物业管理合同的主要条款及与委托合同的区别

一、物业办理合同的首要条款
一般来说，物业办理合同的首要条款由以下方面构成：
1、当事人和物业的根本状况，首要是对两边当事人的资历确认以及对物业办理活动的标的物的根本状况作出承认和记载。
2、两边的权力和职责，首要是物业一切人或运用人付出物业办理费，物业办理公司供给相应服务的条款。这是物业办理合同最为重要的条款，详细内容又因为办理事项类型的不同而出现差异，一般有以办理服务为主的物业办理和租借运营与托付办理偏重的差异。
3、物业办理服务事项和服务质量的。这一般除了由当事人自行约好以外，各地的地方性规章也大都进行了底限性规则，但各地规则的状况良莠不齐，可资参阅的是世界健康安排(WHO)对差异一切建筑物的办理设定了安全、健康、便当、舒适的寓居环境基准，归纳起来有以下四点：(1)火灾防备，如加强消防设备、防火设备的办理;(2)清洁保护，定时铲除废物，收拾水沟，外墙洗刷等;(3)公共设备修理，水电机械保护、公共电梯、空调设备的定时查看;(4)花木收拾，修剪花草树木，随时替换枯死的枝叶等。这四点基准也应该是物业办理的标准要求。
4、物业办理服务费的标准和收取方法，物业办理合同皆为有偿合同，因而价金和酬金条款是其天然的首要条款。
5、物业办理服务用房的运用、办理和费用分配方法。此为物业办理合同的特别条款，首要为物业办理单位实行办理职责的便利计。
6、修理费用的收取和运用条款。修理费用一般独立与物业办理服务费独立开来，其收取方法首要由合同两边当事人约好一般。
7、合同的有效期限，合同的停止事项及合同停止后相关事宜首要是物业材料的移转。物业办理服务的停止与一般合同的停止存在差异，物业办理合同的两边当事人一般不允许随时随意免除合同，假如一方提出要在合同期限内免除合同，就有必要根据合同的详细条款进行洽谈，洽谈共同或由法院、裁定组织承认免除合同的效能。
8、违约职责、处理胶葛的途径。物业办理联系尽管仅在物业一切人运用人和物业办理公司之间发作效能，但因为物业办理联系存在特别性，物业所在地居委会、城建部分和相关市政部分也对其享有必定行政办理和监督的功能，因而物业办理联系的胶葛处理及联系完毕也与其他合同存有差异。
9、当事人根据详细状况约好的其他首要条款。
由此可见，相较与其他合同，物业办理合同在诸多方面有着自己的特别之处，但在理论和实务中，学者和法官对此并没有引起相应的留意，关于物业办理合同的定性现在比较盛行的观念有两种，即或认为物业办理合同为托付合同的一种，或认为物业联系为民法中署理准则的特别类型，物业办理合同亦为树立署理联系的合同，以下将对这两种观念别离予以反省。
二、物业办理合同与托付合同的差异
按《合同法》三百九十六条的规则，托付合同是托付人和受托人约好，由受托人处理托付人业务的合同。根据该章的其他条款的规则，以下方面清晰托付合同的特征。
1、合同由托付人和受托付人签定，此两方当事人为托付合同的主体。
2、受托付人的首要职责是处理托付人的业务。
3、受托付人应当按照托付人的指示处理托付业务。
4、托付合同有有偿、无偿之分。
5、受托付人在处理托付业务时，因不行归责于自己的事由遭到丢失的，能够向托付人要求赔偿丢失。
6、托付人和受托付人能够随时免除托付合同。
对应物业办理合同的内容和特征，不难看出二者存在以下首要差异：
1、托付合同的意图是以处理托付人业务为意图。所谓托付人的业务，一般是指与托付人有利害联系，托付人若不托付处理就不得不亲身为之的业务。反观物业办理联系中的办理服务，其实质是作为办理服务人的物业办理公司所供给的专业化、技能化的有偿服务，因为物业办理具有需求专业化、技能化的技能服务的特色，作为业主、业主委员会并不都能够亲身来处理，一起关于一个大型的住宅区而言，假如每一个业主都事必亲躬，那么住宅区的次序就无法保持。能够看出，物业办理事项与被托付业务存有显着不同。
2、《合同法》第三百九十九条清晰规则：“受托人应当按照托付人的指示处理托付业务。”这实质上是规则了受托人的忠诚职责。但物业办理的办理服务并不是彻底按照业主、业主委员会的指示处理的，物业办理公司在物业办理的办理服务作业是根据合同约好的规模、项目，遵从物业办理的法令、法规以及物业办理职业的标准，独当一面地展开物业办理服务的运营活动的。在物业办理公司展开的物业办理服务的运营活动中，业主、业主委员会只要监督权，而没有干与和指挥权。物业办理公司也没有遵守业主、业主委员会指示的忠诚职责。
3、托付合同中受托人在托付合同规模内所取得的法令结果，归属于托付人，因而托付合同由托付人承当职责。一起，《合同法》第四百零七条还规则：“受托人处理业务时，因不行归责于自己的事由遭到丢失的，能够向托付人要求赔偿丢失。”而物业办理则不同，无论是侵权职责仍是违约职责一般都要由物业办理合同的两边当事人各自别离承当自己的职责。
4、托付合同是诺成合同、非要式合同。托付合同的树立只须两边当事人达到意思共同即可，无须以必定物的交给或必定行为的完结为要件，缔结合同也无须遵从固定的方法;而物业办理合同则是要式合同、格局合同，有必要按照物业办理法令、法规所规则的投标投标的方法来确认物业办理公司，签署物业办理合同，而且一般要求要选用物业办理演示文本，终究合同的相关内容和实行还要承受城建、市容、及居委会等相关机关的监督。
5、托付合同与物业办理合同在合同存续期限上有较大差异，被托付人处理的业务往往比较单一，时间比较短;而物业办理则不同，物业办理公司所供给的是体系的、专业化的服务，这个服务是长时间的、接二连三的、重复进行的，假如物业办理合同签署的期间较短，就可能因物业办理公司寻求短期效应，采纳不恰当的方法从事物业办理，然后不利于物业办理设备的长时间保养。此外，出于物业办理联系的特别性，物业办理一方当事人不得象托付合同当事人那样能够随时免除合同。
6、两种合同选用的酬劳付出方法不同，物业办理收费的方法与托付合同不同。物业办理收费方法一般是根据业主条约以及物业办理合同的规则由业主或住户按月交纳。而托付合同所规则的费用是将处理业务的费用与给托付人的酬劳别离规则的，处理业务的费用能够预付，也能够由受托人垫支，而后由托付人归还，对与酬劳则选用完结托付业务后付出或无偿托付不付出酬劳，这种付出费用及酬劳的方法显着与物业办理收费有着巨大的不同。
7、托付合同一般是根据托付人对受托人的特别信任为前提条件树立的;而物业办理合同则是经过投标投标之后取得的，物业办理人一般皆需求取得必定的资历确认证书方能够成为物业办理合同的投标目标。
8、托付合同能够为有偿合同，也能够为无偿合同，而物业办理合同一般皆为有偿合同。
从以上的诸多方面，能够显着看出物业办理合同与托付合同存有若干严重差异，物业办理合同远非托付合同之一种，现在实践和理论中以托付合同为物业办理合同定性的做法曲解了物业办理合同的本质特征，混杂了根本的法令联系，关于实践中物业办理胶葛的处理贻害不浅