预收租金如税何进行务处理

一家房产租借公司，2009年与某物业管理公司签定租借合同，将其间部分房子租借给租户5年，每年租金200万元，2009年一次性收取5年租金1000万元，并开租借借发票。对这笔租金应当怎么承认收入并交纳相关税金，企业财务人员不敢承认。财务人员以为，假如一次性承认收入的话，当年公司会盈余，今后5年却亏本，不符合权责发作制准则。但假如不承认收入，又忧虑违背税法规则。
交税人租借房子、土地或其他设备等让渡财物使用权事务获得租借收入，一般是如期收取租金收入的，但也有依据合同或协议规则一次性预收若干期租金的状况。财务上按权责发作制准则分期承认收入，而在税务处理上，有的以为也应按权责发作制准则计征运营税和企业所得税，有的则以为应按收付完成制承认收入。那么，预收租金收入究竟应该怎么承认收入呢?
运营税的税务处理
《运营税暂行法令》第十二条规则，运营税交税责任发作时间为交税人供给应税劳务、转让无形财物或许出售不动产并收讫运营收入金钱或许获得讨取运营收入金钱凭证的当天。国务院财务、税务主管部门还有规则的，从其规则。《运营税暂行法令施行细则》第二十四条清晰，《运营税暂行法令》第十二条所称获得讨取运营收入金钱凭证的当天，为书面合同承认的付款日期的当天。第二十五条第二项清晰，交税人供给建筑业或许租借业劳务，采纳预收款办法的，其交税责任发作时间为收到预收款的当天。可见，预收租金应在收到租金的当天一次性申报交纳运营税。从上述规则能够看出，预收租金运营税实际上选用的是收付完成制，即书面合同规则的付款日期的当天，预收款则为收到预收款的当天。如上例，企业2009年一次性收取5年的租金1000万元，应交纳运营税50万元(1000×5%)。
企业所得税的税务处理
《企业所得税法施行法令》第九条规则，企业应交税所得额的核算，以权责发作制为准则，归于当期的收入和费用，不管金钱是否收付，均作为当期的收入和费用。不归于当期的收入和费用，即便金钱现已在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本法令和国务院财务、税务主管部门还有规则的在外。也就是说，除税法特别规则外，承认收入的基本准则为权责发作制准则，只要是当期收入，不管金钱是否收到都要承认收入。但《企业所得税法施行法令》第十九条清晰，租金收入，依照合同约好的承租人敷衍租金的日期承认收入的完成。因而，预收租金收入不能彻底依照权责发作制准则承认，而更接近于收付完成制。这样处理后，税收与管帐承认收入会发作时间性差异，企业预收的租金收入当年应作交税调增处理，计入预收当年的应交税所得额，计征企业所得税。反之，假如合同规则租借期满一次性付出几年的租金，那么应在付出当年承认所得收入，计征企业所得税。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的告诉》(国税函[2010]79号)对租金收入承认问题作了进一步清晰，即依据《企业所得税法施行法令》第十九条的规则，企业供给固定财物、包装物或许其他有形财物使用权获得的租金收入，应按买卖合同或协议规则的承租人敷衍租金的日期承认收入的完成。其间，假如买卖合同或协议中规则租借期限跨年度，且租金提早一次性付出的，依据《企业所得税法施行法令》第九条规则的收入与费用配比准则，租借人可对上述已承认的收入，在租借期内分期均匀计入相关年度收入。租借方如为在我国境内设有组织场所、且采纳据实申报交纳企业所得税的非居民企业，也按本条规则履行。这个规则实际上是对《企业所得税法施行法令》第十九条的实质性改动，意味着企业在预收租金收入承认上有挑选权，即企业提早一次性收到租借期跨年度的租金收入，既能够依照合同或协议规则的敷衍租金的日期承认收入，也能够在租借期内依据权责发作制准则，分期均匀计入相关年度收入。
分期承认税金收入的条件
租借人挑选分期均匀承认收入的租金，有必要一起具有两个条件：一是合同或协议规则租借期限为跨年度。二是租金为提早一次性付出。如上例，该企业既可依据国税函[2010]79号文件规则，在申报2009年企业所得税时承认200万元租金收入时交纳企业所得税，这样处理的结果是税法与管帐不存在时间性差异，也能够依据《企业所得税法施行法令》第十九条规则分期承认1000万元租金收入，这样处理的结果是税法与管帐会发作时间性差异，企业应在2009年调增应交税所得额税800万元，在今后4个年度每年调减应交税所得额200万元。
需求提示的是，在挑选按《企业所得税法施行法令》第十九条规则承认租金收入时，尽管租借方是按全额在预收收入当年计征企业所得税，但《企业所得税法施行法令》第四十七条清晰，企业依据出产运营活动的需求租入固定财物付出的租借费，依照以下办法扣除：1.以运营租借办法租入固定财物发作的租借费开销，依照租借期限均匀扣除。2.以融资租借办法租入固定财物发作的租借费开销，依照规则构成融资租入固定财物价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。也就是说，承租方预付的租金并不能在付出当年一次性扣除，而应按租借期限均匀扣除。