夫妻一方擅自卖房有效吗？
来源：听讼网整理 2018-06-11 04:16
由于种种原因，实践中夫妻一方私行卖房的现象层出不穷。那么，夫妻一方私行卖房是有用无效呢?
一、 以为无效的理由
1.一起共有人不赞同的，不得转让
夫妻对一起一切的产业，有相等的处理权。婚姻存续期间获得的房子归于夫妻一起产业，尽管产权证上只挂号有一人姓名，夫妻任何一方处置一起产业，有必要通过别的一方的赞同才可以。除非两边还有协议。
别的，最高人民法院关于《民法通则》若干问题定见第八十九条规矩：“一起共有人对共有产业享有一起的权力，承当一起的责任。在一起共有联系存续期间，部分共有人私行处置共有产业的，一般确定无效。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规矩：“共有房地产，未经其他共有人书面赞同的，不得转让。”
2.不动产不适用好心获得准则。
房子属不动产，而好心获得准则仅适用于动产，因而按照第三人是否好心来决议合同的效能是没有法令和理论根据的。
3.不动产不适用家事署理准则。
最高人民法院关于婚姻法的司法解说(一)第十七条第一款规矩：“夫或妻在处理夫妻一起产业上的权力是相等的，因日常日子需求而处理夫妻一起产业，任何一方均有权作出决议。”这是我国关于家事署理准则的规矩，但该规矩将家事署理仅限于日常日子需求，涉及到夫或妻卖房这一房地产买卖的严重产业事项，不归于“日常日子需求”，不适用家事署理，需求经两边赞同。
二、以为有用的理由
不管从法理上来讲仍是从实践判案来看，假如第三人是出于好心，并支付了合理的对价，且房子现已进行了交给或过户挂号，合同不只是有用的，没有交给或许过户的，还应当持续实行。尤其是《物权法》出台今后，根据维护买卖的根本精力，更为这种理论或判定供给了法令根据。
1.“一起共有人不赞同的，不得转让”――何为“一起共有人”?
对上述《城市房地产管理法》第三十七条第(四)项即“共有房地产未经其他共有人书面赞同的，不得转让”的规矩，首要阐明这条规矩与民法、合同法以及新出台的物权法之间并不存在对立，关于“共有人”彻底从外表上生搬硬套是不合理的。朱律师以为，这儿的“共有人”应当仅指产权证上标明的共有人或许买主明知或应知的共有人，而不包含其他法定的、约好的，实践上的共有人。
首要，从立法原意来看，《城市房地产管理法》是城市房地产的挂号、买卖等方面的行为规范，产权证是一种权力凭据，具有公示、公信效能，这一点也被物权法所认可。便是说，假如没有特别的理由，人们有理由信任挂号簿上记载的不动产品权是正确的物权，在有产权证的状况下，人们应该无需根据其他凭据就能判别权力人，这样才契合物权的公示、公信效能，有利于买卖的安全和快捷。
其次，从实践上看，以为“共有人”包含实践的共有人，必然加剧第三人的留意责任。由于共有人不只包含妻子，还或许由于家庭产业共有或许承继等事由，包含孩子、兄弟姐妹、爸爸妈妈等，乃至或许由于卖主与别人之间的约好，包含其别人。假如以为“共有人”包含上述实践共有人，则第三人在买卖前有必要了解卖主的家事，了解卖主妻子、爸爸妈妈、兄弟姐妹、朋友的状况，乃至有没有与别人签定的协议等，这关于第三人来说是十分困难，乃至是不或许的，导致买卖两边的权力责任不对等、不公平，也导致两边权力责任不平衡。别的，从举证的视点来看，对购房者不公平，由于卖房者想反悔就能垂手可得地找到理由，或很简单伪造依据。相反，关于购房者而言，其除了通过房产证的记载对房子共有状况进行检查外，简直无法对是否存在“实践共有人”进行检查，要求购房人尽这样的留意责任显然是严苛的。因而，朱律师以为，购房者只需对房产证进行了外表的、形式上的检查，就应以为其已尽到了必要的留意责任，也就没有差错。
2、对好心第三人准则的了解
好心第三人准则是民法中的一项重要的准则，但目前我国现行法令中对此没有明确规矩，行将施行的物权法在此方面作出了明确规矩和打破。物权法尽管还没有正式施行，但是实践中，现已有许多区域法院按照物权法的精力进行剖析和判定。《物权法》第一百零六条规矩，无处置权人将不动产或许动产转让给受让人的，一切权人有权追回，但契合下列景象的，受让人获得该不动产或许动产的一切权：(一)受让人受让该不动产或许动产时是好心的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或许动产按照法令规矩应当挂号的现已挂号，不需求挂号的现已交给受让人。
可见，好心第三人准则作为民法中的一项重要的准则，应当适用于不动产范畴。至于前文所述观念，即“好心获得规矩不宜适用好心获得准则”也仅是法令上的理论，现行法令上对此并无明文规矩。
3、对“家事署理”的了解
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解说(一)》的规矩，婚姻法“夫或妻对夫妻一起一切的产业，有相等的处理权”的规矩，应当了解为：(一)夫或妻在处理夫妻一起产业上的权力是相等的，因日常日子需求而处理夫妻一起产业的，任何一方均有权决议;(二)夫或妻非因日常日子需求对夫妻一起产业做重要处理决议，夫妻两边应当相等洽谈，获得一致定见。别人有理由信任其为夫妻两边一起意思表明的，另一方不得以不赞同或不知道为由对立好心第三人。
卖房自然是归于因非日常日子需求而对夫妻一起产业所做的重要处理决议，假如购房人有依据证明或许有足够的理由信任房子出卖人虽个人行使卖房行为，但是该行为是根据其夫妻两边赞赞同思表明的，可以以此为理由要求法院确定该合同是有用合同。
因而整体来说，判别夫妻一方私行卖房是否有用，要害并不在于夫妻之间的联系怎么，两人是否通过洽谈，而应从购房人的视点动身，以购房人是否好心、有偿作为条件。究竟夫妻之间的联系、洽谈是不能为别人所知晓的。
那么怎么判别第三人为好心仍是歹意呢?这儿涉及到一个举证责任分配的问题。假如房产挂号在一人名下，此刻举证责任在共有人一方。而假如房产挂号在二人名下，举证责任在购房人，即购房人要有依据证明夫妻两边赞同为条件。比方有授权委托书，供给身份证原件等，都可以作为购房人“有理由以为经夫妻两边赞同”的依据。
三、 没有“获得”房子的购房合同的效能
上面临现已处理了过户或许现已交给房子的状况下的合同效能进行了剖析，但这儿还涉及到别的一个问题，即假如第三人好心的状况下，两边签定了合法购房合同，却没有处理过户，也没有交房，该合同是否有用呢?
朱律师以为，从好心获得准则的视点来看，此刻购房者并为从法令上或实践上得到了房子，尚不构成“获得”，因而无法适用好心获得准则;别的，《物权法》也明确规矩受让人获得该不动产或许动产的一切权的必备条件之一是“转让的不动产或许动产按照法令规矩应当挂号的现已挂号，不需求挂号的现已交给受让人”。而从实践意义上来看，此刻交给没有完结，解除合同可以使各方的利益得到最大程度的康复，因而这种状况下，判令解除合同是合法合理的。
四、实践中应留意的事项
实践上，二手房的买卖程序并没有要求作为一起产业一切人的夫妻两边有必要在房子买卖协议上一起签字，也没有要求在过户时有必要一起参与，作为夫妻，只需一方有偷卖的想法，拿到另一方的身份证、户口簿和房产证等，是很简单的工作。这是一个法令上缝隙，还应当有更为稳当的规矩。别的假如真的走上法庭，各地法院乃至同一法院的不同法官往往持有不赞同见，常会呈现状况类似、成果却彻底相反的判定，使这种买卖的可猜测性大打折扣。
因而，夫妻两边要从法令上事后去防备一切的危险、抢救丢失是不实践的，最保险的办法就是在房产证上签上两个人的姓名。别的，也提示购房人，为避免官司，避免到手的房子又被回收，购买二手房时，应征得售房夫妻两边的赞同，最好要求夫妻两边当面签字、一起到房管部分去处理产权过户手续。
一、 以为无效的理由
1.一起共有人不赞同的，不得转让
夫妻对一起一切的产业，有相等的处理权。婚姻存续期间获得的房子归于夫妻一起产业，尽管产权证上只挂号有一人姓名，夫妻任何一方处置一起产业，有必要通过别的一方的赞同才可以。除非两边还有协议。
别的，最高人民法院关于《民法通则》若干问题定见第八十九条规矩：“一起共有人对共有产业享有一起的权力，承当一起的责任。在一起共有联系存续期间，部分共有人私行处置共有产业的，一般确定无效。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规矩：“共有房地产，未经其他共有人书面赞同的，不得转让。”
2.不动产不适用好心获得准则。
房子属不动产，而好心获得准则仅适用于动产，因而按照第三人是否好心来决议合同的效能是没有法令和理论根据的。
3.不动产不适用家事署理准则。
最高人民法院关于婚姻法的司法解说(一)第十七条第一款规矩：“夫或妻在处理夫妻一起产业上的权力是相等的，因日常日子需求而处理夫妻一起产业，任何一方均有权作出决议。”这是我国关于家事署理准则的规矩，但该规矩将家事署理仅限于日常日子需求，涉及到夫或妻卖房这一房地产买卖的严重产业事项，不归于“日常日子需求”，不适用家事署理，需求经两边赞同。
二、以为有用的理由
不管从法理上来讲仍是从实践判案来看，假如第三人是出于好心，并支付了合理的对价，且房子现已进行了交给或过户挂号，合同不只是有用的，没有交给或许过户的，还应当持续实行。尤其是《物权法》出台今后，根据维护买卖的根本精力，更为这种理论或判定供给了法令根据。
1.“一起共有人不赞同的，不得转让”――何为“一起共有人”?
对上述《城市房地产管理法》第三十七条第(四)项即“共有房地产未经其他共有人书面赞同的，不得转让”的规矩，首要阐明这条规矩与民法、合同法以及新出台的物权法之间并不存在对立，关于“共有人”彻底从外表上生搬硬套是不合理的。朱律师以为，这儿的“共有人”应当仅指产权证上标明的共有人或许买主明知或应知的共有人，而不包含其他法定的、约好的，实践上的共有人。
首要，从立法原意来看，《城市房地产管理法》是城市房地产的挂号、买卖等方面的行为规范，产权证是一种权力凭据，具有公示、公信效能，这一点也被物权法所认可。便是说，假如没有特别的理由，人们有理由信任挂号簿上记载的不动产品权是正确的物权，在有产权证的状况下，人们应该无需根据其他凭据就能判别权力人，这样才契合物权的公示、公信效能，有利于买卖的安全和快捷。
其次，从实践上看，以为“共有人”包含实践的共有人，必然加剧第三人的留意责任。由于共有人不只包含妻子，还或许由于家庭产业共有或许承继等事由，包含孩子、兄弟姐妹、爸爸妈妈等，乃至或许由于卖主与别人之间的约好，包含其别人。假如以为“共有人”包含上述实践共有人，则第三人在买卖前有必要了解卖主的家事，了解卖主妻子、爸爸妈妈、兄弟姐妹、朋友的状况，乃至有没有与别人签定的协议等，这关于第三人来说是十分困难，乃至是不或许的，导致买卖两边的权力责任不对等、不公平，也导致两边权力责任不平衡。别的，从举证的视点来看，对购房者不公平，由于卖房者想反悔就能垂手可得地找到理由，或很简单伪造依据。相反，关于购房者而言，其除了通过房产证的记载对房子共有状况进行检查外，简直无法对是否存在“实践共有人”进行检查，要求购房人尽这样的留意责任显然是严苛的。因而，朱律师以为，购房者只需对房产证进行了外表的、形式上的检查，就应以为其已尽到了必要的留意责任，也就没有差错。
2、对好心第三人准则的了解
好心第三人准则是民法中的一项重要的准则，但目前我国现行法令中对此没有明确规矩，行将施行的物权法在此方面作出了明确规矩和打破。物权法尽管还没有正式施行，但是实践中，现已有许多区域法院按照物权法的精力进行剖析和判定。《物权法》第一百零六条规矩，无处置权人将不动产或许动产转让给受让人的，一切权人有权追回，但契合下列景象的，受让人获得该不动产或许动产的一切权：(一)受让人受让该不动产或许动产时是好心的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或许动产按照法令规矩应当挂号的现已挂号，不需求挂号的现已交给受让人。
可见，好心第三人准则作为民法中的一项重要的准则，应当适用于不动产范畴。至于前文所述观念，即“好心获得规矩不宜适用好心获得准则”也仅是法令上的理论，现行法令上对此并无明文规矩。
3、对“家事署理”的了解
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解说(一)》的规矩，婚姻法“夫或妻对夫妻一起一切的产业，有相等的处理权”的规矩，应当了解为：(一)夫或妻在处理夫妻一起产业上的权力是相等的，因日常日子需求而处理夫妻一起产业的，任何一方均有权决议;(二)夫或妻非因日常日子需求对夫妻一起产业做重要处理决议，夫妻两边应当相等洽谈，获得一致定见。别人有理由信任其为夫妻两边一起意思表明的，另一方不得以不赞同或不知道为由对立好心第三人。
卖房自然是归于因非日常日子需求而对夫妻一起产业所做的重要处理决议，假如购房人有依据证明或许有足够的理由信任房子出卖人虽个人行使卖房行为，但是该行为是根据其夫妻两边赞赞同思表明的，可以以此为理由要求法院确定该合同是有用合同。
因而整体来说，判别夫妻一方私行卖房是否有用，要害并不在于夫妻之间的联系怎么，两人是否通过洽谈，而应从购房人的视点动身，以购房人是否好心、有偿作为条件。究竟夫妻之间的联系、洽谈是不能为别人所知晓的。
那么怎么判别第三人为好心仍是歹意呢?这儿涉及到一个举证责任分配的问题。假如房产挂号在一人名下，此刻举证责任在共有人一方。而假如房产挂号在二人名下，举证责任在购房人，即购房人要有依据证明夫妻两边赞同为条件。比方有授权委托书，供给身份证原件等，都可以作为购房人“有理由以为经夫妻两边赞同”的依据。
三、 没有“获得”房子的购房合同的效能
上面临现已处理了过户或许现已交给房子的状况下的合同效能进行了剖析，但这儿还涉及到别的一个问题，即假如第三人好心的状况下，两边签定了合法购房合同，却没有处理过户，也没有交房，该合同是否有用呢?
朱律师以为，从好心获得准则的视点来看，此刻购房者并为从法令上或实践上得到了房子，尚不构成“获得”，因而无法适用好心获得准则;别的，《物权法》也明确规矩受让人获得该不动产或许动产的一切权的必备条件之一是“转让的不动产或许动产按照法令规矩应当挂号的现已挂号，不需求挂号的现已交给受让人”。而从实践意义上来看，此刻交给没有完结，解除合同可以使各方的利益得到最大程度的康复，因而这种状况下，判令解除合同是合法合理的。
四、实践中应留意的事项
实践上，二手房的买卖程序并没有要求作为一起产业一切人的夫妻两边有必要在房子买卖协议上一起签字，也没有要求在过户时有必要一起参与，作为夫妻，只需一方有偷卖的想法，拿到另一方的身份证、户口簿和房产证等，是很简单的工作。这是一个法令上缝隙，还应当有更为稳当的规矩。别的假如真的走上法庭，各地法院乃至同一法院的不同法官往往持有不赞同见，常会呈现状况类似、成果却彻底相反的判定，使这种买卖的可猜测性大打折扣。
因而，夫妻两边要从法令上事后去防备一切的危险、抢救丢失是不实践的，最保险的办法就是在房产证上签上两个人的姓名。别的，也提示购房人，为避免官司，避免到手的房子又被回收，购买二手房时，应征得售房夫妻两边的赞同，最好要求夫妻两边当面签字、一起到房管部分去处理产权过户手续。