购买特殊性质房屋时应注意的问题

在二手房生意市场中，除了一般商品住宅以外，购房者还经常会遇到央产房、经济适用房、已购公房、公司产权房等特别性质的房子。因其与一般商品住宅的性质有差异，所以，购买和过户进程与一般商品住宅也不尽相同。
【事例】
2012年6月，买房人刘女士在A中介公司的居间下与房子出售人顾先生签定了《生意定金协议书》、《北京市存量房子生意合同》及《补充协议》。约好刘女士购买顾先生坐落北京市海淀区志强园一套已购公有住宅。房子价款130万元;该房子家具、家电装饰及配套设备作价63万元，总计193万元。
签完约之后，A中介公司告诉房子产权人其所售房子系中心在京单位已购公房，即央产房,需求处理上市批阅手续，才干完结生意过户，但房子产权人称购买人刘女士未按合同约好在面签时付出首付款，所以不同意处理央产上市批阅证明。两边为此发作争议，无法之下，买房人刘女士于2012年11月2日向出售人邮递《关于免除<北京市存量房子生意合同>的告诉》。要求免除房子生意合同，返还购房定金5万元，并付出违约金38.6万元。
终究，一审法院确定，免除刘女士与顾先生签定的《生意定金协议书》、《北京市存量房子生意合同》、《补充协议》;顾先生返还购房定金5万元并依照房子总价款百分之二十的约好向刘女士付出违约金38.6万元。
【专家解析】
不少已购公房、央产房地段好、交通便当、社区老练、教育环境优胜，但不少购房者关于什么样的房子是央产房并不清楚，也并不知道它与一般的商品房生意流程有什么不同，因而需求更为慎重。
所谓央产房，全称是中心在京单位已购公房，即原产权单位为各部委以及中心直属机关的房产。
央产房有几个上市生意的条件：榜首，原产权单位现已树立住宅档案;第二，现已获得房子产权证;第三，有超支状况但已在原产权单位作过超支处理;第四，不属于国家安全、保密的特别部分的住宅，党政机关、科研部分及大专院校等单位在机关工作、教育、科研区内的住宅。或许直接去央产房生意工作室收取《中心在京单位已购公房上市出售登记表》，经生意工作室核准后，即可处理上市生意手续。
需求特别注意的是，凡属超支而未处理的住宅，须经原产权单位按规则超支处理后方可上市出售。一起，央产房上市还要契合有关住宅档案和生意合同的规则。出售人没有树立住宅档案的，应补建住宅档案后方可上市出售。出售人上市出售时应提交与原产权单位签定的公有住宅生意合同，无法提交的能够按房改售房的档案资料或原产权单位出具的证明作为根据。
【延伸】
经济适用房也差异于一般性质商品房，是一种具有社会保障性质的方针性住宅。依照《经济适用住宅管理办法》的规则，经济适用住宅购房人具有有限产权，购买经济适用房不满5年的，不得直接上市生意，购房人因特别原因确需转让经济适用住宅的，由政府依照原价格并考虑折旧和物价水平等要素进行回购，也就是说，购房人购买经济适用房不满5年，依照方针要求，制止将房子转让给别人。
一起，购买经济适用房满5年的，购房人上市转让经济适用房的，应依照同地段一般商品住宅与经济适用住宅差价的必定份额向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购。即，购房人将已购满5年经济适用房转让给别人的，政府可优先回购，一般政府抛弃回购的，需求出具《抛弃优先回购证明》方可处理后续上市生意手续，一起应向政府交纳土地收益等相关价款。
罢了购公房又称房改房，浅显点说，已购公房是具有特别性质的生意房子类型之一，员工享用房改方针所给予的优惠，以福利分房方式分配房产(仅可享用一次)，并以有关部分指定的价格购买房子，个人具有悉数产权或许部分产权。
详细而言，已购公房分为两类，一类为依照成本价购买的已购公房，另一类为依照规范价(优惠价)购买的已购公房。购买价格的凹凸将决议已购公房是否能够直接上市出售以及所补缴的土地出让金的金额规范。
购房者在购买进程中应区别不同性质的房子，并问清楚业主和中介公司相关生意细节，以防止发生不必要的胶葛。