企业所得税、土地增值税以及营业税如何处理

企业所得税、土地增值税以及营业税处理状况如下。
榜首，企业所得税。
将开发的商品房转作固定财物，在企业所得税上是否应当视同出售应区别两种状况。
一是将开发的商品房转作固定财物的行为发作在2008年1月1日曾经，依照其时的规则，应当视同出售。国家税务总局《关于房地产开发事务征收企业所得税问题的告诉》(国税发[2006]31号)规则，开发企业将开发产品转作固定财物或用于捐献、资助、职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他企事业单位和个人的非钱银性财物等行为，应视同出售，于开发产品一切权或使用权搬运，或于实践获得利益权力时承认收入(或赢利)的完成。依据该规则，对开发的商品房转作公司固定财物的，应当视同出售。应当留意的是，将商品房转作公司固定财物，依照企业会计制度，对固定财物的计价并非是按视同出售的计税价格，而是以原始价值作为固定财物的入账价值，计提折旧也是以原始价值为依据。而依据税法规则，折旧的计税根底应当以视同出售的计税价格，即在年度企业所得税交税申报时，相应作调减应交税所得额处理。
二是将开发的商品房转作固定财物的行为发作在2008年1月1日今后，不应当视同出售。国家税务总局《关于企业处置财物所得税处理问题的告诉》(国税函[2008]828号)规则，企业发作下列景象的处置财物，除将财物搬运至境外以外，因为财物一切权属在方式和实质上均不发作改动，可作为内部处置财物，不视同出售承认收入，相关财物的计税根底连续核算：将财物用于出产、制作、加工另一产品，改动财物形状、结构或功能，改动财物用处(如自建商品房转为自用或运营)，将财物在总机构及其分支机构之间搬运，上述两种或两种以上景象的混合，其他不改动财物一切权属的用处。国税函[2008]828号文件也清晰，自建商品房转为自用或运营不视同出售。该规则从2008年1月1日起履行。所以，对房地产开发企业于2008年1月1日后将所开发的商品房转作固定财物的，不应当视同出售。国税函[2008]828号文件一起规则，对2008年1月1日曾经发作的处置财物，2008年1月1日今后没有进行税务处理的，按本告诉规则履行。
第二，营业税。
依据《营业税暂行条例》及其实施细则的规则，在中华人民共和国境内有偿供给应税劳务、转让无形财物或许出售不动产的单位和个人为营业税交税义务人。所谓有偿，包含获得钱银、货品或许其他经济利益。单位(不包含个人)将不动产无偿赠与别人，视同出售不动产。由此可见，交税人供给应税劳务、转让无形财物或许出售不动产并获得钱银、货品或许其他经济利益的，是征收营业税的条件，唯有单位将不动产无偿赠与是破例。对房地产开发企业将开发产品转作固定财物用于本企业自用、样品等行为，作为房地产开发企业既未获得钱银、货品及其他经济利益，又不存在着无偿赠送别人的行为，所以，对货品在一致法人实体内部之间的搬运，不视同出售，不征收出售不动产营业税。
第三，土地增值税。
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税发[2006]187号)规则，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于租借等商业用处时，假如产权未发作搬运，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。由此可见，对开发的商品房转为自用或租借等，不管是否处理产权，只需产权没有发作搬运的，不征收土地增值税。