建房协议之性质与效力——一起农村建房纠纷的分析

乡民甲与村委会达到协议：乡民甲在其宅基地上所建房子需与别人坚持齐平，假如超越别人房子1厘米，则罚款100元：假如超越5厘米，则应撤除之，而且费用由甲担负。过后，乡民甲所建房子高出别人房子40厘米。此刻，当事人世之法令联系怎么?在该胶葛中，当事人之间是相等的民事主体，相互之间并不存在诈骗、钳制等情事。此刻，建房协议彻底出于自愿，只需不存在违背法令的强行性规则和禁止性规则，则依照合同法的精力，应当尽量保持合同的效能，以确保合同的完美完成，达到当事人缔结合同的方针。
这儿，乡民甲是否现已成功请求该宅基地是否会影响合同的效能，值得讨论。
一、假如甲现已获得该宅基地的运用权，则依照《物权法》第一百五十二条的规则：“宅基地运用权人依法对团体所有的土地享有占有和运用的权利，有权依法运用该土地缔造住所及其隶属设备”。这是法令对甲所具有的权利做出的必定，此刻在该宅基地上缔造房子的权利是甲不行掠夺的权利，其性质是物权，与当事人之间的约好具有债务的性质迥然有别。甲与村委会之间的协议性质为债务合同，其约好的内容是对甲的建房行为进行必定的约束，这种约好出于甲的自愿，甲自愿承受这种协议对自己的物权所做出的约束，并不违背任何强行性规则或许禁止性规则，故而约好有用。
二、假如甲没有获得该宅基地的运用权，甲与村委会相同能够签定如上内容的协议，由于该协议的实行天然要求甲现已获得宅基地，如此，甲方有权利建房。可是在本案中房子已然建起，甲存在必定的违法行为，由于其在该建房之地基上短少建房的权源根底，归于无权建房，并侵犯了村团体或许农人团体对该土地的所有权。此刻的处理需求考虑详细的要素，由于房子现已建起，不加酌量直接撤除的做法不免过于擅断，乡民投入其间的经济利益应当予以恰当的考虑，避免形成不该有的丢失。详细来看，假如甲尽管没有获得宅基地运用权，但假如宅基地运用权正在请求的过程中，或许虽未请求，但甲正着手请求，而且甲彻底符合同意宅基地的条件和村镇的修建规划，此刻则不该羁绊于其宅基地的运用权，而应认可其建房行为，由于依照预期其能够获得该宅基地运用权。假如甲不符合请求宅基地的条件，则甲的行为已然构成侵权行为，甲与村委会之间的这个协议并不能改动其行为的性质。
在该协议有用的情况下，两边约好：“假如超越别人房子1厘米，则罚款100元：假如超越5厘米，则应撤除之，而且费用由甲担负”。该性质为何?依据约好，运用的词语是“罚款”，其效能又怎么?依照现行法令的规则，并未发现独立的村委会这种民事主体，可是，依照法理和法令规则，村委会作为一个组织行乡民自治之权，在与乡民的联系中能够独立参加其间，值得注意的是，其与乡民之间仍然是相等联系，并不存在行政上的办理，不存在行政法令联系。这决议了村委会并不具有罚款的权利。已然无此权利，是否该约好无效?笔者认为，这要根究当事人心里之实在主意，此处的真意应是一种对甲的违背约好的行为带有赏罚性质的补偿，以促进甲恪守约好建房。此处的约好当属违约金，也就是说，尽管当事人约好的为“罚款”，但其本质是违约金。从本质的视点确定“罚款”的性质，能够认清“罚款”的本来面目和该合同的实在内容。