物业服务企业能否以业主拖欠物业费为由拒绝履行管理消防设施设备的义务

【案情】
原告周某系某小区业主，被告系该小区物业公司。2012年5月至2013年6月，原告一向未交纳物业费。2013年6月26日原告房子失火，消防员虽及时赶到现场，但消防栓缺水，20分钟后，被告才翻开消防泵供水系统。原告以为，被告未办理好消防设备设备，导致救活拖延给其形成丢失，要求被告补偿。被告辩称，原告已拖欠13个月的物业费，被告有权回绝为其供给物业服务，对其丢失不该承当职责。
【争议】
本案争议焦点在于，物业服务企业能否以业主拖欠物业费为由回绝实行办理消防设备设备的职责。
【分析】
对此，笔者持否定定见，理由如下：
1、物业服务企业施行物业办理的目标具有整体不可分性
物业服务合同是物业服务企业按约好对同一物业办理区域之内的一切房子及其配套设备设备和相关场所施行物业办理和服务，业主按约好付出物业服务费的合同。对包含消防设备设备在内的整体业主区别共有的部分施行物业办理，是物业服务企业的合同职责。可是，同一物业办理区域之内，整体业主对配套的公共设备设备、相关场所等共有部分享有的区别共有权，仅有观念层面上的比例多少之分，而不能在详细位置或详细目标上加以区别，即物业服务企业不能区别各个详细的业主其区别共有权所指向的目标。因而，物业服务企业施行物业办理的目标具有整体性和不可分性，当个别业主拖欠物业费时，物业服务企业不能对拖欠物业费的业主的区别共有部分予以特定化，故物业服务企业无从行使抗辩权。不然，必定损害其他未拖欠物业费的业主的合法权益。
2、物业服务企业办理消防设备设备的职责具有公共应急性
物权法第八十一条规则，物业办理区域内的一切房子及配套设备设备和相关场所的保护、保护、办理，以及环境卫生和相关次序的保护，业主既可自行办理，也可托付物业服务企业进行办理。可是，与其他物业配套的设备设备比较，消防设备设备具有必定的特殊性，其建造和装备是为了防备和削减火灾损害，加强应急救援作业，保护人身、产业安全，保护公共安全。基于此，立法在保护办理消防设备设备方面给予了特别重视。消防法第十八条第二款规则，住宅区的物业服务企业应当对办理区域内的共用消防设备进行保护办理，供给消防安全防备服务。可见，物业服务企业对办理区域内的共用消防设备设备进行保护办理，既是一种合同职责，一起又是一种具有强制性的法定职责。因而，无论是物业服务企业、业主委员会仍是业主，都无权经过合同约好方法扫除物业服务企业保护办理物业办理区域内共有消防设备设备的法定职责，而且业主拖欠物业费，存在违背物业服务合同的违约行为，物业服务企业办理、保护共用消防设备设备的法定职责亦不能革除。
3、物业服务企业的权力救助途径具有衡平限定性
从形式上看，物业服务合同的当事人是物业服务企业和业主委员会。依据合同相对性准则，物业服务企业应向业主委员会建议权力。但从本质上看，业主是物业服务合同项下权力职责的实践享有者和承当者，是物业服务合同的本质当事人。为保护物业服务企业的合法权力，有限打破合同相对性准则，规则物业服务企业可诉请拖欠物业费的主业付出物业费，是执行权力职责相一致准则的必定，不乏权力平衡之意。一起，物业办理触及同一物业办理区域之内整体业主的人身、产业安全，乃至触及更大区域、更广规模的公共安全，具有显着的涉众性和公共性，故在业主拖欠物业费或有其他违约行为时，对物业服务企业的权力救助途径进行必要的约束，亦有价值平衡之义。详细而言，当个别业主拖欠物业费时，物业服务企业可依物业办理条例第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件详细使用法令若干问题的解说》第六条的规则向人民法院申述，但不能行使抗辩权从而回绝供给物业服务。即便大都业主乃至整体业主均拖欠物业费，物业服务企业虽可依法诉请拖欠物业费的业主付出物业费或诉请业主委员会免除物业服务合同，但在物业服务合同免除之前，物业服务企业对事关整体业主生命产业安全的消防设备设备仍负有以“仁慈办理人”身份进行慎重办理的法定职责。物业服务企业违背该职责而形成业主丢失的，应负补偿职责。