的用处运用土地。
为了使两项准则归纳发挥办理土地资源的效果，1990年出台的《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》确立了土地有偿、有期限运用的土地运用权准则，并根据土地用处的不同，别离对不同类型的土地承认了不同的运用权年限，其第十二条规矩：“土地运用权出让最高年限按下列用处承认：(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文明、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅行、文娱用地四十年;(五)归纳或许其他用地五十年。”
土地运用权期限挂号有根据
土地运用权的挂号单元。根据《不动产挂号暂行条例》的规矩，不动产以不动产单元为基本单位进行挂号。关于单块土地，宗地即为不动产单元。宗地的界说能够参阅原《土地挂号方法》的规矩“指土地权属边界关闭的地块或许空间”。
因为实践的开发进程中常常会存在无法依照土地赞同文件上划定的宗地开发，便会呈现分宗和合宗的问题。关于土地的分宗和合宗，《疆土资源部关于标准土地挂号的定见疆土资发〔2012〕134号》明晰规矩：“宗地一经承认，不得随意调整。宗地确需切割、兼并或调整鸿沟的，应经疆土资源主管部分会同有关部分赞同。”土地上有修建物的，则以该修建物与其所定着的土地权属边界关闭的空间为不动产单元。
土地运用权期限的挂号根据。不动产挂号是不动产挂号组织根据当事人请求而为的一种行为。根据《物权法》、《不动产挂号暂行条例》的有关规矩，不动产挂号组织的挂号行为的完结依赖于请求人依照法律规矩提交的请求资料。也就是说，挂号组织的信息来历是挂号请求资料。
关于土地运用权的期限，其信息首要来历于请求人提交的国有建造用地运用权出让合同、国有建造用地划拨决议书、赞同用地文件等权属来历资料，这些资料是承认土地运用权期限的根据。实践中，挂号组织应当严厉根据合法的土地权属来历资料填写土地运用权期限。
国有建造用地运用权出让年限的起算时点应当根据出让合同的约好承认;合同没有约好或许约好不明晰的，依照实践交给土地日期承认，实践交给日期以交地承认书承认的时刻为准;对违法用地补办出让手续的，以违法用地处理定见承认的违法行为发作之日起算。
特别景象土地运用权期限的挂号有改变
一宗地上多用处的土地运用权期限的承认。尽管土地用处控制准则的施行依赖于宗地准则，可是要求每一块宗地的功用均单同时不契合实践，实践中经常会呈现一块宗地上呈现多种功用调集的现象，典型的以“商住两用”的修建物为代表。这种类型的用地总称“归纳用地”，即同一宗地包括两种或两种以上不同用处的土地。因为两种土地的运用权年限不同，因而构成挂号操作上的困难。
关于归纳用地的土地运用权期限的承认，若其上不动产能够根据用处加以切割，则别离承认各自的运用权年限;若无法切割，则只能由最短运用权年限决议。以“商住两用”的修建物为例，若一幢楼的第1层至第2层为商业用房，第3层至第20层为住所用房，依照《不动产挂号暂行条例》及相关挂号规矩，因为这类开发方式构成的房子能够各自构成不动产挂号单元，则商业用房和住所用房的土地运用权期限别离承认，即商业用房的土地运用权的期限能够承认为50年，其上的住所用房的土地运用权期限为70年。
存在地下空间的土地运用权期限的承认。根据《物权法》第一百三十六条的规矩，建造用地运用权能够在土地的地表、地上或许地下别离树立。由此明晰了建造用地的分层立体运用。跟着地下空间的逐渐开发、运用，有关地下土地运用权与地表、地上土地运用权的联系日趋多样化，也使承认土地运用权期限愈加杂乱。
因为不同土地运用权之间或许发生相互影响，地下修建物与地上修建物一切权之间的联系怎么，决议了它们土地运用权的期限。
假如地下修建物与地上修建物连为一体，如与地表连为一体的地下商城或地下车库，且地下修建物的修建面积同时核算进入整体修建物的容积率，则它们的土地运用权期限应当与其所依靠的宗地的土地运用权期限共同。
假如地下修建物与地上修建物并没有连为一体，各自别离，如分层开发的土地的地表有住所小区，地下几十米下有独立的地铁轨迹空间，则它们的土地运用权别离树立，互不影响。它们的土地运用权期限也根据各自的赞同用处承认。
值得指出的是，因为地下修建物确权发证的杂乱性，实践中并非一切的地下修建物都完成了挂号发证。这部分不动产的确权挂号，亟须出台相关方针辅导。
分宗、合宗后土地运用权期限的承认。尽管宗地一经承认，不得随意调整，但实践日子的多变性，使得宗地常呈现需分宗、合宗的景象。疆土资源部出台的相关文件明晰规矩分宗、合宗有必要通过疆土部分和有关部分的赞同。
关于分宗、合宗后土地运用权期限的承认，深圳市规划和疆土资源委员会出台的相关规矩能够作为参阅。首要，土地的分宗、合宗，应获得整体共有人赞同。其次，拟合宗用地的土地运用权运用期限不共同的，合宗后用地的运用期限依照原土地运用权出让合同剩下运用期限最短的进行约好，土地运用权开始时刻依照原土地运用权出让合同开始时刻最早的进行约好。土地合宗后土地运用权运用期限削减导致地价调整的，仍依照原土地运用权出让合同地价履行。该些规矩背面的立法考虑是因为分宗、合宗或许带来土地运用权期限缩短的晦气结果，因而，在请求土地的分宗、合宗前，有必要获得整体共有人的赞同。
尽管疆土资源部的相关规章和辅导性文件未在分宗、合宗的赞同程序上作出具体规矩。可是，各地在出台地方性法规时，假如为了坚持拟合宗用地的土地运用权的运用期限共同，要缩短被合宗的其间某块土地的运用权期限，有必要要在程序上保证土地运用权人的合法权益。如深圳市将整体共有人的赞同作为请求合宗的前置条件，表现了请求人“自愿受限”的准则组织，保证了权利人的合法权益。
标准挂号行为严厉依法就事
近年来，有不少关于土地期限挂号的胶葛见诸报端。针对此，挂号机关应先从本身做起，依法标准就事，严厉根据权属来历文件登簿发证。通常情况下，土地运用权的权属来历文件上会明晰记载土地运用权的期限。即使是或许存在因为地下空间或土地的分宗、合宗导致在土地运用权承认问题上呈现特别性，也会有相关部分的批阅文件或其他资料供给土地运用权期限的信息。挂号机关应当严厉根据权属来历文件进行登簿，在技能上处理特别的挂号事项，不该改变权属来历文件已承认的土地运用权期限。
此外，地下空间的挂号发证也应引起重视。跟着乡镇化程度的前进，土地资源的匮乏和修建技能的前进，土地立法运用正成为一种新的运用趋势。但产权的不明晰限制着地下空间的运用与开发，典型的地下空间，如小区停车位、地下人防工程、地铁、地下管道、地下市政设备等地下空间及其附属物的挂号规矩仍存在较多的空白。要将《物权法》明晰的建造用地的分层立体运用落到实处，能够测验树立“立体挂号准则”以添补准则空白，但仍需求实践部分的进一步探究。当然，关于地下空间的挂号发证，还有赖于土地办理准则的进一步开展完善。