暂不能开发土地的缴纳城镇土地使用税是怎么样的
来源：听讼网整理 2019-03-03 23:15
房地产开发企业怎么处理暂不能开发土地的乡镇土地运用税事项?该不该交税?关于一些大型房企而言，此问题尤为杰出。本文针对这一问题经过特定事例对争议的两种观念进行具体剖析，并结合不同法令对此提出参考性主张。
一、根本案情
近期，某地税局接到某房产开发公司(简称甲公司)交还现已交纳的乡镇土地运用税请求。甲公司于2009年至2014年别离以揭露拍卖的方法，获得了某湖湾A、B、C、D、E五宗土地，并获得了国有土地运用证，用作典当借款，已申报交纳乡镇土地运用税及滞纳金合计6571317.42元。在处理开发手续过程中，甲公司发现拍卖获得的五宗土地均为林地，且林业部分已出具相关证明。甲公司供给了五宗土地未实践交给运用的现场相片。市地税局经实地核对发现，现在五宗土地上仍是杂草和树木。此外，当地政府于2016年1月出具办公室办文单，注明到现在无法按净地标准，将土地交给给甲公司。疆土部分从头出具正式弥补协议推迟交地，别离延期至2016年9月30日前(A地块)、2017年5月30日前(B地块)、2017年5月30日前(C地块)、2017年5月30日前(D地块)、2017年12月30日前(E地块)。甲公司现以未实践获得交给土地，且未实践运用为理由，提出原申报的乡镇土地运用税归于误缴，请求交还现已交纳的乡镇土地运用税及滞纳金6571317.42元。
二、观念争议
该地税局经团体审议后，提出了两种观念：
榜首种观念以为：乡镇土地运用税是以开征范围内的土地为交税目标，以实践占用的土地面积为计税依据，对具有土地运用权的单位和个人征收的一种税。乡镇土地的所有权归属国家，单位和个人对占用的土地只要运用权，因而土地运用实质上是对占用土地资源或行为课税，甲公司没有按照国有土地出让合同约好的时刻获得应交给的土地，也未能实践运用这些土地，所以疆土部分出具了延期交给的弥补协议。《财政部 国家税务总局关于房产税 乡镇土地运用税有关方针的告诉》(财税〔2006〕186号文)规则，以出让或转让方法有偿获得土地运用权的，受让方应从合同约好交给土地时刻的次月起交纳乡镇土地运用税;合同未约好交给土地时刻的，受让方从合同签定的次月起交纳乡镇土地运用税。在实务操作中，疆土部分供认延期交给土地并签定弥补合同的，按照合同法相关规则，一般情况下，弥补合同与原合同具有平等法令效能，交税责任时刻能够按照延期交给时刻确认。本案的证明资料显现，该地块并未提早运用，按照方针履行统一口径，乡镇土地运用税的交税责任时刻应按照延期交给时刻断定。
第二种观念以为：五宗土地均已处理了国有土地运用证，且都获得了银行典当借款，具有了排他性，实践获得了土地的典当权。尽管未实践运用，但能够认定为实践占有并获得收益，应断定发作了交税责任。此外，甲公司不愿意经过法令途径否定合同的效能，依然主张自己是土地的运用权权属所有人，考虑到退税金额巨大，退税存在较大的法令危险，主张不作退税处理。
三、剖析主张
《中华人民共和国乡镇土地运用税暂行法令》(简称法令)第二条规则：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内运用土地的单位和个人，为乡镇土地运用税的交税人，应当按照本法令的规则交纳土地运用税。”该条所称的运用，指对土地什物的运用，是否包含对土地权力的运用，正是本案争议的焦点。但法令榜首条规则：“为了合理运用乡镇土地，调理土地级差收入，进步土地运用效益，加强土地管理，拟定本法令。”假如只着重对土地什物运用交税，那么房地产开发企业拍得土地后一向不开发就不该交纳乡镇土地运用税，这明显与合理运用乡镇土地的主旨是相悖的。
依据《土地挂号方法》(疆土资源部令40号)第九条、《不动产挂号暂行法令实施细则》(疆土资源部令63号)第三十四条及《疆土资源部关于标准土地挂号的定见》(疆土资发〔2012〕134号)第三条规则，一般处理国有土地运用证需求供给交地确认书。因而，甲公司国有建造用地处理了国有土地运用证，从法令视点来看，两边现已处理土地交代手续。
《财政部 国家税务总局关于房产税 乡镇土地运用税有关问题的告诉》(财税〔2008〕152号)第三条规则：“交税人因房产、土地的什物或权力状况发作变化而依法停止房产税、乡镇土地运用税交税责任的，其应交税款的核算应截止到房产、土地的什物或权力状况发作变化的当月末。”从中能够看出交税责任的发作重视什物或权力两个状况。因而，交税人获得了土地相应的权力，应成为断定交税责任是否发作的重要条件。
乡镇土地运用税归于准财产税，尽管宪法规则乡镇土地所有权归国家，单位和个人对乡镇土地只要运用权。但从实践功效的视点来看，在乡镇土地法定的运用年限内，与其所有权没有太大相关。因而，假如获得了国有土地运用证，则交税责任应该发作。
本案从物权的视点来看，《中华人民共和国物权法》榜首百三十九条规则：“建造用地运用权自挂号时建立。”甲公司现已获得了国有土地运用证，而且占有了五宗土地。甲公司不光具有土地增值的收益权，还获得了土地的典当权，并向银行借款。现在，五宗土地只是在运用权方面存在必定的瑕疵，待后期完成了相关批阅手续后，就能够开发运用。当然，从交税人的视点来看，购买土地的意图是开发房产，不能开发就达不到原有意图。从合同法视点来看，政府出让的标的物土地存在必定的瑕疵，主张甲公司重视土地运用权出让合同中的违约责任条款。假如存在相关约好，则能够按照《中华人民共和国合同法》榜首百五十五条的规则：“出卖人交给的标的物不符合质量要求的，买受人能够按照本法榜首百一十一条的规则要求承当违约责任。”由甲公司向政府要求补偿相应丢失。
一、根本案情
近期，某地税局接到某房产开发公司(简称甲公司)交还现已交纳的乡镇土地运用税请求。甲公司于2009年至2014年别离以揭露拍卖的方法，获得了某湖湾A、B、C、D、E五宗土地，并获得了国有土地运用证，用作典当借款，已申报交纳乡镇土地运用税及滞纳金合计6571317.42元。在处理开发手续过程中，甲公司发现拍卖获得的五宗土地均为林地，且林业部分已出具相关证明。甲公司供给了五宗土地未实践交给运用的现场相片。市地税局经实地核对发现，现在五宗土地上仍是杂草和树木。此外，当地政府于2016年1月出具办公室办文单，注明到现在无法按净地标准，将土地交给给甲公司。疆土部分从头出具正式弥补协议推迟交地，别离延期至2016年9月30日前(A地块)、2017年5月30日前(B地块)、2017年5月30日前(C地块)、2017年5月30日前(D地块)、2017年12月30日前(E地块)。甲公司现以未实践获得交给土地，且未实践运用为理由，提出原申报的乡镇土地运用税归于误缴，请求交还现已交纳的乡镇土地运用税及滞纳金6571317.42元。
二、观念争议
该地税局经团体审议后，提出了两种观念：
榜首种观念以为：乡镇土地运用税是以开征范围内的土地为交税目标，以实践占用的土地面积为计税依据，对具有土地运用权的单位和个人征收的一种税。乡镇土地的所有权归属国家，单位和个人对占用的土地只要运用权，因而土地运用实质上是对占用土地资源或行为课税，甲公司没有按照国有土地出让合同约好的时刻获得应交给的土地，也未能实践运用这些土地，所以疆土部分出具了延期交给的弥补协议。《财政部 国家税务总局关于房产税 乡镇土地运用税有关方针的告诉》(财税〔2006〕186号文)规则，以出让或转让方法有偿获得土地运用权的，受让方应从合同约好交给土地时刻的次月起交纳乡镇土地运用税;合同未约好交给土地时刻的，受让方从合同签定的次月起交纳乡镇土地运用税。在实务操作中，疆土部分供认延期交给土地并签定弥补合同的，按照合同法相关规则，一般情况下，弥补合同与原合同具有平等法令效能，交税责任时刻能够按照延期交给时刻确认。本案的证明资料显现，该地块并未提早运用，按照方针履行统一口径，乡镇土地运用税的交税责任时刻应按照延期交给时刻断定。
第二种观念以为：五宗土地均已处理了国有土地运用证，且都获得了银行典当借款，具有了排他性，实践获得了土地的典当权。尽管未实践运用，但能够认定为实践占有并获得收益，应断定发作了交税责任。此外，甲公司不愿意经过法令途径否定合同的效能，依然主张自己是土地的运用权权属所有人，考虑到退税金额巨大，退税存在较大的法令危险，主张不作退税处理。
三、剖析主张
《中华人民共和国乡镇土地运用税暂行法令》(简称法令)第二条规则：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内运用土地的单位和个人，为乡镇土地运用税的交税人，应当按照本法令的规则交纳土地运用税。”该条所称的运用，指对土地什物的运用，是否包含对土地权力的运用，正是本案争议的焦点。但法令榜首条规则：“为了合理运用乡镇土地，调理土地级差收入，进步土地运用效益，加强土地管理，拟定本法令。”假如只着重对土地什物运用交税，那么房地产开发企业拍得土地后一向不开发就不该交纳乡镇土地运用税，这明显与合理运用乡镇土地的主旨是相悖的。
依据《土地挂号方法》(疆土资源部令40号)第九条、《不动产挂号暂行法令实施细则》(疆土资源部令63号)第三十四条及《疆土资源部关于标准土地挂号的定见》(疆土资发〔2012〕134号)第三条规则，一般处理国有土地运用证需求供给交地确认书。因而，甲公司国有建造用地处理了国有土地运用证，从法令视点来看，两边现已处理土地交代手续。
《财政部 国家税务总局关于房产税 乡镇土地运用税有关问题的告诉》(财税〔2008〕152号)第三条规则：“交税人因房产、土地的什物或权力状况发作变化而依法停止房产税、乡镇土地运用税交税责任的，其应交税款的核算应截止到房产、土地的什物或权力状况发作变化的当月末。”从中能够看出交税责任的发作重视什物或权力两个状况。因而，交税人获得了土地相应的权力，应成为断定交税责任是否发作的重要条件。
乡镇土地运用税归于准财产税，尽管宪法规则乡镇土地所有权归国家，单位和个人对乡镇土地只要运用权。但从实践功效的视点来看，在乡镇土地法定的运用年限内，与其所有权没有太大相关。因而，假如获得了国有土地运用证，则交税责任应该发作。
本案从物权的视点来看，《中华人民共和国物权法》榜首百三十九条规则：“建造用地运用权自挂号时建立。”甲公司现已获得了国有土地运用证，而且占有了五宗土地。甲公司不光具有土地增值的收益权，还获得了土地的典当权，并向银行借款。现在，五宗土地只是在运用权方面存在必定的瑕疵，待后期完成了相关批阅手续后，就能够开发运用。当然，从交税人的视点来看，购买土地的意图是开发房产，不能开发就达不到原有意图。从合同法视点来看，政府出让的标的物土地存在必定的瑕疵，主张甲公司重视土地运用权出让合同中的违约责任条款。假如存在相关约好，则能够按照《中华人民共和国合同法》榜首百五十五条的规则：“出卖人交给的标的物不符合质量要求的，买受人能够按照本法榜首百一十一条的规则要求承当违约责任。”由甲公司向政府要求补偿相应丢失。