房地产开发合同效力—司考真题答案解析（2012-1-94）

甲房地产公司与乙国有工业公司签定《协作协议》，在乙公司原有的库房用地上开发商品房。两边约好，一起建立“玫园置业有限公司”（以下简称“玫园公司”）甲公司投入开发资金，乙公司担任将该土地上原有的划拨土地使用权转变为出让土地使用权，然后将出让土地使用权作为出资投入玫园公司。
玫园公司与丙劳务差遣公司签定协议，由其差遣王某到玫园公司担任保洁员。不久，甲、乙产生胶葛，运营中止。玫园公司以签定差遣协议时所依据的客观情况发作严重改变为由，将王某退回丙公司，丙公司遂以此为由免除王某的劳动合同。
开发期间，因为政府施行商品房限购方针，甲公司因其已开发项目滞销而陷于财政窘境，致玫园公司运营陷于中止，甲乙两边发作胶葛，乙公司建议合同无效。下列理由依法不能建立的是：（）
A.该合同为乙公司上一任司理所签定，现该司理已被调换
B.签定合同时，该土地仍是划拨土地使用权
C.依据《协作协议》，乙公司仅享有玫园公司40%的股份，现在因该地段新建地铁导致地价上涨，乙公司所占股份偏低，归于国有资产丢失
D.乙公司无房地产开发资历，无权参加房地产开发
【正确答案】ABCD
【答案解析】选项A过错。企业内部的人员调整不能影响到其原先所签定合同的效能。
选项B过错。《关于审理触及国有土地使用权合同胶葛案件适用法律问题的解说》第十六条规则，土地使用权人未经有同意权的人民政府同意，以划拨土地使用权作为出资与别人缔结合同协作开发房地产的，应当确定合同无效。但起诉前现已处理同意手续的，应当确定合同有用。
选项C过错。土地的增值是“因该地段新建地铁导致地价上涨”，不能代表签定合同时该土地价值被轻视，并未损害国家利益。
选项D过错。《关于审理触及国有土地使用权合同胶葛案件适用法律问题的解说》第十五条规则，协作开发房地产合同的当事人一方具有房地产开发运营资质的，应当确定合同有用。当事人两边均不具有房地产开发运营资质的，应当确定合同无效。但起诉前当事人一方现已获得房地产开发运营资质或许已依法协作建立具有房地产开发运营资质的房地产开发企业的，应当确定合同有用。