是否可以变卖划拨土地上的房屋
来源：听讼网整理 2019-01-14 23:11
常常有客户咨询划拨土地上的工业、商业房地产生意问题，比方，有商业楼、工业厂房要拍卖，但土地属性是“划拨”，会不会有什么问题，能不能买? 应该说，房地产生意买卖额大，触及法令事项多，生意进程是否顺畅，取决于许多要素，并非仅与土地属性有关。可是，有关土地出让问题，究竟事涉底子，明显值得侧重查询。
一、 有关划拨土地的法令规则
《土地管理法》第54条规则，能够以划拨方法获得的土地包含国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的动力、交通、水利等基础设施用地和法令、行政法规规则的其他用地。
国土资源部于2001年10月22日发布了《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)，对国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的动力、交通、水利等基础设施用地进行了细分，一同清晰“法令、行政法规规则的其他用地”是指监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收留教育所的用地。
从上述规则来看，绝大多数企业，或许并不契合获得划拨土地的条件。但事实上，特别是上个世纪九十年代，有许多土地被划拨给了企业。关于这些土地，《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》第44条、第45条规则，应向当地市、县人民政府补交土地运用权出让金或许以转让、租借、典当所获收益抵交土地运用权出让金，且条件条件是：榜首，土地运用者为公司、企业、其他经济组织和个人;第二，拥有国有土地运用证;第三，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;第四，签定土地运用权出让合同。
二、 购买划拨土地的法令危险
从实践事例来看，以上法令法规的施行，对买方首要具有以下法令危险：
其一，因买方不契合条件，国土局回绝处理过户，导致买卖无法完结
因企业根本均不契合运用划拨土地的条件，准则上说，直接以划拨土地处理过户具有必定困难，或许会被国土局回绝。待操作到过户环节之时，买方一般现已付出了大部分购房款。因房子无法过户，买方所能挑选的，一般只能是经过诉讼，要求免除合同、追回已付金钱，有条件的情况下争夺补偿。可是，诉讼的输赢，取决于买卖两边谁对划拨土地的可转让性担任，而这并没有法令直接规则，终究判定将取决于对买卖细节的依据搜集。一同，即便买方胜诉，金钱能否回收，还取决非于能否有用战胜执行难问题。
其二，国土局赞同过户，但要求补缴土地出让金。
实践中，国土局大多赞同处理过户，但条件是有必要提早补缴土地出让金。此刻卖方称已履行义务，不对补缴土地出让金担任。对买方而言，则面对要么停止买卖，就合同免除问题与卖方诉讼;要么先行补缴土地出让金，待获得土地权证后，再针对土地出让金付出问题，与卖方诉讼处理。在咱们处理的一同实践案子中，买方挑选后者，即先获得房地产，再就土地出让金诉讼。需求阐明的是，此类案子并非买方或卖方必定胜诉，输赢要害取决于两边的买卖价格是否包含土地出让金。
其三，因规划等原因，划拨土地无法转为出让土地，导致买卖无法进行。
了解房地产法令法规的生意两边，一般会在商洽买卖价格之初，即考虑到土地出让金补缴事宜，因此一般不会发作过户之后再就土地出让金诉讼的问题。可是，即便两边已考虑到土地出让金要素，也并不表明买卖自此万事大吉。如前文所述，并不是任何景象下，国土局都会赞同以补缴出让金的方法，将划拨土地转为出让土地。例如，笔者实践经手的一宗案子中，买方赞同补缴出让金，且不纠结于价格凹凸，但国土局以为该幅土地还有规划，具有施行拆迁的或许性，因此不赞同以补缴出让金的方法持续买卖。
三、 划拨土地的法令危险操控
与大多房地产买卖案子相似，有关划拨土地问题的法令危险，也首要经过三层法令办法予以操控：
一是法令尽职查询。买卖之前，先就方针房地产做全面详尽的法令尽职查询，了解划拨土地转为出让土地的或许性，了解土地出让金的补缴数额，对或许导致买卖受阻的规划、环保等问题一起予以重视。
二是合同防备。从合同商洽，到合同条款的设置，结合方针房地产的尽职查询结果，层层规划危险防备条款，促进买卖流通，一同在买卖受阻时也可平衡退出。
三是诉讼处理。若买卖受阻，或对方违约，则留意搜集有利依据，依托买卖合同，尽早诉讼处理，将危险操控在最小规模。
一、 有关划拨土地的法令规则
《土地管理法》第54条规则，能够以划拨方法获得的土地包含国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的动力、交通、水利等基础设施用地和法令、行政法规规则的其他用地。
国土资源部于2001年10月22日发布了《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)，对国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的动力、交通、水利等基础设施用地进行了细分，一同清晰“法令、行政法规规则的其他用地”是指监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收留教育所的用地。
从上述规则来看，绝大多数企业，或许并不契合获得划拨土地的条件。但事实上，特别是上个世纪九十年代，有许多土地被划拨给了企业。关于这些土地，《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》第44条、第45条规则，应向当地市、县人民政府补交土地运用权出让金或许以转让、租借、典当所获收益抵交土地运用权出让金，且条件条件是：榜首，土地运用者为公司、企业、其他经济组织和个人;第二，拥有国有土地运用证;第三，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;第四，签定土地运用权出让合同。
二、 购买划拨土地的法令危险
从实践事例来看，以上法令法规的施行，对买方首要具有以下法令危险：
其一，因买方不契合条件，国土局回绝处理过户，导致买卖无法完结
因企业根本均不契合运用划拨土地的条件，准则上说，直接以划拨土地处理过户具有必定困难，或许会被国土局回绝。待操作到过户环节之时，买方一般现已付出了大部分购房款。因房子无法过户，买方所能挑选的，一般只能是经过诉讼，要求免除合同、追回已付金钱，有条件的情况下争夺补偿。可是，诉讼的输赢，取决于买卖两边谁对划拨土地的可转让性担任，而这并没有法令直接规则，终究判定将取决于对买卖细节的依据搜集。一同，即便买方胜诉，金钱能否回收，还取决非于能否有用战胜执行难问题。
其二，国土局赞同过户，但要求补缴土地出让金。
实践中，国土局大多赞同处理过户，但条件是有必要提早补缴土地出让金。此刻卖方称已履行义务，不对补缴土地出让金担任。对买方而言，则面对要么停止买卖，就合同免除问题与卖方诉讼;要么先行补缴土地出让金，待获得土地权证后，再针对土地出让金付出问题，与卖方诉讼处理。在咱们处理的一同实践案子中，买方挑选后者，即先获得房地产，再就土地出让金诉讼。需求阐明的是，此类案子并非买方或卖方必定胜诉，输赢要害取决于两边的买卖价格是否包含土地出让金。
其三，因规划等原因，划拨土地无法转为出让土地，导致买卖无法进行。
了解房地产法令法规的生意两边，一般会在商洽买卖价格之初，即考虑到土地出让金补缴事宜，因此一般不会发作过户之后再就土地出让金诉讼的问题。可是，即便两边已考虑到土地出让金要素，也并不表明买卖自此万事大吉。如前文所述，并不是任何景象下，国土局都会赞同以补缴出让金的方法，将划拨土地转为出让土地。例如，笔者实践经手的一宗案子中，买方赞同补缴出让金，且不纠结于价格凹凸，但国土局以为该幅土地还有规划，具有施行拆迁的或许性，因此不赞同以补缴出让金的方法持续买卖。
三、 划拨土地的法令危险操控
与大多房地产买卖案子相似，有关划拨土地问题的法令危险，也首要经过三层法令办法予以操控：
一是法令尽职查询。买卖之前，先就方针房地产做全面详尽的法令尽职查询，了解划拨土地转为出让土地的或许性，了解土地出让金的补缴数额，对或许导致买卖受阻的规划、环保等问题一起予以重视。
二是合同防备。从合同商洽，到合同条款的设置，结合方针房地产的尽职查询结果，层层规划危险防备条款，促进买卖流通，一同在买卖受阻时也可平衡退出。
三是诉讼处理。若买卖受阻，或对方违约，则留意搜集有利依据，依托买卖合同，尽早诉讼处理，将危险操控在最小规模。