农村房屋买卖合同的效力如何认定

【事例】
1991年6月21日，原告罗女士及老公黄某与原某村农人王某签定了房子生意契约。王某因为农转非欲出售其房子，地点村社无人购买，通过村社两级干部执笔，王某自愿将其坐落该村的砖瓦房4间出售给具有乡镇户口的罗女士夫妻。黄某交给了3300元购房款，王某也将村庄房子一切权证和土地运用权证交给了罗女士夫妻。两边签定的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章，并且罗女士向县政府交纳了契税198元，契税凭据上现业主的姓名现已改变为罗女士老公的姓名，但未到相关部分实行过户手续。尔后，罗女士一家人一向寓居在该屋。2008年6月5日，该房子地点的土地被政府征收，罗女士一家的宅基地面对拆迁，巨大的利益导致王某的家人与罗女士发作了对立，罗女士无法取得拆迁补偿款。2011年6月，罗女士申述要求承认合同有用。
原告罗女士以为，1991年6月21日签定的购房协议是两边实在意思的标明，并通过了其时村公所及乡人民政府的赞同，并向县人民政府交纳了契税，且原告已在该房寓居近20余年。现因该房子触及拆迁补偿，被告得知后，无理要求对该房子建议补偿利益，被告的行为违背了诚笃信用准则，危害了社会公序良俗，恳求依法承认房子生意合同有用。
被告王某以为，依据法令规则，乡村房子不能向乡镇居民出售，其时将房子卖给原告，仅是对房子的处置，并没有触及房子所及的宅基地运用权，本案的生意合同因违背法令应为无效。
[剖析]
1.本案合同效能的剖析
民法通则第五十五条规则，民事法令行为应当具有以下条件：行为人具有相应的民事行为能力，意思标明实在，不违背法令或社会公共利益。本案中，签定合同的两边当事人均具有民事行为能力，主体适格。1991年王某出售房子时，地点村社无人购买，在征得村社干部赞同且由村社干部执笔书写生意合同后，才卖给乡镇居民罗女士，生意协议上加盖村公所及乡人民政府的公章，就标明地点村社对罗女士取得该宅基地的运用权没有贰言，出卖行为是王某的实在意思。过后，罗女士也依照规则向县政府交纳了契税，并实践付出购房款，被告王某收取购房款后交出了房子及权属证书，原告罗女士在该房子寓居20年，合同早已实践实行。
1992年最高人民法院《关于范怀与郭明华房子生意是否有用问题的复函》规则：“房子生意系要式法令行为。乡村的房子生意也应具有两边订有书面契约、中人证明、按约好交给房款以及处理房子的要件，要求处理契税或过户手续的当地，还应依处理该项手续后，方能确定生意有用。”该复函并未制止乡镇居民购买乡村房子。本案中，罗女士也的确交纳了契税，且契税收据上已将现户主的姓名改变，能够理解为两边生意行为通过了相关部分的赞同。因而，本案契合最高人民法院的复函精力。
本案应当适用两边签定合同时的法令或方针。在1999年5月之前，我国法令没有明确规则城市居民不得购买乡村房子，依据法无制止皆自在的准则，应当确定本案当事人的行为没有违背法令的制止性规则，两边签定的生意合同有用。
2.确定有用的社会作用利大于弊
首要，要坚持尊重前史、照料实际准则。因为乡村私有房子生意胶葛首要发作在村民和乡镇居民之间，这类房子生意行为多发作在上世纪90年代，至今时隔10年以上，大多生意行为依约实行了合同责任，出卖人交给了房子，买受人入住并给付了房款且入住多年，乃至房子现已过装饰、翻建、改建等添附行为。本案中，房子生意发作在20年前，通过多年的运营，房子买受人对涉案房子已具有了激烈的认同感，建立了较为安稳的社会关系。假如确定本案无效，就会形成房子出卖方在违规出卖房子取得利益后又因房子增值、拆迁补偿等原因建议合同无效，无疑是违背了诚笃信用准则，其直接结果是违背诚笃信用卖房者获益，而遵循诚笃信用买房者却蒙受损失。买房者最终虽取得了必定的补偿却要面对腾房搬家，在其居无居处的情况下，不利于社会的安稳，乃至遭受履行难题，如此判定的结果是危害社会的公序良俗和诚笃信用的社会本源。
其次，重视完成裁判的法令作用和社会作用的有机一致。判定要以“有利于妥善解决现有胶葛、有利于标准当事人生意行为”为辅导，起到限制农人审慎处置自己房子的活跃作用。对乡镇居民在购买乡村房子后进行了依法挂号或实行了契税手续的;对出卖方现已转为乡镇居民的;对那些生意行为发作的时刻较长，购买方现已在乡村长时刻寓居，且房子现已翻盖或许重建的，从保证当事人寓居权和安稳社会关系的视点确定合同有用，这样更能为社会群众从情感上所承受，充溢人文关心的裁判也更能为社会所认可。