中国商业房地产开发流程分析

1、商场条件判别
开发商需求在项目初期，首要对项目拟挑选区域的商场条件进行开端剖析判别。
该判别能够称之为初判别：不进行针对项目微观视点的剖析，仅从地点区域的商场情况及潜力下手判别该城市或区域开展相应商业房地产项意图可行性。和对该项意图定位有个微观的考虑。
由于商业房地产的方式品种比较多，并且各种商业房地产方式都存在商场老练性的问题：假如某个区域的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，出资商再有实力，也不能够在该区域出资建造大型商业房地产项目。
2、项目方位挑选
商业房地产项意图方位挑选问题关于项意图成功将是决定性的。实际上，并不是一切的当地都适合做商业房地产的开发，只要某个当地具有了相应的条件后，才能够做。
商业房地产鉴于其功用特色，对方位和周边条件的要求与一般房地产比较有过之而无不及。一个住所社区，一幢写字楼所要处理的客流限制在必定范围内，但商业房地产则不同，所要处理的客流会跟着运营情况的改变，会发作倍增，也会发作锐减。当一个商业房地产项意图客流发作倍增的时分，项目地点方位能否习惯就成为一个重要的问题。
针对不同的项目有不同的确认计划，开发商能够安排自己的团队进行该项作业的研讨剖析，也能够托付专业咨询机构进行选址。
3、判别可开展规划
在完结商业房地产项目选址作业后，需求针对特定项目地址进行商场前景及可开展规划的可行性剖析。将确认该项意图商场根底，周边商圈掩盖人口的情况，或许的客户流量，客户流发生的项目营业额及项意图可开展规划等一系列相关问题。
例：坐落北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长时间运营情况欠安，办理商开端以为是由于产品组合不同的原因，但一、二期产品组合调整后二期仍然运营情况不良。直到最近，二期运营情况才得到改观。其实新世界二期运营欠安的原因在于商场规划判别不精确：崇文门区域在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对商场可支撑的开展规划的判别不行精确。
该项作业归于微观判别，许多咨询机构剖析时运用的办法是：以商场调查为根底，树立相关剖析模型，测算出该项目地址或许发作的客户流量，根据对地点区域人均零售消费额的判别，能够测算出该项目或许的零售额，再参照地点区域商业设备每平方米均匀零售额，即能够得出该项目地可开展商业房地产项意图规划。