以土地使用权对外投资涉税种的分析
来源：听讼网整理 2018-09-16 21:05
2013年9月，A公司(以下简称A公司)与B公司一起出资建立甲机械制作有限公司(以下简称甲公司)，其间A公司以一宗11700平方米土地运用权(工业用地)出资。经评价组织评价其价值300万元，管帐师事务所按评价金额出具验资陈述。2013年9月，A公司处理土地运用权改变手续。
下面依据现在税收方针，结合相关材料，剖析出资方A公司以土地运用权对外出资触及税种与核算。A公司归于出产机床工业企业，在市经济开发区内，履行《企业管帐准则》。
经营税
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关经营税问题的告诉》(财税〔2002〕191号)规则，从2003年1月1日起，以无形财物、不动产出资入股，与承受出资方利润分配，一起承当出资危险的行为，不征收经营税。在出资后转让其股权的也不征收经营税。
A公司以土地运用权出资入股，按甲公司章程条款“出资两边按各自实缴的出资份额分配利润、承当亏本和危险”，契合不征收经营税的规则。
土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字〔1995〕48号)第一条规则，关于以房地产进行出资、联营的，出资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行出资或作为联营条件，将房地产转让到所出资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对出资、联营企业将房地产再转让的，应征收土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》(财税〔2006〕21号)第五条规则，关于以土地(房地产)作价入股进行出资或联营的，凡所出资、联营的企业从事房地产开发的，或许房地产开发企业以其缔造的商品房进行出资和联营的，均不适用免征增值税的规则。甲公司与A公司均为工业制作企业，适用暂免土地增值税方针。
尽管A公司以土地运用权出资免征经营税和土地增值税，但仍应按主管税务机关的规则处理存案手续。
印花税
A公司与甲公司缔结的土地运用权转让合同，归于产权搬运书据，应按转让合同金额的万分之五交纳印花税。应缴税额=300×0.05%=1500(元)。
乡镇土地运用税
A公司2001年8月获得国有土地运用权证，占地面积61200平方米，运用年限50年。获得土地运用权记入“无形财物”金额5453800元，每平方米购入价89.11元。
《财政部、国家税务总局关于房产税乡镇土地运用税有关问题的告诉》(财税〔2008〕152号)第三条规则，从2009年1月1日起，交税人因房产、土地的什物或权力状况发作变化而依法停止房产税、乡镇土地运用税交税责任的，其应交税款的核算应截止到房产、土地的什物或权力状况发作变化的当月末。A公司以11700平方米土地出资，其应交税款的核算应截止到2013年9月末。从第四季度起实践占地面积=61200-11700=49500(平方米)，当地税务机关规则乡镇土地运用税按每平方米5元征收。2013年第四季度应交乡镇土地运用税=49500×5×3÷12=61875(元)。
房产税
A公司房子产权证、“固定财物——房子”明细账和2013年1月～8月房产税申报表反映，建筑面积57000平方米，房子入账金额8370万元，本期未发作对外租借事务，悉数按从价计征申报房产税。
《财政部、国家税务总局关于安顿残疾人工作单位乡镇土地运用税等方针的告诉》(财税〔2010〕121号)第三条规则，对依照房产原值计税的房产，不管管帐上怎么核算，房产原值均应包含地价，包含为获得土地运用权付出的价款、开发土地发作的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍核算土地面积并据此承认计入房产原值的地价。经核算，A公司以土地出资后的容积率=57000÷49500=1.15大于0.5，土地价值应按原入账金额减出资后的余额计入房产价值，计入房子的土地金额=49500×89.11=4410945(元)。税务机关规则对运营自用的房子，按房产原值一次扣除30%后的余值计税。2013年第四季度从价计征房产税金额=(83700000 4410945)×(1-30%)×1.2%×3÷12=185032.98(元)。
企业所得税
A公司以土地运用权对甲公司出资，归于非钱银性财物交流，即以土地运用权交流股权。企业所得税法施行法令第二十五条规则，企业发作的非钱银性财物交流，以及将货品、产业、劳务用于捐献、偿债、资助、集资、广告、样品、职工福利或许利润分配等用处的，应当视同出售货品转让产业或许供给劳务，但国务院、税务主管部门还有规则的在外。
转让土地运用权账面金额=11700×89.11=1042587(元)。
A公司按直线法摊销土地运用权，2001年8月~2013年8月累计145个月，应结转转让土地运用权摊销金额=1042587÷(50×12)×145=251958.53(元)。
转让土地运用权净收益=3000000-(1042587-251958.53)=2209371.53(元)。
《国家税务总局关于企业获得产业转让等所得企业所得税处理问题的布告》(国家税务总局布告2010年第19号)规则，企业获得产业(包含各类财物、股权、债款)转让收入、债款重组收入、承受捐献收入、无法偿付的应付款收入等，不管是以钱银方式、还对错钱银方式表现，除还有规则外，均应一次性计入承认收入的年度核算交纳企业所得税。A公司以土地运用权出资承认的净收益2209371.53元，应全额计入2013年度核算交纳企业所得税。
管帐分录：
借：长时间股权出资 3000000
累计摊销 251958.53
贷：无形财物 1042587
经营外收入 2209371.53。
下面依据现在税收方针，结合相关材料，剖析出资方A公司以土地运用权对外出资触及税种与核算。A公司归于出产机床工业企业，在市经济开发区内，履行《企业管帐准则》。
经营税
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关经营税问题的告诉》(财税〔2002〕191号)规则，从2003年1月1日起，以无形财物、不动产出资入股，与承受出资方利润分配，一起承当出资危险的行为，不征收经营税。在出资后转让其股权的也不征收经营税。
A公司以土地运用权出资入股，按甲公司章程条款“出资两边按各自实缴的出资份额分配利润、承当亏本和危险”，契合不征收经营税的规则。
土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字〔1995〕48号)第一条规则，关于以房地产进行出资、联营的，出资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行出资或作为联营条件，将房地产转让到所出资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对出资、联营企业将房地产再转让的，应征收土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》(财税〔2006〕21号)第五条规则，关于以土地(房地产)作价入股进行出资或联营的，凡所出资、联营的企业从事房地产开发的，或许房地产开发企业以其缔造的商品房进行出资和联营的，均不适用免征增值税的规则。甲公司与A公司均为工业制作企业，适用暂免土地增值税方针。
尽管A公司以土地运用权出资免征经营税和土地增值税，但仍应按主管税务机关的规则处理存案手续。
印花税
A公司与甲公司缔结的土地运用权转让合同，归于产权搬运书据，应按转让合同金额的万分之五交纳印花税。应缴税额=300×0.05%=1500(元)。
乡镇土地运用税
A公司2001年8月获得国有土地运用权证，占地面积61200平方米，运用年限50年。获得土地运用权记入“无形财物”金额5453800元，每平方米购入价89.11元。
《财政部、国家税务总局关于房产税乡镇土地运用税有关问题的告诉》(财税〔2008〕152号)第三条规则，从2009年1月1日起，交税人因房产、土地的什物或权力状况发作变化而依法停止房产税、乡镇土地运用税交税责任的，其应交税款的核算应截止到房产、土地的什物或权力状况发作变化的当月末。A公司以11700平方米土地出资，其应交税款的核算应截止到2013年9月末。从第四季度起实践占地面积=61200-11700=49500(平方米)，当地税务机关规则乡镇土地运用税按每平方米5元征收。2013年第四季度应交乡镇土地运用税=49500×5×3÷12=61875(元)。
房产税
A公司房子产权证、“固定财物——房子”明细账和2013年1月～8月房产税申报表反映，建筑面积57000平方米，房子入账金额8370万元，本期未发作对外租借事务，悉数按从价计征申报房产税。
《财政部、国家税务总局关于安顿残疾人工作单位乡镇土地运用税等方针的告诉》(财税〔2010〕121号)第三条规则，对依照房产原值计税的房产，不管管帐上怎么核算，房产原值均应包含地价，包含为获得土地运用权付出的价款、开发土地发作的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍核算土地面积并据此承认计入房产原值的地价。经核算，A公司以土地出资后的容积率=57000÷49500=1.15大于0.5，土地价值应按原入账金额减出资后的余额计入房产价值，计入房子的土地金额=49500×89.11=4410945(元)。税务机关规则对运营自用的房子，按房产原值一次扣除30%后的余值计税。2013年第四季度从价计征房产税金额=(83700000 4410945)×(1-30%)×1.2%×3÷12=185032.98(元)。
企业所得税
A公司以土地运用权对甲公司出资，归于非钱银性财物交流，即以土地运用权交流股权。企业所得税法施行法令第二十五条规则，企业发作的非钱银性财物交流，以及将货品、产业、劳务用于捐献、偿债、资助、集资、广告、样品、职工福利或许利润分配等用处的，应当视同出售货品转让产业或许供给劳务，但国务院、税务主管部门还有规则的在外。
转让土地运用权账面金额=11700×89.11=1042587(元)。
A公司按直线法摊销土地运用权，2001年8月~2013年8月累计145个月，应结转转让土地运用权摊销金额=1042587÷(50×12)×145=251958.53(元)。
转让土地运用权净收益=3000000-(1042587-251958.53)=2209371.53(元)。
《国家税务总局关于企业获得产业转让等所得企业所得税处理问题的布告》(国家税务总局布告2010年第19号)规则，企业获得产业(包含各类财物、股权、债款)转让收入、债款重组收入、承受捐献收入、无法偿付的应付款收入等，不管是以钱银方式、还对错钱银方式表现，除还有规则外，均应一次性计入承认收入的年度核算交纳企业所得税。A公司以土地运用权出资承认的净收益2209371.53元，应全额计入2013年度核算交纳企业所得税。
管帐分录：
借：长时间股权出资 3000000
累计摊销 251958.53
贷：无形财物 1042587
经营外收入 2209371.53。