对商品房预售合同中免责条款的规制有哪些

针对现在商品房预售合同中免责条款较多，顾客权益遭到重重约束的状况，应从社会各方面临免责条款进行规制。从各国的做法及我国的实际状况来看，可从以下几个方面进行规制。
(一)立法规制。即从法令上规矩免责条款订入合同的条件、有用无效的要件、解说规矩、无效或被吊销后的法令结果等。国际许多国家在民法典中对此问题加以规矩，如《意大利民法典》第1341、1342条。还有的国家针对定式合同及免责条款制定专门法令，如《英国不公正合同条款法》、《以色列规范合同法》等。我国以往的民事法令没有对此问题的专门规矩。新公布的合同法增加了相关内容，如第三十九条、第四十条、四十一条、五十三条等，填补了立法上的空白。
(二)司法规制。司法规制是指人民法院对免责条款有司法检查权。法院能够根据受理的案子之具体状况，对免责条款是否已订入商品房预售合同、免责条款有无违背国家强行性法令及社会公共利益的状况、是否有用等进行承认。法院还能够经过对免责条款进行解说，维护购房人的合法权益不受损害。关于显失公正的免责条款，法院能够根据当事人的请求，承认其为可吊销的条款，使它对当事人不收效。司法规制关于确保购房者免受不公正免责条款的损害起着重要效果。
(三)行政规制。约束免责条款的消沉效果还能够经过行政规制进行。行政机关能够树立事前审阅准则，销售商制定的定式免责条款需先向主管行政机关——房地产办理机关申报核准后才能够运用。这样，行政机关就能够在审阅时发现不公正的免责条款。现在德国及日本即选用这种办法。此外，行政机关还能够采纳过后监督的办法，如在法国，政府安排特别委员会查询不公正合同条款，根据委员会的主张发布命令，制止运用特定类型的合同条款。现在我国许多地方的房地产办理机关要求辖区内的房地产预售运用规矩的合同文本，防备不公正免责条款的呈现，这也属行政规制的一种。房地产办理机关还能够对运用不公正免责条款的销售商进行处分。
(四)社会团体规制。在我国，购房者还能够经过顾客协会，调停与销售商的胶葛。顾客协会还能够主张销售商停止运用对购房人不公正的免责条款。