土地增值税纳税计算技法

一、土地增值税的概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、获得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
二、纳税人
《土地增值税暂行条例》规则，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的全部建筑物和其他附着物产权，并获得收入的单位和个人。包含机关、集体、部队、企业事业单位、个别工商业户及国内其他单位和个人;还包含外商出资企业、外国企业及外国安排、华裔、港澳台同胞及外国公民等。
三、纳税规模
土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所获得的增值额。
(一)纳税规模的一般规则
1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不纳税。
2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权纳税。
3.土地增值税只对有偿转让的房地产纳税，对以承继、赠与等方法无偿转让的房地产，则不予纳税。
详细地，不征土地增值税的房地产赠与行为包含以下两种状况：
(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承当直接奉养义务人的行为。
(2)房产所有人、土地使用权所有人经过我国境内非营利的社会集体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其间，社会集体是指我国青少年开展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、我国红十字会、我国残疾人联合会、全国晚年基金会、老区促进、以及经民政部门同意建立的其他非营利的公益性安排。
(二)纳税规模的若干详细规则
1.以房地产进行出资、联营
关于以房地产进行出资、联营，假如出资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行出资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税;可是，出资、联营企业若将上述房地产再转让的，归于征收土地增值税的规模。
2.协作建房
关于一方出地，一方出资金，两边协作建房，建成后分房自用的，暂免征土地增值税;可是，假如建成后转让的，归于征收土地增值税的规模。
3.企业吞并转让房地产
在企业吞并中，对被吞并企业将房地产转让到吞并企业中的，暂免征收土地增值税;
4.交流房地产
交流房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的搬运，交流两边又获得了什物形状的收入，依照规则归于征收土地增值税的规模。但对个人之间交换自有寓居用房地产的，经当地税务机关核实，能够免征土地增值税。