土地增值税清算新政策解析

国家税务总局下发了《土地增值税清算处理规程》(国税发〔2009〕91号)，这是国家税务总局在本来下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)和《土地增值税清算事务原则》(国税发〔2007〕132号)基础上，总结完善的最新的清算方针，新方针从2009年6月1日起施行。笔者以为，纳税人应该重视以下几个方面。
清算前处理力度加大
一是施行项目处理。主管税务机关将从纳税人获得土地使用权开端，按项目别离树立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划规划、施工、预售、竣工检验、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程状况施行盯梢监控，做到税务处理与纳税人项目开发同步。二是重视会计核算。纳税人分期开发项目或许一起开发多个项目的，税务机关将催促纳税人依据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、本钱、费用。三是施行专用收据。纳税人分期开发项目或许一起开发多个项目的，主管税务机关可结合发票处理规则，对纳税人施行项目专用收据处理办法。也就是说，税务机关能够依据不同的开发项目，施行专用预售收据和专用出售收据。
清算分为“自行清算”和“要求清算”两种
关于自行清算的，纳税人有必要依照规则的时刻和要求自动清算;关于要求清算的，纳税人应在收到税务机关书面告诉的状况下，再按规则清算，也能够理解为不告诉不清算。纳税人契合下列条件之一的，要自行进行土地增值税的清算：(1)房地产开发项目悉数竣工、完结出售的;(2)全体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。
对契合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工检验的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的份额在85%以上，或该份额虽未超越85%，但剩下的可售建筑面积现已租借或自用的;(2)获得出售(预售)许可证满三年仍未出售完毕的;(3)纳税人请求刊出税务挂号但未处理土地增值税清算手续的(应在处理刊出挂号前进行土地增值税清算);(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规则的其他状况。
无论是自行清算仍是要求清算，纳税人应当在满意条件之日起90日内或在收到清算告诉之日起90日内到主管税务机关处理清算手续。主管税务机关受理纳税人清算材料后，应在必定期限内及时安排清算审阅。清算审阅完毕，税务机关应当将审阅成果书面告诉纳税人，并确认处理补、退税期限。
明确规则项目清算单位