房地产开发企业代收费用如何纳税

不少房地产企业开发企业会根据开发运营的需求，在出售开发产品年代有关部分和单位收取一些价外费用，如水、电、气初装费、各项基金等，这些费用一般先又房地产企业收取，后大多要按规则转交托付单位，有的也有结余。关于这些代收费用(或许说价外费用)是否交税，怎么交税，各税种规则是不同的。
一、代收费用要交纳营业税
关于房地产开发企业代收的价外收费等费用，营业税法规则是需求交税的。《中华人民共和国营业税暂行法令》(国务院令第540号)第五条规则，交税人的营业额为交税人供给应税劳务、转让无形资产或许出售不动产收取的悉数价款和价外费用。《中华人民共和国营业税暂行法令实施细则》(财务部国家税务总局第52号令)第十三条规则，法令第五条所称价外费用，包含收取的手续费、补助、基金、集资费、返还赢利、奖赏费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收金钱、代垫金钱、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包含一起契合以下条件代为收取的政府性基金或许行政事业性收费：
(一)由国务院或许财务部同意建立的政府性基金，由国务院或许省级人民政府及其财务、价格主管部分同意建立的行政事业性收费;
(二)收取时开具省级以上财务部分印制的财务收据;
(三)所收金钱全额上缴财务。依照政策规则，即便开发企业代收的费用没有利差，也要交纳营业税。为了防止全额交税，开发企业能够建立或托付署理组织收取代收费用，由于署理业营业税计税根据是按实践收取的酬劳交税。《国家税务总局关于营业税若干问题的告诉》(国税发[1995]076号)第四条关于署理业营业额问题规则：署理业的营业额为交税人从事署理事务向托付方实践收取的酬劳。
二、代收费用需求交纳企业所得税
代收费用是否交纳企业所得税，主要是看代收费用是以谁的名义收取。假如不是由开发企业开票收取的，则不交税。《国家税务总局关于印发<房地产开发运营事务企业所得税处理方法>的告诉<房地产开发运营事务企业所得税处理方法>》(国税发[2009]31号)第五条规则，开发产品出售收入的规模为出售开发产品过程中获得的悉数价款，包含现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部分、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡归入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规则悉数确以为出售收入;未归入开发产品价内并由企业之外的其他收取部分、单位开具发票的，可作为代收代缴金钱进行办理。第十六条规则，企业将已计入出售收入的共用部位、共用设备设备修理基金按规则移送给有关部分、单位的，应于移送时扣除。企业对归入开发产品价内自己收取的代收费用，在转交给托付单位时，也能够从收入中扣除。
三、房价之外的代收费用不交纳土地增值税
《财务部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字[1995]48号)第六条规则，关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房年代收的各项费用，假如代收费用是计入房价中向购买方同时收取的，可作为转让房地产所获得的收入计税;假如代收费用未计入房价中，而是在房价之外独自收取的，能够不作为转让房地产的收入。关于代收费用作为转让收入计税的，在核算扣除项目金额时,可予以扣除，但不答应作为加计20%扣除的基数;关于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在核算增值额时不答应扣除代收费用。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证事务原则>的告诉<土地增值税清算鉴证事务原则>》(国税发[2007]132号)第二十五条进一步清晰，对交税人按县级以上人民政府的规则在售房年代收的各项费用，应区别不同景象别离处理：
(一)代收费用计入房价向购买方同时收取的，应将代收费用作为转让房地产所获得的收入计税。实践付出的代收费用，在核算扣除项目金额时，可予以扣除，但不答应作为加计扣除的基数。
(二)代收费用在房价之外独自收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在核算增值额时不答应扣除代收费用。据此剖析，假如开发企业不是依照县以上人民政府要求代收的费用，也要作为开发产品的出售收入交税。只要及时将代收费用按规则转交给托付单位的，才能够从土地增值税交税收入中扣除。