征收农村集体土地补偿价格评估方法有哪些

征收乡村团体土地，除可依照当地规范补偿外，还能够参照被征收时的商场价格给予被征地农人(或乡村团体经济安排)公正、合理的补偿。但因为法律法规的束缚，现在乡村团体土地的直接买卖还不多，商场价格比较难以直接获取。尽管经过土地评价的办法模仿商场状况，可直接得到近似的团体土地商场价，但怎么评价一直是业界难题。作者主张依照被征收土地的天然要素、社会经济要素、特别要素和土地收益(收入)、商场状况等，选用收益复原法、商场比较法、剩下法、本钱迫临法、基准地价批改法等办法进行，具体评价思路如下：
农用地补偿评价
农用地首要包含犁地、园地、林地和草地。农田水利设备和饲养水面等也可归入农用地进行评价。
农用地评价能够依照《农用地评价规程》进行，首要评价办法为收益复原法，农用地流通商场较兴旺的当地，还能够选用商场比较法。
关于新开发的农用地，能够选用本钱迫临法;关于待开发的，能够选用剩下法;已完成了农用地分等定级作业，拟定了农用地基准地价的当地，能够选用评分评价法、基准地价批改法。
下面以犁地为例对收益复原法的运用做具体阐明。
收益复原法，是指将待估农用地未来无限年期的年纯收益，在土地被征收时点，以恰当的土地复原率(贴现率)进行复原(贴现)，然后估算出农用地价格的办法。根本公式为：
P=a/rP为土地价格a为农用地的年纯收益r为土地复原率(贴现率)
农用地的年纯收益，既能够经过农用地流通中的转包、转租等价格来确认，也能够经过核算当地正常条件下首要大宗农作物(主产品和副产品)前3年的均匀年产值，扣减农用地维护费和出产农副产品有必要付出的直接和直接费用(种苗费、农工费、机工费、农药费等)后得到。各种以土地为依据的支农补助、犁地维护基金补助等，可直接核算为土地纯收益。
土地复原率(贴现率)是将土地收益复原(贴现)为土地价格的比率，其原理是关于土地一切者来说，只有当他出卖土地获得的钱银存入银行，每年获得的利息收入至少要与本来地租(收益)相同多时，他才乐意出卖土地。土地复原率可按下列办法确认：
1.土地纯收益与价格比率法：应挑选3宗以上近期发作买卖的，且买卖类型与待估宗地类似的买卖实例，以买卖实例的纯收益与其价格的比率测算复原率。
2.安全利率加危险调整值法：即复原率=安全利率 危险调整值。安全利率可选用国债年利率或银行定期存款年利率;危险调整值应依据评价目标所在区域的社会经济发展和土地商场要素对其影响程度确认。
3.出资危险与出资收益率归纳排序插入法：查询获取社会上各种相关类型出资的收益率和危险，并按巨细排序，然后分析判断评价目标所对应的规模，确认其复原率。
在确认土地复原率时，应留意不同土地权力、不同土地用处、不同土地运用年期、不同时期及不同区位土地之间复原率的不同。在收益相同的状况下，运营运用土地的商场危险越大，则土地复原利率越高，地价越低。因为农用地的首要用处为农业出产，相对来说产出安稳，商场动摇较小，因而运营农用地的商场危险较低，其土地复原率一般应低于其他用地，大体可参照一年期存贷利率等取值。
商场比较法可经过承揽运营权转让方式的实例，进行同质比较批改，得到征收土地的商场价格。
团体建造用地补偿评价
团体建造用地的评价能够参照《城镇土地评价规程》，选用收益复原法、商场比较法、本钱迫临法、剩下法和基准地价系数批改法等进行评价。其间，在团体建造用地流通商场较兴旺的当地，能够经过查询租金或价格，选用收益复原法或商场比较法、剩下法进行评价，在流通商场不发育的当地，能够本钱迫临法为首要办法，在拟定了团体建造用地基准地价的区域，还能够选用基准地价系数批改法。
宅基地评价。1.在评价宅基地价格前，应首要对其所在区域(以城镇为单元)进行查询，凡有宅基地转让或宅基地上房子出租实例的，应以收益复原法为主进行评价。团体安排内有宅基地流通商场的，或宅基地坐落城市近郊区的，可选用商场比较法，经过比较要素批改进行评价。
没有流通商场且坐落远郊区的宅基地，选用本钱迫临法评价宅基地一切权价格。
宅基地一切权价格=原土地价格 开发费用 获得宅基地相关税费 因改动农用地用处和开发投入带来的增值 土地一切权收益
原土地价格依据宅基地划拨前的土地利用形状(地类)评价确认，划拨前是农用地的，按农用地评价办法确认，是其他用地的，按其他用地的评价办法确认。无法确认宅基地划拨前的土地地类的，按所在区域首要地类确认。土地开发费用是指派被占用作宅基地的土地具有建房条件所需各项客观费用之和，如“三通一平”等费用。
2.《物权法》确认了农人对宅基地运用权的用益物权位置。对宅基地进行评价，首要要精确界定一切权与运用权价格的差异与联络，运用权是他物权的一种，是指非一切人对别人之物所享有的占有、运用、收益的排他性的权力，是一切权权能的一部分。
征收宅基地，应当评价其一切权价格，因宅基地补偿金钱一般需求在一切权人和运用权人之间进行分配，还需求评价宅基地一切权和运用权之间的价格差异。一般来说，这种差异能够表述为：一切权价格=运用权价格 权益价差。为了避免评价的随意性，一个区域的宅基地权益价差应是一个相对固定的份额，因而，这一参数应由当地政府安排专业力气进行测算后向社会发布，供当地评价师运用。宅基地权益差可按以下办法进行测算：
一是经过年限差异近似替代一切权与运用权的差异，以无限年期代表一切权益，以有限年期代表运用权权益(可参照住所用地最高出让年期70年)。
宅基地权益价差=宅基地一切权×价差份额价差份额=1/(1 r)n，n为宅基地运用年期，r为土地复原率(贴现率)
二是经过本钱迫临法的原理，剥离出权益价差，即：
价差份额=(宅基地一切权价格-获得宅基地税费-开发费-因改动农用地用处和开发投入带来的增值)/宅基地一切权价格
确认了价差份额后，能够在评价宅基地一切权价格基础上，分两种景象对征收宅基地补偿款进行分配。
从头划配宅基地的，依照宅基地一切权价格确认补偿款，给团体经济安排，由团体经济安排参照价差份额分配。如在本团体经济安排内部重划宅基地，且触及第三方的，补偿额应在团体经济安排、被征收宅基地的农人、第三方之间洽谈分配。
不从头划配宅基地，分配房子保证居住权的，不再对宅基地运用权人进行补偿，将宅基地一切权价格×权益价差份额后的金钱补偿给团体经济安排。