二手房土地增值税如何计算

按土地增值税法令及实施细则等相关文件规则，二手房转让土地增值税的计税依据是转让房地产所获得的增值额。交税人转让二手房所获得的收入减除规则扣除项目金额后的余额为增值额。增值额乘以适用税率(土地增值税选用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%)即可核算出应缴土地增值税。在整个核算过程中，扣除项目金额的确定尤为重要。
扣除项目金额首要包含三部分：
(1)获得土地运用权所付出的金额指交税人为获得土地运用权所付出的地价款和按国家统一规则交纳的有关费用。依据财税字[1995]048号文件规则，对获得土地运用权时未付出地价款或不能供给已付出的地价款凭据的，不允许扣除获得土地运用权所付出的金额。
(2)房子及建筑物的评价价格。评价价格是指在转让已运用的房子及建筑物时，由政府同意建立的房地产评价组织鉴定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评价价格须经当地税务机关承认。
(3)其他扣除项目金额首要包含在转让环节交纳的税金(如卖方交纳的营业税及附加、印花税等税金)、旧房评价费用、按国家统一规则交纳的有关费用(如买卖费等)。
依据21号文件规则，交税人转让二手房，凡不能获得评价价格，但能供给购房发票的，经当地税务部分承认，获得土地运用权所付出的金额和旧房及建筑物的评价价格两项金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算。对交税人购房时交纳的契税，凡能供给契税完税凭据的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。关于转让二手房，既没有评价价格，又不能供给购房发票的，当地税务机关能够依据《税收征管法》第35条的规则，实施核定征收。