预告登记纠纷相关的疑难问题
来源：听讼网整理 2018-07-13 08:50
一项不动产上能够一起存在若干个物权和债款，但由于目前我国法令及司法解说的规则不尽共同，对各项权力之间的顺位界定不明，构成这些权力之间存在着一些抵触，给法令适用构成了必定困难。例如：甲开发商为开发某房地产项目将项目用地及在建工程典当给乙银行获得了若干借款，在进行必定投入后即开端预售房子，吴某购买其间一套房子，交纳30%房款，并进行了预告挂号。然后开发商将建造工程发包给修建商施工。工程完工后，甲开发商又将吴所购房子卖给刘某(购买意图在于寓居)，刘某也交纳60%房款，但未进行预告挂号。后因甲开发商拖欠工程款，修建商申述甲开发商，要求付出工程款，并建议工程款优先权。银行也申述甲开发商归还借款。该案中，在吴某和刘某购买的房子上即一起存在四个主体的三种权力，即乙银行的典当权、修建商的工程款优先权、吴某和刘某的债款。该案子的处理特别是在实行中就会面对上述权力之间的抵触问题。下面结合这一事例对这些权力的抵触及法令适用问题进行讨论。
一、预告挂号的权力与相关权力的抵触
预告挂号的权力与相关权力之间的抵触首要表现为与修建工程款优先权、一般典当权及债款并存时的抵触。其抵触源于相关法令及司法解说规则的抵触。我国现行法令及司法解说相关规则首要包含有以下内容：《合同法》第286条关于修建工程款优先权的规则，《物权法》关于典当权、预告挂号的规则，《最高人民法院关于建造工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]1 6号，以下简称《批复》)第1、2条和《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》(以下称《解说》)第8条的规则。其间《批复》第1、2条的内容分别为：“人民法院在审理房地产胶葛案子和处理实行案子中，应当根据《中华人民共和国合同法》第286条的规则，确定修建工程的承包人的优先受偿权优于典当权和其他债款。”“顾客交给购买商品房的悉数或许大部分金钱后，承包人就该商品房享有的工程价款优先偿权不得对立买受人。”《解说》第8条的规则为：具有下列景象之一，导致商品房生意合同意图不能完成的，无法获得房子的买受人能够恳求解除合同、返还已付购房款及利息、补偿损失，并能够恳求出卖人承当不逾越已付购房款一倍的补偿职责：(1)商品房生意合同缔结后，出卖人本奉告买受人又将该房子典当给第三人;(2)商品房生意合同缔结后，出卖人又将该房子出卖给第三人。
依照《合同法》和《物权法》的规则，修建工程款优先权效能优先于典当权、典当权又优先于一般债款，从上述规则内容看，《合同法》、《物权法》与《解说》的规则自身是共同的，即修建工程款优先权优先于典当权，典当权优先于一般债款，一般债款之间是相等的，经过预告挂号的债款优先于这以后的一切债款。但有两个问题并不清晰：榜首，修建工程款优先权是否优先于在其前面现已预告挂号的债款?第二，假如预告挂号恳求权优先，则挂号权力人能够优先获得房子天然没有贰言。假如修建工程款优先权优先，那么工程需进行折价或拍卖优先归还工程款，这意味着两个房子生意合同都不能实行，两个购买人交给房子的恳求权都只能转化为返还房款的金钱债款，此刻两个金钱恳求权是否还存在先后顺序呢?例如，在上述事例中，修建商的工程款优先权优先于银行的典当权，银行的典当权优先于刘某的债款，没有疑问，但吴某的交给房子恳求权与修建商的工程款优先权谁先谁后有待清晰。如吴某的权力优先，则其能够先获得房子。如修建工程款款优先，则房子交给已不或许，吴某和刘某都只能建议返还房款。此外，《物权法》实施后，经过预告挂号的权力的完成得以保证，《解说》第8条中规则的本来导致买受人合同意图不能完成、无法获得房子的两种景象关于预告挂号的权力人来说不致再构成这样的结果，因此不再有适用的地步，当然仍能够适用于没有挂号的债款。可是，按《批复》规则，工程款优先权优先于工程上设定的典当权，而买受人如为顾客，并交给了购买商品房的悉数或许大部分金钱，则其权力优先于修建工程款优先权。依照逻辑推理，契合上述条件的顾客的权力也应优先于典当权。可是，在生意合同不能实践实行，交给房子恳求权只能转变为返还购房款恳求权状况下，作为顾客的购买人的权力，是否优先于在其权力前预告挂号的一般购买人的权力，又是一疑问。上述事例中，刘某契合《批复》中“顾客”的条件，因此，刘某的债款优先于修建商的工程款优先权、修建商的工程款债款又优先于银行的典当权。但在不或许交给房子的状况下，刘某的权力是否优先于吴某则是个问题。
由上可知，预告挂号的权力与相关权力的抵触，由此引发的问题，除上面几个详细问题外，还有一个根本性的问题，便是《批复》赋予了契合规则条件的顾客权力以最大的优势位置，使其权力顺位由最终一位跃居榜首位，优先于修建工程款优先权，也优先于银行典当权，这与《物权法》、《合同法》的规则不同如此之大，是否稳当?下面谈谈对这些问题的观念。
二、预告挂号的权力与相关权力抵触下的法令适用
1、《批复》的适用问题
《批复》是在全国拖久工程款严峻，急需加强对修建企业维护的布景下出台的，它在清晰修建工程款优先权顺位的一起，注意到不该因此而危害顾客的利益，其初衷和价值取向是值得必定的，但将其放到整个法令体系中考虑的时分，会发现其赋予购买人权力的效能过高，理由不充沛。
其一，法理根据缺乏。首要，物权与债款是大陆法系民法产业权的两大柱石，对其性质与效能的根本区别是民法产业权理论体系树立的根底。依照民法的根本理论，物权优先于债款，债款具有相等性。房子购买人的权力性质为债款，《解说》却赋予其强壮的对立效能，优于其他债款，也优于典当权，乃至优于修建工程款优先权，那么，此债款的性质是什么，何故具有如此强壮的效能?据《批复》起草人观念，如此规则的理由在于：顾客的利益归于生计利益，是最根本的人权，而承包人的利益归于运营利益，两相比较，顾客的生计利益、根本人权应当优先，承包人的运营利益应退居其次。更何况假如答应承包人行使优先受偿权，无异于用顾客的资金清偿发包人的债款，等于发包人将自己的债款转嫁给广阔顾客，严峻违背特别维护顾客的法令方针。明显，《解说》的初衷便是为了在维护修建工程款优先权的一起，不危害顾客利益。可是，仅以顾客利益归于生计利益，强化顾客利益维护，就赋予其债款以如此高的效能理由并不充沛。由于顾客是与运营者相对应的概念，对其强化维护，非要是经过加剧运营者职责和职责，扩展顾客关于运营者的权力来完成的，而不是一般地将顾客的利益与其他市场主体的利益加以区别维护，使其利益高于其他主体，这违背了相等准则，不契合民法的根本准则。
其二，有违物权法定准则。正如有学者所说：在商品房预售合同范畴，经过司法解说的详细规则，在没有清晰赋予购买人物权效能的状况下事实上给予其乃至逾越担保物权的维护，与物权法定准则构成抵触。尽管，最高法院曾经有经过司法解说必定典权效能的先例，但典权本为我国传统法上的物权，最高法院仅仅供认了当事人将其约定为物权的效能，而且，供认典权的物权效能一般只影响当事人两边的利益。而供认商品房预售合同购买人权力的物权效能则完全是突破了物权与债款的区别，赋予债款以物权效能，而供认购买人权力的物权效能除影响直接的合同当事人之间利益外，还对后购买人、商品房上的担保物权人的利益发作较大的影响。明显，如此强的物权效能由最高法院以司法解说的方法加以必定并不适宜。
其三，以是否现已交给悉数或大部分金钱作为购买人享有物权性质权力的条件，难以解说：权力性质不或许由于对价付出的多少发作变化，不能说付款30%债款的债款仍为一般债款，付款逾越60%的债款就变成了物权或许具有了物权效能。假如这样规则，将很不利于生意安全，乃至会引发道德危险。由于物权效能的存在有必要以能够经过必定的方法公示为条件的，未经公示即赋予必定权力以物权效能对不知情的第三人是不公平的，会使生意次序发作紊乱。而生意合同购买人的付款状况是合同之外的第三人难以了解的，买受人付款状况决议其效能强弱，会使每一个购房人，特别对错顾客无法判别生意的安全性。在发作胶葛时，购买人为了获得优先维护，有必要会设法使自己成为“顾客”(何况顾客的判别自身便是很难找到规范的。)乃至会设法与出售人勾结，改动自己的付款状况。
其四，会构成法令次序的紊乱。如上文剖析，《批复》与《解说》对购买人权力是否给予优先维护的规则是不同的。《批复》是将购买人区别为顾客和非顾客两类，对将顾客按是否交给大部分房款分红两种景象，仅对交给大部分房款的顾客权力予以优先维护、使之优先于典当权和工程款优先权。《解说》未对购买人权力区别对待，一概将其作为一般债款对待，其效能劣后典当权，更劣后工程款优先权。对此仅有或许的解说为：《批复》系特别规则，《解说》为一般规则，对《解说》中的规则则加以限缩性解说，购买人的权力是否优先于典当权也要作与《批复》相同的区别。果真如此，则整个商品房生意中的权力效能问题则极为杂乱。
其五，使典当权人的权力顺位下降，典当准则的功用将大大萎缩。法令建立典当权，是为了赋予典当人债款以优先维护的效能。在商品房开发实践中，开发商对在建工程设定典当首要是为了获得必定的建造金钱，如从银行获得借款。别人之所以为开发商供给资金，正是由于有典当权保证其债款的优先完成。这正是现行典当准则的功用。可是，假如商品房预售后购买人付出必定金钱就能够获得优先于典当权的效能，则典当权人的债款危险大大提高，典当准则的功用大大下降，整个物权法令次序就会遭到极大的冲击。更为严峻的是，对购买人房款的交给状况，典当权人无法得知，也无法预见，因此无法逃避，这种危险对典当权人严峻不公平。
经过上述剖析，笔者以为，《批复》赋予商品房买受人的债款以优先于修建工程优先权、典当权的理由不行充沛，在《物权法》实施后不宜再持续适用，详细能够违背物权法定准则为由。至于顾客利益的维护问题，应当在现行法令次序中恰当予以合理维护。《物权法》规则的预告挂号准则的维护即为充沛：赋于预告挂号的购买人权力以物权效能，以对立在后的因物权人处置行为，包含在后的出售行为和设定典当权的行为而获得的权力的效能，使经过预告挂号的债款恳求权效能优于这些在后权力的效能，然后最大极限地保证购买人获得预售房子的或许性。而关于此前现已存在的物权，应供认其优先于购买人挂号后获得的权力，以维护在先物权效能优先于在后物权的准则。如此，就能够合理区分各个权力人应受维护的规模，使得无论是购买人仍是其他有关当事人，均能够在歪斜维护购买人的价值取向下获得合理维护。
2、预告挂号的权力与发作于这以后的修建工程款优先权的顺位问题
笔者以为，修建工程的效能应当优先于预告挂号的权力。首要，建造工程工程款的优先权，系法令特别规则的优先权力，意图在于此修建工程承包人的权力予以优先维护。不以其建立在先为要件。其次，预告挂号准则约束的是挂号职责人在预告挂号后对产业的处置行为，由于该行为会波折挂号权力人权力的完成。而发包工程的行为不是处置挂号产业的处置行为，相反这是预告挂号恳求权完成的条件。再次，从逻辑上讲，如规则预告挂号恳求权优先于修建工程款优先权，则又会呈现于《批复》相同的问题，即购买人恳求权优先于修建工程款优先权，优先权又无务件的优先于典当权，如此，预告挂号的恳求权又无条件的优先于典当权，这在典当权挂号在先的状况下，使预告挂号恳求权的顺位提到了法令规则的顺位之前，又会构成法令次序的紊乱。
3、预告挂号买受人和未经预告挂号买受人的购房款恳求权顺位问题
如上所述.在房子已无法交给状况下，买受人获得房子的恳求投只能转化为返还购房款的恳求权，那么，此刻预告挂号的买受人的权力是否优先于未经预告挂号的买受人的权力，不无疑问。由于预告挂号准则的主旨在于维护买受人实践获得房子的权力，而该权力对买受人至关重要，法令才经过挂号准则予以特别维护。现在，该权力已转变为金钱债款，与未经预告挂号买受人债款性质完全相同，好像对其优先维护的理由已不存在。笔者以为，尽管如此，两种权力虽已变成了同种性质的权力，但二者的发作根底不同，两个金钱债款都是本来的权力的转化形状，其应仍坚持本来权力的顺位。只要如此，才干充沛发挥预告挂号效果，一起也有利于维护顾客的利益。
一、预告挂号的权力与相关权力的抵触
预告挂号的权力与相关权力之间的抵触首要表现为与修建工程款优先权、一般典当权及债款并存时的抵触。其抵触源于相关法令及司法解说规则的抵触。我国现行法令及司法解说相关规则首要包含有以下内容：《合同法》第286条关于修建工程款优先权的规则，《物权法》关于典当权、预告挂号的规则，《最高人民法院关于建造工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]1 6号，以下简称《批复》)第1、2条和《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》(以下称《解说》)第8条的规则。其间《批复》第1、2条的内容分别为：“人民法院在审理房地产胶葛案子和处理实行案子中，应当根据《中华人民共和国合同法》第286条的规则，确定修建工程的承包人的优先受偿权优于典当权和其他债款。”“顾客交给购买商品房的悉数或许大部分金钱后，承包人就该商品房享有的工程价款优先偿权不得对立买受人。”《解说》第8条的规则为：具有下列景象之一，导致商品房生意合同意图不能完成的，无法获得房子的买受人能够恳求解除合同、返还已付购房款及利息、补偿损失，并能够恳求出卖人承当不逾越已付购房款一倍的补偿职责：(1)商品房生意合同缔结后，出卖人本奉告买受人又将该房子典当给第三人;(2)商品房生意合同缔结后，出卖人又将该房子出卖给第三人。
依照《合同法》和《物权法》的规则，修建工程款优先权效能优先于典当权、典当权又优先于一般债款，从上述规则内容看，《合同法》、《物权法》与《解说》的规则自身是共同的，即修建工程款优先权优先于典当权，典当权优先于一般债款，一般债款之间是相等的，经过预告挂号的债款优先于这以后的一切债款。但有两个问题并不清晰：榜首，修建工程款优先权是否优先于在其前面现已预告挂号的债款?第二，假如预告挂号恳求权优先，则挂号权力人能够优先获得房子天然没有贰言。假如修建工程款优先权优先，那么工程需进行折价或拍卖优先归还工程款，这意味着两个房子生意合同都不能实行，两个购买人交给房子的恳求权都只能转化为返还房款的金钱债款，此刻两个金钱恳求权是否还存在先后顺序呢?例如，在上述事例中，修建商的工程款优先权优先于银行的典当权，银行的典当权优先于刘某的债款，没有疑问，但吴某的交给房子恳求权与修建商的工程款优先权谁先谁后有待清晰。如吴某的权力优先，则其能够先获得房子。如修建工程款款优先，则房子交给已不或许，吴某和刘某都只能建议返还房款。此外，《物权法》实施后，经过预告挂号的权力的完成得以保证，《解说》第8条中规则的本来导致买受人合同意图不能完成、无法获得房子的两种景象关于预告挂号的权力人来说不致再构成这样的结果，因此不再有适用的地步，当然仍能够适用于没有挂号的债款。可是，按《批复》规则，工程款优先权优先于工程上设定的典当权，而买受人如为顾客，并交给了购买商品房的悉数或许大部分金钱，则其权力优先于修建工程款优先权。依照逻辑推理，契合上述条件的顾客的权力也应优先于典当权。可是，在生意合同不能实践实行，交给房子恳求权只能转变为返还购房款恳求权状况下，作为顾客的购买人的权力，是否优先于在其权力前预告挂号的一般购买人的权力，又是一疑问。上述事例中，刘某契合《批复》中“顾客”的条件，因此，刘某的债款优先于修建商的工程款优先权、修建商的工程款债款又优先于银行的典当权。但在不或许交给房子的状况下，刘某的权力是否优先于吴某则是个问题。
由上可知，预告挂号的权力与相关权力的抵触，由此引发的问题，除上面几个详细问题外，还有一个根本性的问题，便是《批复》赋予了契合规则条件的顾客权力以最大的优势位置，使其权力顺位由最终一位跃居榜首位，优先于修建工程款优先权，也优先于银行典当权，这与《物权法》、《合同法》的规则不同如此之大，是否稳当?下面谈谈对这些问题的观念。
二、预告挂号的权力与相关权力抵触下的法令适用
1、《批复》的适用问题
《批复》是在全国拖久工程款严峻，急需加强对修建企业维护的布景下出台的，它在清晰修建工程款优先权顺位的一起，注意到不该因此而危害顾客的利益，其初衷和价值取向是值得必定的，但将其放到整个法令体系中考虑的时分，会发现其赋予购买人权力的效能过高，理由不充沛。
其一，法理根据缺乏。首要，物权与债款是大陆法系民法产业权的两大柱石，对其性质与效能的根本区别是民法产业权理论体系树立的根底。依照民法的根本理论，物权优先于债款，债款具有相等性。房子购买人的权力性质为债款，《解说》却赋予其强壮的对立效能，优于其他债款，也优于典当权，乃至优于修建工程款优先权，那么，此债款的性质是什么，何故具有如此强壮的效能?据《批复》起草人观念，如此规则的理由在于：顾客的利益归于生计利益，是最根本的人权，而承包人的利益归于运营利益，两相比较，顾客的生计利益、根本人权应当优先，承包人的运营利益应退居其次。更何况假如答应承包人行使优先受偿权，无异于用顾客的资金清偿发包人的债款，等于发包人将自己的债款转嫁给广阔顾客，严峻违背特别维护顾客的法令方针。明显，《解说》的初衷便是为了在维护修建工程款优先权的一起，不危害顾客利益。可是，仅以顾客利益归于生计利益，强化顾客利益维护，就赋予其债款以如此高的效能理由并不充沛。由于顾客是与运营者相对应的概念，对其强化维护，非要是经过加剧运营者职责和职责，扩展顾客关于运营者的权力来完成的，而不是一般地将顾客的利益与其他市场主体的利益加以区别维护，使其利益高于其他主体，这违背了相等准则，不契合民法的根本准则。
其二，有违物权法定准则。正如有学者所说：在商品房预售合同范畴，经过司法解说的详细规则，在没有清晰赋予购买人物权效能的状况下事实上给予其乃至逾越担保物权的维护，与物权法定准则构成抵触。尽管，最高法院曾经有经过司法解说必定典权效能的先例，但典权本为我国传统法上的物权，最高法院仅仅供认了当事人将其约定为物权的效能，而且，供认典权的物权效能一般只影响当事人两边的利益。而供认商品房预售合同购买人权力的物权效能则完全是突破了物权与债款的区别，赋予债款以物权效能，而供认购买人权力的物权效能除影响直接的合同当事人之间利益外，还对后购买人、商品房上的担保物权人的利益发作较大的影响。明显，如此强的物权效能由最高法院以司法解说的方法加以必定并不适宜。
其三，以是否现已交给悉数或大部分金钱作为购买人享有物权性质权力的条件，难以解说：权力性质不或许由于对价付出的多少发作变化，不能说付款30%债款的债款仍为一般债款，付款逾越60%的债款就变成了物权或许具有了物权效能。假如这样规则，将很不利于生意安全，乃至会引发道德危险。由于物权效能的存在有必要以能够经过必定的方法公示为条件的，未经公示即赋予必定权力以物权效能对不知情的第三人是不公平的，会使生意次序发作紊乱。而生意合同购买人的付款状况是合同之外的第三人难以了解的，买受人付款状况决议其效能强弱，会使每一个购房人，特别对错顾客无法判别生意的安全性。在发作胶葛时，购买人为了获得优先维护，有必要会设法使自己成为“顾客”(何况顾客的判别自身便是很难找到规范的。)乃至会设法与出售人勾结，改动自己的付款状况。
其四，会构成法令次序的紊乱。如上文剖析，《批复》与《解说》对购买人权力是否给予优先维护的规则是不同的。《批复》是将购买人区别为顾客和非顾客两类，对将顾客按是否交给大部分房款分红两种景象，仅对交给大部分房款的顾客权力予以优先维护、使之优先于典当权和工程款优先权。《解说》未对购买人权力区别对待，一概将其作为一般债款对待，其效能劣后典当权，更劣后工程款优先权。对此仅有或许的解说为：《批复》系特别规则，《解说》为一般规则，对《解说》中的规则则加以限缩性解说，购买人的权力是否优先于典当权也要作与《批复》相同的区别。果真如此，则整个商品房生意中的权力效能问题则极为杂乱。
其五，使典当权人的权力顺位下降，典当准则的功用将大大萎缩。法令建立典当权，是为了赋予典当人债款以优先维护的效能。在商品房开发实践中，开发商对在建工程设定典当首要是为了获得必定的建造金钱，如从银行获得借款。别人之所以为开发商供给资金，正是由于有典当权保证其债款的优先完成。这正是现行典当准则的功用。可是，假如商品房预售后购买人付出必定金钱就能够获得优先于典当权的效能，则典当权人的债款危险大大提高，典当准则的功用大大下降，整个物权法令次序就会遭到极大的冲击。更为严峻的是，对购买人房款的交给状况，典当权人无法得知，也无法预见，因此无法逃避，这种危险对典当权人严峻不公平。
经过上述剖析，笔者以为，《批复》赋予商品房买受人的债款以优先于修建工程优先权、典当权的理由不行充沛，在《物权法》实施后不宜再持续适用，详细能够违背物权法定准则为由。至于顾客利益的维护问题，应当在现行法令次序中恰当予以合理维护。《物权法》规则的预告挂号准则的维护即为充沛：赋于预告挂号的购买人权力以物权效能，以对立在后的因物权人处置行为，包含在后的出售行为和设定典当权的行为而获得的权力的效能，使经过预告挂号的债款恳求权效能优于这些在后权力的效能，然后最大极限地保证购买人获得预售房子的或许性。而关于此前现已存在的物权，应供认其优先于购买人挂号后获得的权力，以维护在先物权效能优先于在后物权的准则。如此，就能够合理区分各个权力人应受维护的规模，使得无论是购买人仍是其他有关当事人，均能够在歪斜维护购买人的价值取向下获得合理维护。
2、预告挂号的权力与发作于这以后的修建工程款优先权的顺位问题
笔者以为，修建工程的效能应当优先于预告挂号的权力。首要，建造工程工程款的优先权，系法令特别规则的优先权力，意图在于此修建工程承包人的权力予以优先维护。不以其建立在先为要件。其次，预告挂号准则约束的是挂号职责人在预告挂号后对产业的处置行为，由于该行为会波折挂号权力人权力的完成。而发包工程的行为不是处置挂号产业的处置行为，相反这是预告挂号恳求权完成的条件。再次，从逻辑上讲，如规则预告挂号恳求权优先于修建工程款优先权，则又会呈现于《批复》相同的问题，即购买人恳求权优先于修建工程款优先权，优先权又无务件的优先于典当权，如此，预告挂号的恳求权又无条件的优先于典当权，这在典当权挂号在先的状况下，使预告挂号恳求权的顺位提到了法令规则的顺位之前，又会构成法令次序的紊乱。
3、预告挂号买受人和未经预告挂号买受人的购房款恳求权顺位问题
如上所述.在房子已无法交给状况下，买受人获得房子的恳求投只能转化为返还购房款的恳求权，那么，此刻预告挂号的买受人的权力是否优先于未经预告挂号的买受人的权力，不无疑问。由于预告挂号准则的主旨在于维护买受人实践获得房子的权力，而该权力对买受人至关重要，法令才经过挂号准则予以特别维护。现在，该权力已转变为金钱债款，与未经预告挂号买受人债款性质完全相同，好像对其优先维护的理由已不存在。笔者以为，尽管如此，两种权力虽已变成了同种性质的权力，但二者的发作根底不同，两个金钱债款都是本来的权力的转化形状，其应仍坚持本来权力的顺位。只要如此，才干充沛发挥预告挂号效果，一起也有利于维护顾客的利益。