房地产开发各环节有哪些税收规定

房地产开发产品房预售，是指房地产开发企业与购房者约好，由购房者交给定金或预付款，而在未来必定日期具有现房的房产交易行为。它与现房的生意已成为我国产品房市场中的两种首要的房子出售方法。预售阶段其实与施工阶段对房地产开发来说应该是同一个阶段，但因为房地产企业预售收入税务处理的特殊性，听讼网小编将其独自作为一个阶段来剖析。
为了避免开发企业经过成心推迟收入完成的承认时刻，随意承认本钱目标或混杂本钱边界等方法递延或躲避交税责任，保证国家税收及时足额入库以及不同交税人之间税负和交税时刻的公正，税法对房地产企业获得的预售收入的首要税种均作出了规则。
(一)经营税
1、房地产企业是经营税交税责任人
《中华人民共和国经营税暂行法令》(国务院令第540号)第一条规则：在中华人民共和国境内供给本法令规则的劳务、转让无形财物或许出售不动产的单位和个人，为经营税的交税人，应当依照本法令交纳经营税。房地产企业预售开发产品，归于出售不动产的行为，当然成为经营税交税责任人。
2、计税依据
经营税的计税依据即交税人的经营额，包含交税人供给应税劳务、转让无形财物或许出售不动产向对方收取的悉数价款和价外费用。
价外费用，包含收取的手续费、补助、基金、集资费、返还赢利、奖赏费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收金钱、代垫金钱、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包含一起契合以下条件代为收取的政府性基金或许行政事业性收费：
(1)由国务院或许财务部同意建立的政府性基金，由国务院或许省级人民政府及其财务、价格主管部分同意建立的行政事业性收费;
(2)收取时开具省级以上财务部分印制的财务收据;
(3)所收金钱全额上缴财务。
因而，房地产开发企业出售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该依照规则交纳经营税，自觉实行经营税交税责任，不然存在涉税危险。 但房地产开发企业的“代收费用”假如一起契合上述3个条件的，是不需要交纳经营税的，不然应该作为“价外费用”交纳经营税。
3、视同出售
新《中华人民共和国经营税暂行法令实施细则》第五条规则：交税人有下列景象之一的，视同发作应税行为：
(1)单位或许个人将不动产或许土地使用权无偿赠送其他单位或许个人;
(2)单位或许个人自己新建(以下简称自建)建筑物后出售，其所发作的自建行为;
(3)财务部、国家税务总局规则的其他景象。
4、交税责任时刻
《实施细则》第二十五条规则，交税人转让土地使用权或许出售不动产，采纳预收款方法的，其交税责任发作时刻为收到预收款的当天。
将不动产或许土地使用权无偿赠送其他单位或许个人的，其交税责任发作时刻为不动产所有权、土地使用权搬运的当天。
自建行为的，其交税责任发作时刻为出售自建建筑物的交税责任发作时刻。
(二)土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行法令实施细则》第十六条明确规则：“交税人在项目悉数竣工结算前转让房地产获得的收入，因为触及本钱承认或其他原因，而无法据以核算土地增值税的，能够预征土地增值税，待该项目悉数竣工、处理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市当地税务局依据当地状况拟定。”
因为房地产企业开发运营的职业特色，产品房都是依照项目一次性开发，分期分批进行出售，在同一期产品房悉数或根本完成出售前，因为许多工程未进行结算，要精确地核算该项目每一批产品房完成的出售收入应交纳的土地增值税是有必定难度的，只需在每一批产品房获得出售收入时按规则进行预征，待该期产品房悉数或根本完成出售后进行结算，才干该项目应缴的土地增值税精确无误，因而，采纳了预缴准则。
预缴税款从性质上归于交税人依照税务部分规则核定的应缴交税款。首要，没有依照规则申报交纳预缴税款，不认定为偷税行为。其次，税务部分发现交税人没有依照规则申报交纳预缴税款时，应该依照税法规则告诉交税人期限申报交纳并能够依照规则加收滞纳金。假如交税人在期限内仍不缴交税款，税务部分能够依据《税收征管法》第六十八条规则处理：交税人、扣缴责任人在规则期限内不缴或许少缴应纳或许应解缴的税款，经税务机关责令期限交纳，逾期仍未交纳的，税务机关除依照本法第四十条的规则采纳强制履行办法追缴其不缴或许少缴的税款外，能够处不缴或许少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。
各地对土地增值税的预缴税率存在差异，一般来说，一般规范住所依照预售收入的1.5%，除一般规范住所以外的其他住所为3.5%，其他房地产项目为4.5%。但《国家税务总局关于加强土地增值税征管作业的告诉》(国税发[2010]53号)要求各地进步预征率，该文规则， 为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对现在的预征率进行调整。除保证性住所外，东部区域省份预征率不得低于2%，中部和东北区域省份不得低于1.5%，西部区域省份不得低于1%，各地要依据不同类型房地产承认恰当的预征率(区域的区分依照国务院有关文件的规则履行)。对没有预征或暂缓预征的区域，应实在依照税收法律法规展开预征，保证土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。尔后各地连续规则，进步了土地增值税预征率。
(三)企业所得税
(1)预收收入负有交税责任
《国家税务总局关于房地产开发事务征收企业所得税问题》(国税发[2009]31号)第六条规则，企业经过正式签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》所获得的收入，应承以为出售收入的完成。
因而，房地产企业经过签定《房地产预收合同》所获得的收入，从企业所得税的视点，不再存在“预收帐款”的概念，只需签定了《出售合同》、《预售合同》并收取金钱，不论产品是否竣工，悉数承以为收入，负有企业所得税交税责任。
(2)预收收入应交税所得额的核算方法
国税发[2009]31号第九条规则，企业出售未竣工开发产品获得的收入，应先按估计计税毛利率分季(或月)核算出估计毛利额，计入当期应交税所得额。开发产品竣工后，企业应及时结算其计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额，一起将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目兼并核算的应交税所得额。“
企业出售未竣工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、当地税务局按下列规则进行承认：
(一)开发项目坐落省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和市郊的，不得低于15%.
(二)开发项目坐落地及地级市城区及市郊的，不得低于10%。
(三)开发项目坐落其他区域的，不得低于5%。
(四)归于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
(3)预售阶段广告费、事务宣传费、事务招待费的税务处理
原国税发[2006]31号文件规则：“广告费、事务宣传费、事务招待费。按以下规则进行处理：
1、开发企业获得的预售收入不得作为广告费、事务宣传费、事务招待费等三项费用的核算基数，至预售收入转为实践出售收入时，再将其作为核算基数。
2、新办开发企业在获得第一笔开发产品实践出售收入之前发作的，与缔造、出售开发产品相关的广告费、事务宣传费和事务招待费，能够向后结转，按税收规则的规范扣除，但结转期限最长不得超越3个交税年度。“
新国税发[2009]31号文部不再约束预售收入作为核算广告费、事务宣传费、事务招待费的基数;取消了相关的广告费、事务宣传费和事务招待费，向后结转期限最长不得超越3个交税年度的约束。
(4)预售收入相关的税金及附加税前扣除问题
1、月度或季度申报时，不得扣除。
《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的告诉》(国税函[2008]299号)第一条规则，房地产开发企业按当年实践赢利据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、缔造的住所、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设备等开发产品，在未竣工前采纳预售方法出售获得的预售收入，依照规则的估计赢利率分季(或月)核算出估计赢利额，计入赢利总额预缴，开发产品竣工、结算计税本钱后依照实践赢利再行调整。
因而，在企业月度或季度申报企业所得税时，预售收入交纳的经营税金及附加不能从当期赢利额或所得额中扣除。
2、年度所得税汇算清缴时，能够扣除。
企业出售未竣工开发产品获得的收入，应先按估计计税毛利率分季(或月)核算出估计毛利额，计入当期应交税所得额。
咱们知道从毛利额与所得额是两个不同的概念，只需将毛利额扣除相应的税金及其费用才变成所得额。因而，在年度企业所得税汇算清缴时，与估计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。
此外，税金是否归于当期的费用，应该以交税责任发作时刻为依据判别，即：交税责任时刻发作，则归于发作期费用;交税责任时刻没有发作，则不归于交纳当期费用(如预缴税款)。经营税中现已讲到，采纳预收款方法的，其交税责任发作时刻为收到预收款的当天。因而，房地产开发企业依照预售收入交纳的税款，是按税法规则的交税责任发作时刻应该交纳的税款，不属预缴税款性质，能够在交纳发作当期计入当期的税金及附加，能够作为当期赢利总额的抵减项目在税前扣除。现在不少当地将预缴的土地增值税也能够税前扣除。
例：某市某房地产企业2009年获得预售房子金钱1000万元，该市规则房地产企业预售事务所得税的估计计税毛利率为15%，土地增值税的预征份额为2%。
剖析：该房地产企业在预售事务所得税时应作如下处理：预收金钱的毛利是150万元(1000×15%)，应交的经营税是50万元(1000×5%)，应交的城建税及教育附加是5万元(50×7% 50×3%)，预交的土地增值税是20万元(1000×2%)，预售事务应调整的应交税额是75万元(150-50-5-20)，房地产企业预售事务应预交的所得税是18.75万元(75×25%)。
(4)发生时刻性差异的处理
企业会计准则对预售事务不承认收人，而税法规则获得预收金钱时应交所得税，然后发生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应承认递延所得税财物，依据预收账款的账面价值和计税根底发生的可抵扣暂时性差异核算出递延所得税财物，借记“递延所得税财物”，贷记“所得税费用”，一起要调整该年度的应交税额。
(四)印花税
依据《中华人民共和国印花税暂行法令》及其实施细则的规则，在预售产品房时，如签定产品房出售合同或产品房预售合同的，应在签定合一起，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总交纳印花税。
(五)乡镇土地使用税
房地产开发企业预售阶段乡镇土地使用税税务处理同拿地阶段。
(六)房产税
房地产开发企业预售阶段房产税税务处理触及、施工阶段阶段。
以上就是小编为我们收拾的相关常识，信任我们经过以上常识都现已有了大致的了解，假如您还遇到什么较为杂乱的法律问题，欢迎登陆听讼网进行律师在线咨询。