“土地增值税清算”清算什么及其具体内容有哪些

《土地增值税清算处理规程》(以下简称规程)自2009年6月1日起实施。规程所称土地增值税清算，是指交税人在契合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关方针规则，核算房地产开发项目应交纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关供给有关材料，处理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应交纳土地增值税税款的行为。交税人应当照实申报应交纳的土地增值税税额，确保清算申报的实在性、精确性和完整性。税务机关应当为交税人供给优质交税服务，加强土地增值税方针宣扬教导。主管税务机关应及时对交税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核算等状况进行审阅，依法征收土地增值税。
规程规则，交税人契合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目悉数竣工、完结出售的，二是全体转让未竣工决算房地产开发项目的，三是直接转让土地使用权的。
对契合以下条件之一的，主管税务机关可要求交税人进行土地增值税清算：已竣工检验的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的份额在85%以上，或该份额虽未超越85%，但剩下的可售建筑面积现已租借或自用的;获得出售(预售)许可证满3年仍未出售结束的;交税人请求刊出税务挂号但未处理土地增值税清算手续的。
关于契合本规程第九条规则，应进行土地增值税清算的项目，交税人应当在满意条件之日起90日内到主管税务机关处理清算手续。关于契合本规程第十条规则税务机关可要求交税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关承认是否进行清算;关于承认需求进行清算的项目，由主管税务机关下达清算告诉，交税人应当在收到清算告诉之日起90日内处理清算手续。
主管税务机关收到交税人清算材料后，对契合清算条件的项目，且报送的清算材料齐备的，予以受理;对交税人契合清算条件，但报送的清算材料不全的，应要求交税人在规则限期内补报，交税人在规则的期限内补齐清算材料后，予以受理;对不契合清算条件的项目，不予受理。上述详细期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关承认。主管税务机关已受理的清算请求，交税人无正当理由不得吊销。
主管税务机关依照本规程第六条进行项目处理时，对契合税务机关可要求交税人进行清算景象的，应当做出评价，并经分担领导批准，承认何时要求交税人进行清算的时刻。对承认暂不告诉清算的，应持续做好项目处理，每年做出评价，及时承认清算时刻并告诉交税人处理清算。主管税务机关受理交税人清算材料后，应在必定期限内及时安排清算审阅。详细期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关承认。
清算审阅包含案头审阅、实地审阅。案头审阅是指对交税人报送的清算材料进行数据、逻辑审阅，要点审阅项目归集的一致性、数据核算精确性等。实地审阅是指在案头审阅的基础上，经过对房地产开发项目实地查验等方法，对交税人申报状况的客观性、实在性、合理性进行审阅。在清算审阅时，应审阅房地产开发项目是否以国家有关部分批阅、存案的项目为单位进行清算;关于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否别离核算增值额、增值率，交纳土地增值税。在审阅收入状况时，应结合出售发票、出售合同(含房管部分网上存案挂号材料)、商品房出售(预售)许可证、房产出售分户明细表及其他有关材料，要点审阅出售明细表、房地产出售面积与项目可售面积的数据相关性，以核实计税收入;对出售合同所载商品房面积与有关部分实践丈量面积不一致，而发作补、退房款的收入调整状况进行审阅;对出售价格进行评价，审阅有无价格显着偏低状况。
关于非直接出售和自用房地产的收入承认，规程规则：一是房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人的非钱银性财物等，发作所有权搬运时应视同出售房地产,其收入按下列方法和次序承认：按本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的均匀价格承认;由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评价价值承认。二是房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于租借等商业用途时，假如产权未发作搬运，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。
土地增值税扣除项目审阅的内容包含：获得土地使用权所付出的金额;房地产开发本钱，包含：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设备费、公共配套设备费、开发直接费用;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;国家规则的其他扣除项目。
审阅获得土地使用权付出金额和土地征用及拆迁补偿费时应当要点重视：同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊方法是否合理、合规，详细金额的核算是否正确。是否存在将房地产开发费用记入获得土地使用权付出金额以及土地征用及拆迁补偿费的景象。拆迁补偿费是否实践发作，尤其是付出给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭据是否一一对应。
审阅前期工程费、基础设备费时应当要点重视：前期工程费、基础设备费是否实在发作，是否存在虚列景象。是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设备费。多个(或分期)项目一起发作的前期工程费、基础设备费，是否按项目合理分摊。
审阅公共配套设备费时应当要点重视：公共配套设备的界定是否精确，公共配套设备费是否实在发作，有无预提的公共配套设备费状况;是否将房地产开发费用记入公共配套设备费;多个(或分期)项目一起发作的公共配套设备费，是否按项目合理分摊。
审阅建筑安装工程费时应当要点重视：发作的费用是否与决算陈述、审计陈述、工程结算陈述、工程施工合同记载的内容相符。房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复核算扣除项目。参照当地当期同类开发项目单位均匀建安本钱或当地建造部分发布的单位定额本钱，验证建筑安装工程费开销是否存在反常。房地产开发企业选用自营方法自行施工建造的，还应当重视有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等状况。建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
审阅开发直接费用时应当要点重视：是否存在将企业行政处理部分(总部)为安排和处理出产经营活动而发作的处理费用记入开发直接费用的景象。开发直接费用是否实在发作，有无预提开发直接费用的状况，获得的凭据是否合法有用。
审阅利息开销时应当要点重视：是否将利息开销从房地产开发本钱中调整至开发费用;分期开发项目或许一起开发多个项目的，其获得的一般性告贷的利息开销，是否依照项目合理分摊;使用搁置专项告贷对外出资获得收益，其收益是否冲减利息开销。
在审阅收入和扣除项目时，应要点重视相关企业买卖是否依照公允价值和经营惯例进行事务来往。应当重视企业大额应付款余额，审阅买卖行为是否实在。对交税人托付中介机构审阅鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证陈述的，应当奉告其理由。
在土地增值税清算过程中，发现交税人契合核定征收条件的，应按核定征收方法对房地产项目进行清算。契合核定征收条件的，由主管税务机关宣布核定征收的税务事项奉告书后，税务人员对房地产项目展开土地增值税核定征收核对，经主管税务机关审阅合议，告诉交税人申报交纳应补缴税款或处理退税。