二手房交易的流程与注意事项是怎样的

二手房生意是指现已在房地产生意中心备过案、完结初始挂号和总挂号的、再次上市进行生意。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权生意二级商场的俗称，包含商品房、答应上市生意的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房生意的具体流程及留意事项呢?
第1步：生意前的产权审阅
忧虑买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主生意的一大原因。但做足前期预备工作，这一问题也将不是问题。
首要，要细心检查业主的房产证，留意房产证上有几个人的署名。假如有两个人，在签定后边的合一起就需求有两个人的姓名;其次，看购房时的相关凭证，比方购房发票、契税发票等，作为辅佐证据以开始承认房子产权归属。
危险提示：此环节危险便是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，有必要去查档并得到承认答案。你相中的房子有或许处于典当状况，也有或许由于有债款胶葛而处于查封状况，而一旦房子产权有问题，生意即宣布无效。
第2步：交定金与签合同
看好房子，承认房子产权后，交定金便是水到渠成的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有诀窍的。房子动辄上百万，以5%核算定金额度也能到达5万元。所以当生意进行到这个环节时，请多留个心眼。
交给首期之后，就可签定疆土房管局的正式二手房生意合同。深圳市房地产生意行业协会(下简称房协)的相关负责人通知记者，自主生意两边能够在任何能够上网的当地，上到房协的网站，注册并填写相关内容，通过共4个工作日的确权及处理时刻后，就能够直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去收取，完全免费。据该负责人介绍，现在房协现已取消了中介代打合同的资历，不过仍是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取必定费用。记者了解到，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。
危险提示：
1.假如房产有共有权人，要让共有权人一起签字，防止后边呈现共有权人不同意出售导致生意存在失利的或许。
2.假如有租约的，应该让租客签定抛弃优先购买权的证明，防止租客以侵略优先购买权为由导致生意失利。
3.假如房产有较为宝贵的家私家电，在附表中对家具家电的状况加以具体描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还能够附上家具家电的相片，以防交房时呈现货不对板的状况。
4.假如该房产附有户口，要在签定合一起写明户口迁出的日期及违约条件。
5.要清晰违约职责，特别是在现在房价上涨的状况下，业主违约的几率增大，清晰违约职责才干保证自己的权益。
第3步：选银行和办按揭
假如不是一次性付款，买家还需求到银行做按揭借款。去银行做借款请求需求生意两边参与，要带上身份证原件、收入证明、生意合同。请求借款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮助处理。一般来说当天就能够确批复。但有时分也会呈现借款额度不能到达预期的状况，像评价价高的银行需求再评价，一般会延伸二三个工作日。不过在处理按揭前，买方需求自己心里有个数，假如房产楼龄较新，例如是在2000年今后入伙，由于评价价比较高，借款一般能够贷到多半。假如是在2000年曾经的房子，那么借款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管，也能够在请求按揭时一起处理，避免来回跑腿。
至于银行的挑选，中介人员引荐说四大国有银行的借款额度会较宽松，并且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行履行的方针根本共同，所以并不需求更多考虑。
危险提示：
1 .假如借款额度达不到预期，买家需求做好付出更多首期款的预备，不然生意不成将形成违约。
2 .现在二套房贷有收紧趋势，有或许呈现借款批不下来的状况，那么为防备该状况发作后两边发作胶葛，能够在合同中约好解决方法，例如是解除合同仍是补偿违约金等。
第4步：过户及缴税
去过户时，需求到房产所在地的产权挂号中心去处理过户手续。生意两边需求带上身份证原件、房产证原件、二手房生意合同。一般递件后，拿到回执业主就能够让银行放之前监管的定金。
至于办证时刻，关内是5个工作日出新证，关外宝安也是5个工作日，龙岗则是20-30个工作日(2000年曾经的旧证是30个工作日，2000年今后的新证是20个工作日)。缴税时，假如合同约好是各付税费，那么两人有必要一起参与;假如是业主实收，就只需求买家参与。至于拿新证，一次性付款就能够直接拿新的房产证;假如是按揭借款拿的便是房产证复印件，银行也会主动去疆土房管局处理典当手续，在5个工作日后放尾款给业主。
危险提示：
1.房地产的危险职责，产权搬运前由转让人承当，产权搬运后由受让人承当。也便是说过户后房子呈现危害等危险，是由买方承当的，所以买方需求在过户前细心承认房子是否有质量问题。
2 .现在房价上涨，有业主会以虚伪债款为由让法院查封房产，让过户期间的房产生意停止，买方能够在合同中添加一条条款，约好假如在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，有必要承当违约职责。
第5步：后续事项
交房一般就触及物业、水电、有线电视、燃气等交代，假如房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被替换或搬走，终究业主才交钥匙，正式完结生意。而上述的水电等交代，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部分去处理，两边应预备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，处理水电交代的时分或许要供给典当合同，生意两边在去之前打电话进行咨询，避免来回跑动。最主要的是之前有签定《交房保证金协议》，假如房子内部家具家电完好，就交回给业主保证金。假如家具家电的确有缺失，那么通过两边洽谈后能够在保证金里边进行抵扣。
危险提示：
1.假如交房时家具家电呈现损坏乃至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方一般很难找到卖家去索赔。所以在最初约好交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。
2.户口问题也是交房时简单忽视的当地，所以在交房前，在房子所在地的公安局查阅业主的户口是否现已迁出。