享受满五唯一的减免税款政策的购房时间应如何确定

《国家税务总局关于个人住宅转让所得征收个人所得税有关问题的告诉》(国税发〔2006〕108号)规则：对个人转让自用5年以上，并且是家庭仅有日子用房取得的所得，免征个人所得税，该方针被称为“满五仅有”。但在适用“满五仅有”的免税方针时，购房时刻又该怎么承认，是按实践购买时刻核算，还是以取得的房子产权证明或契税完税证明上注明的时刻核算?咱们将经过以下一则事例，为我们进行剖析。
案子争议焦点
享用“满五仅有”的减免税款方针的购房时刻应怎么承认
北京的A某1998年购买了房产，但因个人原因直至2014年才处理房产证。同年A某将该套房子转让。税务部分的工作人员按规则对A某提交的申报材料进行审阅后以为，A某于2014年4月交纳契税，2014年9月5日取得房产证，购房时刻应从处理房产证的当年开端核算。因A某转让该处房产时购房未满5年，所以不能享用“满五仅有”的减免税款方针，即购买住宅时刻按规则不符合免征营业税及个人所得税的条件。为此税务部分要求A某全额交纳高达79万余元的税金，A某不服起诉至法院，要求承认税务部分所开具的税单违法。
律师剖析
关于享用“满五仅有”的减免税款方针的购房时刻《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的告诉》(国税发[2005]89号)规则个人购买住宅以取得的房子产权证明或契税完税证明上注明的时刻为其购买房子的时刻。
《国家税务总局关于房地产税收方针履行中的几个具体问题的告诉》(国税发[2005]172号)则进一步明确规则《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的告诉》(国税发[2005]89号)中所说到的契税完税证明上注明的时刻是指契税完税证明上注明的填发日期。
交税人申报时，一起出具房子产权证和契税完税证明且二者所注明的时刻不一致的，依照“孰先”的准则承认购买房子的时刻。即房子产权证上注明的时刻早于契税完税证明上注明的时刻的，以房子产权证注明的时刻为购买房子的时刻;契税完税证明上注明的时刻早于房子产权证上注明的时刻的，以契税完税证明上注明的时刻为购买房子的时刻。根据上述规则购房时刻应是契税完税证明或房子产权证上填发记载的时刻，而不是购房发票等其他证明所记载的时刻。所以税务机关将契税完税凭据填发日期认定为A某的购房时刻并无不当。
维权法令小贴士
首要需求提示我们留意的是自2015年3月31日起履行的《关于调整个人住宅转让营业税方针的告诉》(财税[2015]39号)规则：
个人将购买缺乏2年的住宅对外出售的，全额征收营业税;
个人将购买2年以上(含2年)的非一般住宅对外出售的，依照其出售收入减去购买房子的价款后的差额征收营业税;
个人将购买2年以上(含2年)的一般住宅对外出售的，免征营业税。这是关于个人住宅转让时营业税交纳的新方针，是将个人住宅转让营业税免征年限由5年康复至2年。
但该告诉规则满二所免征的仅仅营业税，并不包含个税，只要“满五仅有”才可免征营业税及个人所得税。卖房人应将两者做严厉的区别，避免错误核算应交纳的税金。
其次，为了躲避法定的交税责任，二手房买卖中存在着买卖两边以先签定买卖合同，待出卖方购买房子满五年，两边再去处理过户手续，以到达方针所规则的满五条件的状况。但这么做是存在着极大危险的，在产权过户前，所转让的房产仍存在被查封、典当乃至是出售的危险。由于通常状况下第三方无法获悉该房产现已出售的信息，起到公示效果的房子权属挂号信息中所显现的产权人仍是出卖方，买房人付了钱却没有取得产权，其间所存在的危险可想而知。