商品房买卖合同的祥解

概述：产品房是指由房地产开发企业开发建造并出售的房子。产品房生意合同是产品房生意两边当事人签定的，用以明晰各自权力职责的具有法令效能的文件。
现在实践中最常用的产品房生意合同文本是国家工商行政处理局和建造部于2000年联合拟定的《产品房生意合同》演示文本（GF-2000-0171）。该演示文本是两部分在原《产品房购销合同》演示文本（GF-95-0171）的根底上，总结经历改善而成的。政府部分拟定演示文本的本意是将其作为产品房生意两边签定合同的参阅，起到演示、引导作用，并非强制运用。但在实践中，演示文本现已成为各房地产公司签定合同的首选乃至是仅有文本。因而，仔细研讨产品房生意合同演示文本的切当意义而且公正合理地签定好演示文本就成了每一个开发商有必要满意注重的课题。
本文将依据《合同法》、《产品房出售处理方法》等法令法规规章，结合实践作业中遇到的问题和总结的经历，对演示文本进行逐条解说，并对怎么填写做深入探讨。
产品房生意合同阐明（内容略）
「释义」该部分是对文本的扼要介绍，包含文本的性质、产品房界说、填写阐明、解说权归属等内容。其间，有关填写方法的规矩（第3、4、5条）应详细阅览，并在填写进程中严厉遵从。充沛利用好文本中授权两边当事人自行约好的部分，能够补偿该文本的缺乏，最大极限地保护开发商的合法权益。而且标准、明晰的填写也有利于开发商建立杰出的商业形象。
「常见问题」有些开发商作业人员由于作业马虎，没能严厉依照“阐明”第5条的方法在相应部位划勾或划差叉，导致文本紊乱、及其不标准、不严厉。
「对策」仔细阅览“阐明”，严厉按“阐明”填写文本。主张有条件的开发产品选用专业打印软件打印合同文本。
合同两边当事人：（内容略）
「释义」该部分详细列明生意两边（包含其代理人）的基本状况。
「常见问题」有些售楼处作业人员往往忽视对买方基本状况的填写，呈现地址不详乃至过错，给今后发送入住告诉等带来不必要的费事乃至导致公司丢失。（这绝不是笔者骇人听闻，笔者从前代理过一件相似案子：由于售楼处作业人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联络，公司遭到丢失，该作业人员也丢了作业。）
「对策」卖方的基本状况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍地点地，户籍地点地与常常寓居地不共同的填写常常寓居地。由于文本仅仅印制了天然人作为买方的景象，导致当法人或其他安排作为买方时没有相应的填写方位，对此可自行印制买方基本状况替换该部分。
第一条项目建造依据。
出卖人以__________________________方法获得坐落_________________________、编号为___________________的地块的土地运用权。「土地运用权出让合同号」「土地运用权划拨赞同文件号」「划拨土地运用权转让赞同文件号」为__________________________.该地块土地上积为_________________，规划用处为_________________________，土地运用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出卖人经赞同，在上述地块上建造产品房，「现定名」「暂定名」______________________.建造工程规划答应证号为____________________________，施工答应证号为__________.「释义」该条是关于标的房产建造进程的合法性的介绍。用以阐明建造项目在用地、规划处理、施工处理、开发主体等方面都契合国家有关规矩，获得了有关主管部分的答应。
「常见问题」实践中，有些项意图建造用地是以划拨方法获得的，依据国务院《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令》的规矩，此类房产要出售的，应当获得土地主管部分的赞同，而且签定土地运用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地运用权出让金或许以转让所获收益抵交土地运用权出让金。还有些开发商仅仅和土地主管部分签定了《土地运用权预订合同》或许尽管签定了《土地运用权出让合同》但没有缴清土地运用权出让金。上述状况，严厉来讲都不归于具有了《城市房地产处理法》第四十四条规矩的“产品房预售，应当契合下列条件：（一）已交给土地运用权出让金，获得土地运用权证书。”
「对策」尽管在现在的司法实践中，法院一般不简略地由于上述土地运用权瑕疵而承认产品房生意合同无效。但由于购买上述土地上建造的房产，较之于现已获得土地运用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不承认要素和较大的危险。卖房应当本着诚实信用的准则将建造用地的实践状况向买方作出全面、客观的阐明，以防止引发客户不必要的误解和胶葛。
第二条产品房出售依据。
买受人购买的产品房为「现房」「预售产品房」。预售产品房赞同机关为________________，产品房预售答应证号为__________________________________________.「释义」该条是关于预售答应证的约好。预售答应证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产处理法》第四十四条规矩：产品房预售，应当契合下列条件：（一）已交给悉数土地运用权出让金，获得土地运用权证书；（二）持有建造工程规划答应证；（三）按供给预售的产品房核算，投入开发建造的资金抵达工程建造总出资的百分之二十五以上，并现已承认施工进展和竣工交给日期；（四）向县级以上人民政府房产处理部分处理预售挂号，获得产品房预售答应证明。依照主管部分答应的出售规模不同，预售答应证分为内销答应证和外销答应证。只需获得外销答应证的项目才能够向我国境外客户出售。
「常见问题」未获得预售答应证便签定产品房生意合同或许预订协议（又称认购书、认购协议、订货协议），在业界是常见的。假如发作胶葛，一方以不契合预售条件为由主张合同无效，法院一般以为只需在一审诉讼阶段卖方补办了预售答应证，应当承认合同有用。但行政主管部分有权对开发商的上述行为给予责令中止出售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。
「对策」严厉依照法令、法规规矩的条件预售，防止不必要的丢失。
第三条买受人所购产品房的基本状况。
买受人购买的产品房（以下简称该产品房，其房子平面图见本合同附件一，房号以附件一上表明为准）为本合同第一条规矩的项目中的：
第___________「幢」「座」___________「单元」「层」___________号房。
该产品房的用处为___________，属___________结构，层高为___________，修建层数地上___________层，地下___________层。
该产品房阳台是「封闭式」「非封闭式」。
该产品房「合同约好」「产权挂号」修建面积共___________________平方米，其间，套内修建面积___________平方米，公共部位与共用房子分摊修建面积________________平方米（有关公共部位与共用房子分摊修建面积构成阐明见附件二）。
「释义」本条是对标的房产的坐落、用处、结构、修建面积等概略的约好。
「常见问题」现在实践中最常见的问题是产品房合同约好面积与建成后房子买卖主管部分实测面积不共同。形成这种的成果的原因是多方面的。既有不法开发商的成心诈骗，也有现行法规不甚齐备的原因。一段时刻以来，建造部1995年发布的《产品房出售面积及共用修建面积分摊规矩（试行）》是核算产品房修建面积和共用面积的首要法令依据。但该规矩的法令效能较低而且规矩过于准则性。加之由于前史原因，产品房面积的处理作业存在部分功用穿插的问题。国家质量技能监督局、建造部对此有过彼此冲突的规矩。笔者从前代理过一个案子，房产处理部分和质量技能监督部分对同一房产的面积丈量定论相差悬殊，而两部分都具有“测绘资质”，导致法院难以承认。
「对策」针对上述状况，我国第一个国家标准《房产丈量标准》（GB/T17986-2000）于2000年8月正式施行，成为房产面积丈量里范畴最威望的标准。国务院进一步明晰了产品房面积处理的部分功用分工，即“房产处理部分管任产品房面积处理作业，拟定有关方针，查办产品房面积处理中的违法行为，对产品房面积丈量安排的资质提出初审定见。质量技能监督部分管任产品房面积丈量用具的监督作业，查办违法运用不契合标准的丈量用具的行为。”2000年12月28日建造部和国家测绘局联合下发的《房产测绘处理方法》进一步明晰：“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本方法的规矩，获得省级以上人民政府测绘行政主管部分公布的载明房产测绘事务的《测绘资历证书》。请求房产测绘资历的单位应当向地点地省级测绘行政主管部分提出书面请求，并依照测绘资历检查处理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部分在决议受理之日起5日内，转省级房地产行政主管部分初审。省级房地产行政主管部分应当在15日内，提出书面初审定见，并反应省级测绘行政主管部分；其间，对请求甲级房产测绘资历的初审定见应当一起报国务院建造行政主管部分存案。请求甲级房产测绘资历的，由省级测绘行政主管部分报国务院测绘行政主管部分批阅发证；请求乙级以下房产测绘资历的，由省级测绘行政主管部分批阅发证。获得甲级房产测绘资历的单位，由国务院测绘行政主管部分和国务院建造行政主管部分联合向社会布告。获得乙级以下房产测绘资历的单位，由省级测绘行政主管部分和省级房地产行政主管部分联合向社会布告。”
第四条计价方法与价款。
出卖人与买受人约好按下述第___________种方法核算该产品房价款：
1、按修建面积核算，该产品房单价为（___________币）每平方米__________________元，总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
2、按套内修建面积核算，该产品房单价为（___________币）每平方米________________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
3、按套（单元）核算，该产品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
4、_______________________________________________________________________________「释义」本条与原演示文本比较最大的改善是：针对产品房面积问题争议较多的现状，在本来“按修建面积核算”的根底上，添加了“按套内修建面积核算、按套（单元）核算”等二种新的计价方法。使买方有更多挑选。
「常见问题」尽管文本给出了多种计价方法，但由于习气原因和营销战略的需求，大部分开发商回绝运用“按套内修建面积核算”和“按套（单元）核算”等方法。
「对策」计价方法的多样性，是商场前进的潮流。只需开发商在核算标的房产面积时，严厉遵从了现行标准，以何种方法核算都不该危害其利益。只需那些能够最大极限地满意客户个性化需求的开发商才干充沛展现自己的决心并赢得更多客户。
第五条面积承认及面积差异处理。
依据当事人挑选的计价方法，本条规矩以「修建面积」「套内修建面积」（本条款中均简称面积）为依据进行面积承认及面积差异处理。
当事人挑选按套计价的，不适用本条约好。
合同约好面积与产权挂号面积有差异的，以产权挂号面积为准。
产品房交给后，产权挂号面积与合同约好面积发作差异，两边赞同按第___________种方法进行处理：
1、两边自行约好：
（1）_______________________________________________________________________________（2）_______________________________________________________________________________2、两边赞同按以下准则处理：
（1）面积差错比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）面积差错比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款交还给买受人，并按__________利率交给利息。
买受人不退房的，产权挂号面积大于合同约好面积时，面积差错比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承当，产权归买受人。产权挂号面积小于合同挂号面积时，面积差错比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权挂号面积－合同约好面积面积差错比=────────────────×100%合同约好面积因规划改变形成面积差异，两边不免除合同的，应当签署弥补协议「释义」当两边挑选按修建面积或按套内修建面积核算房价时，合同约好的面积（一般称“暂测面积”）有或许与请求产权挂号时主管部分实践丈量的面积不共同，本条便是为处理该问题规划的.本条规划了两种处理方法：一是两边约好，二是按建造部《产品房出售处理方法》处理。
「常见问题」挑选处理方法2，无疑是对买方有利的。但大都开发商仍是倾向于挑选“两边自行约好：按实测面积为准，实测面积超越暂测面积的部分，由买方按约好的单价补足房款；实测面积少于暂测面积的部分，由卖方按约好单价交还房款”。这种约好，在面积改变较大的状况下，对买方来讲是不公正的。
「对策」担任任的开发商应采纳方法防止或削减暂测面积与实测件面积的距离。这样即便挑选第2种处理方法也不会形成丢失和改变价款之烦。
第六条付款方法及期限买受人按下列第种第项方法如期付款：
1.一次性付款乙方在年月日前付清悉数房价款%的，甲方给予乙方占付款金额%的优惠，即实践付款额为（　　币）　　仟　　佰　　拾万仟佰拾元整。
2.分期付款乙方应当按以下时刻如期将房价款当面交给甲方或汇入甲方指定的银行（帐户称号：，帐号：）
（1）年月日前付出悉数房价款的%，计（　　币）　　仟　佰　拾万仟佰拾元；
（2）年月日前付出悉数房价款的%，计（　　币）　　仟　　佰　　拾万仟佰拾元；
3.借款方法付款（1）买受人应于年月日前付出悉数房价款的%，计元；
（2）买受人应于年月日前付出悉数房价款的%，计元；
（3）买受人应于年月日前首付款付清后，持有关材料于年月日前到银行办好借款手续，不然视为买受人违约。
4.其他方法「释义」本条规矩了一次性付款、分期付款、借款方法付款、其他等四种买方付款方法。其间借款方法付款是“2000文本”新添加的内容。
「常见问题」借款方法付款（又称按揭付款）是个人购房常用的付款方法。但该条的相关规矩明显过于简略，比方只规矩了买方未能如期办好借款视为违约，但没有约好违约职责。而且实践中，由于买方对按揭借款的条件知之甚少，卖方售楼人员也没有给予必要的介绍，致使签定购房合同后无法办好按揭借款，给两边形成费事乃至胶葛。
「对策」开发商应当将与本单位签定了《按揭借款协作协议》的银行的相关规矩详细地向客户阐明，必要时可主张客户先向银行咨询在决议是否签定购房合同。假如签定购房合同后由于买方的原因导致不能如期办好借款，可约好必定份额的逾期付款违约金，超越必定期限还不能办好的，卖方有权免除合同，并要求买方付出承认份额或数额的违约金。
第七条买受人逾期付款的违约职责买受人如未按本合同规矩的时刻付款，按下列第种方法处理：
1.按逾期时刻，别离处理（不作累加）
（1）逾期在日之内，自本合同规矩的应付款期限之第二天起至实践全额付出应付款之日止，买受人按日向出卖人付出逾期应付款万分之的违约金，合同持续施行。
（2）逾期超越天后，出卖人有权免除合同。出卖人免除合同的，买受人按累计应付款的%向出卖人付出违约金。买受人乐意持续施行合同，经出卖人赞同，合同持续施行，自本合同规矩的应付款期限之第二天起至实践全额付出应付款之日止，买受人按日向出卖人付出逾期应付款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规矩的到期应付款与该期实践已付款的差额；采纳分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实践已付款的差额承认。
2.「释义」准时付出购房价款是买方最首要的合同职责，本条规矩了买方逾期付款应承当的违约职责。按本条1项的规矩，买方的违约职责分为两种，一是按逾期天数付出违约金，合同持续施行；一是按付出累计已付款的恰当份额的违约金，合同免除。卖方挑选免除合同有必要买足必定的条件，即买方的逾期抵达约好天数。
「常见的问题」本条最难掌握的是怎么约好卖方有权挑选免除合同的逾期时刻，以及违约金的份额。
「对策」结合实践经历，笔者以为承认卖方有权挑选免除合同的逾期时刻应考虑下列要素：（一）、卖方对资金的需求程度；（二）、标的房产价款的数额；（三）、买方的资信状况；（四）是一次性付款仍是分期付款、按揭付款。关于逾期付款违约金，笔者主张参照人民银行发布的金融单位计收逾期借款利息承认。免除合一起按累计应付款核算的违约金，笔者以为不宜超越10％。
第八条交给期限出卖人应当在　年月日前，依照国家和当地人民政府的有关规矩，将具有下列第种条件，并契合本合同约好的产品房交给买受人运用：
1.该产品房经历收合格。
2.该产品房经归纳检验合格。
3.该产品房经分期归纳检验合格。
4.该产品房获得产品住所交给运用赞同文件。
5.但如遇下列特别原因，除两边洽谈赞同免除合同或改变合同外，出卖人可据实予以延期：
1.遭受不可抗力，且出卖人在发作之日起日内奉告买受人的；
2.；
「释义」本条规矩的是卖方交给标的房产的终究期限、交给条件以及延期交给的免责事由。与原演示文本最大的差异是：规矩了四种不同的交给运用条件。
「常见问题」签定该条时生意两边最常见的争议是挑选“该产品房经历收合格”仍是“该产品房经归纳检验合格”作为交给条件。由于比方入住后很长时刻供水、供电、交通、美化等配套设备迟迟不能执行的案子屡次被新闻煤体报导，买方越来越多地提出将产品房经归纳检验合格作为交给条件。这种要求也有法令依据。国务院《城市房地产开发运营处理法令》第十七条规矩：房地产开发项目竣工，经历收合格后，方可交给运用；未经历收或许检验不合格的，不得交给运用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目地点地的县级以上当地人民政府房地产开发主管部分提出竣工检验请求。房地产开发主管部分应当自收到竣工检验请求之日起30天内，对触及公共安全的内容，安排工程质量监督、规划、消防、人防等有关部分或许单位进行检验。第十八条：住所小区等集体房地产开发项目竣工，应当依照本法令第十七条的规矩和下列要求进行归纳检验：（一）城市规划规划条件的执行状况；（二）城市规划要求配套的根底设备和公共设备的建造状况。（三）单项工程的工程质量检验状况；（四）拆迁安顿方案的执行状况；（五）物业处理的执行状况。住所小区等集体房地产开发项目施行分期开发的，能够分期检验。
但实践操作起来有一些详细问题。曾经的归纳检验都是由建造部分招集各有关部分进行，常常呈现竣工交给与归纳检验结束有很大时刻差。2000年新的《建造工程质量处理法令》施行后，建造部分对工程竣工检验采纳存案准则，由建造单位自行安排检验。这就形成建造单位需求别离安排多个部分的检验作业，使得检验作业愈加费时吃力。由于房地产的开发运营和施工触及政府各个部分，特别是水、电等项目外部配套工程有必要由政府指定的企业施工，开发商无法自主掌握，约束了开发商交给方案的施行。绝大大都房地产开发商都难以实现在产品房交给运用的一起经过“归纳检验”，因而直接导致了开发商和业主之间的对立，乃至为此诉诸公堂。
「对策」在归纳检验准则没有完善或许开发商没有切当掌握的状况下，主张开发商与客户挑选“产品房经历收合格”作为交给条件，但要留意向客户将原因解说清楚。
第九条出卖人逾期交房的违约职责除本合同第八条规矩的特别状况外，出卖人如未按本合同规矩的期限将该产品房交给买受人运用，按下列第种方法处理：
1.按逾期时刻，别离处理（不作累加）
（1）逾期不超越日，自本合同第八条规矩的终究交给期限的第二天起至实践交给之日止，出卖人按日向买受人付出已交给房价款万分之的违约金，合同持续施行；
（2）逾期超越　　日后，买受人有权免除合同。买受人免除合同的，出卖人应当自买受人免除合同告诉抵达之日起天内交还悉数已付款，并按买受人累计已付款的%向买受人付出违约金。买受人要求持续施行合同的，合同持续施行，自本合同第八条规矩的终究交给期限的第二天起至实践交给之日止，出卖人按日向买受人付出已交给房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
2.「释义」本条供给的第1、种卖方逾期交房的违约职责采纳分段处理的方法，即违约时刻在某天数内，卖方按买方已付出房款的必定份额付出违约金，合同持续施行；违约时刻超越上述天数，则买方有权挑选免除合同。
逾期时刻超越承认的天数时，假如买方挑选免除合同，卖方应当付出买方已付房款必定份额的违约金；假如买方挑选合同持续施行，则卖方应按违约天数付出违约金。违约天数应从约好交给时刻起算起至实践交给止，按共同的份额核算，而不分段核算。
「常见问题」逾期交房是十分遍及的现象。形成逾期交房的原因是多方面的，既有开发产品的自身怠于施行的要素，也有行政主管机关强制改变规划、选用新式配套设备等开发产品不能操控的原因。跟着老百姓权力知道的增强，因逾期交房引发的胶葛乃至诉讼也越来越多。
「对策」不论什么原因，只需不构成不可抗力卖方就应当承当职责。而且本条的职责应当与第七条“买方逾期付款的违约职责”适当。主张开发商本着公正对等的准则签定本条。假如呈现逾期交房，应及时告诉客户，确属己方职责的要积极主动承当职责；不该承当职责的，阐明理由争夺客户体谅。实践证明，只需处理妥当，绝大大都的客户对短时刻的逾期交给是不会锱铢必较的。
第十条规划、规划改变的约好经规划部分赞同的规划改变、规划单位赞同的规划改变导致下列影响到买受人所购产品房质量或运用功用的，出卖人应当在有关部分赞同赞同之日起10日内，书面告诉买受人：
1.该产品房结构方法、户形、空间尺度、朝向；
2.「释义」本条是关于标的房产发作规划改变时怎么处理的约好。
「常见问题」依据该条规矩只需当规划改变、规划改变抵达“影响到买受人所购买产品房质量或运用功用”的程度，出卖人才有职责告诉买受人。这种规矩过于准则，发作胶葛后难以断定。
「对策」为削减误解，应在该条自在约好的部分尽或许地将影响到买受人所购买产品房质量或运用功用的景象明晰约好。比方“房子地点小区的容积率、美化率、配套设备等发作改变”。
第十一条交代产品房抵达交给运用条件后，出卖人应当书面告诉买受人处理交给手续。两边进行检验交代时，出卖人应当出示本合同第八条规矩的证明文件，并签署房子交代单。所购产品房为住所的，出卖人还需供给《住所质量确保书》和《住所运用阐明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不彻底，买受人有权回绝交代，由此发作的延期交房职责由出卖人承当。
由于买受人原因，未能如期交给的，两边赞同按以下方法处理：
「释义」本条是关于标的房产的交代程序以及相关法令结果的约好。
范本还规矩了出卖人在交给房产时应供给《住所质量确保书》和《住所运用阐明书》。这是不同与原范本（GF-95-0171）的新规矩。住所质量确保书和运用阐明书准则是建造部1998年发布的《产品住所施行住所质量确保书和住所运用阐明书准则的规矩》建立的。意图是为了确保住所顾客的权益，加强产品房住所售后服务处理，促进住所出售。《住所质量确保书》应当包含以下内容：1、工程质量监督部分核验的质量等级；2、地基根底和主体结构在合理运用寿命年限内承当保修；3、正常运用状况下各部位、部件保修内容与保修期。《住所运用阐明书》应当对住所的结构、功用和各部位（部件）的类型、功用、标准等做出阐明，并提出运用留意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、规划单位、施工单位，托付监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装修留意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设备装备的阐明；5、有关设备、设备装置预留方位的阐明和装置留意事项；6、门、窗类型，运用留意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等值得留意事项的阐明；9、其他需阐明的问题。
「常见问题」由于现在产品房生意多选用预售方法，买方在签定合一起和这今后的很长一段时刻内，对标的房产的知道建立在敞开商的宣扬、许诺以及一些书面材料的根底之上。只需到交代阶段，这种“梦想”才变为看得见、摸得着的实践。而幻想和实践总是有些不同的，更何况在我国房地产业尚不标准的大环境下夸张宣扬、虚伪许诺几乎是全职业的“常规”，这些都导致了交代胶葛大面积发作。交代胶葛的表现方法可简略划分为逾期交给、标的房产质量争议（包含卖方不能供给检验证明和尽管能够供给检验证明但买方仍有贰言）、买方不及时检验入住等。
「对策」交代胶葛尽管都发作在交代阶段，但其原因却不胜枚举，处理的方法也就应差异剖析。比方标的房产的质量问题只需在开发建造的全进程采纳方法才干彻底防止，而选用便利、安全的方法告诉买方、备好《住所质量确保书》、《住所运用阐明书》等文件、耐性回答买方有关房子质量等方面的问题等等都会对削减、防止交代胶葛发作意想不到的作用。
别的，针对实践中有些买方由于自身原因未能准时交代标的房产的状况，主张在本条自在约好出约好：由于买受人原因，未能如期交给的，视为交给，标的房产损毁的危险由买受人承当，根据该房产发作的物业处理等费用由买受人自傲。
第十二条出卖人确保出售的产品房没有产权胶葛和债务胶葛。
因出卖人原因，形成该产品房不能处理产权挂号或发作债务债务胶葛的，由出卖人承当悉数职责。
「释义」本条是关于出卖人权力瑕疵担保职责的约好。所谓权力瑕疵担保职责，是指出卖人就标的物全部权不能彻底搬运于买受人而应当承当的职责。
「常见问题」实践中，出卖人将标的房产向银行抵押借款的景象层出不穷。
「对策」本条只规矩出卖人违背权权力瑕疵担保职责，应当“承当悉数职责”，过于抽象。学理上讲，出卖人违法权力瑕疵担保职责时，买受人能够主张的权力有：违约金、实践施行、免除合同、危害补偿。主张买受人要求详细签定瑕疵担保职责。
第十三条出卖人关于装修、设备标准许诺的违约职责出卖人交给运用的产品房的装修、设备标准应契合两边约好抵达（附件三）的标准。达不到约好标准的，买受人有权要求出卖人依照下述第种方法处理：
1.出卖人补偿双倍的装修、设备差价。
「释义」出卖人交给的房产不契合附件中关于装修标准的约好时，应承当的职责。范本供给的处理方法为出卖人补偿双倍的装修、设备差价，这是参照《顾客权力保护法》第四十九条的规矩做出的。
「常见问题」本条尽管提出以附件的方法明晰约好装修标准，但实践中附加的约好过于抽象。如约好“高档地板、奢华卫浴设备”等等，简单导致胶葛。
「对策」装修、设备附件的内容应当尽量明晰、详细，比方写清材料的等级、标准，设备的品牌、类型等。
从开发商的视点讲，由于范本给出“双倍补偿”的处理方法过于严苛，主张自行约好为：“经两边选定的判定部分承认后，由出卖人在合理的期限内康复到约好标准，或补偿差价。”
第十四条出卖人关于根底设备、公共配套修建正常作业的许诺出卖人许诺与该产品房正常运用直接相关的下列根底设备、公共配套修建，按以下日期抵达运用条件：
1.　；
2.　　；
假如在规矩日期内未抵达运用条件，两边赞同按以下方法处理：
1.；
2.；
「释义」本条是出卖人关于根底设备、公共配套修建正常作业时刻的许诺，以及违法许诺的职责。根底设备包含供水、供电、管道煤气、供暖、电话线路、有线电视等。公共配套修建目标的房产地点的修建、修建群、居民小区内为整体业主服务的修建，一般指安保、幼儿园、校园、商铺、会所等，详细项目以开发商的许诺为准。
「常见问题」有些项目买受人入住后配套设备长时刻不能正常作业，乃至连水电也成问题。买受人底子无法正常日子，所以天怒人怨，乃至采纳过激的方法向敞开参议说法。出卖人的商誉天然大打折扣。
「对策」根底设备中有许多项目是政府或许处于独占方位的企业运营的。他们的服务知道、作业效率还远不能令人满意。对此，开发商要有清醒的知道。要想使根底设备能够按许诺的期限交给，出了自身合理的规划工期、严守进展以外，还要留意与有关部分的和谐、交流。
第十五条关于产权挂号的约好出卖人应当在产品房交给运用后日内，将处理权属挂号需由出卖人供给的材料报产权挂号机关存案。如因出卖人的职责，买受人不能在规矩期限内获得房地产权属证书的，两边赞同按下列第项处理：
1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起　日内将买受人已付房价款交还给买受人，并按已付房价款的　％补偿买受人丢失。
2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的　％向买受人付出违约金。
3
「释义」出卖人提交处理产权证所需材料的时限和违约职责。
向房产主管机关申办产权过户挂号（俗称办产权）是生意两边一起的职责，需求两边各自供给相应材料，和谐合作。出卖人应供给的证件有：1、资质证明2、工商营业执照3、国有土地运用证或政府征地批文、征地协议书及土地出让金己金额交纳的凭据4、计委立项批文、年度出资方案5、出资答应证（1991年4月16日今后需供给）6、建造用地规划答应证、征地红线图7、建造工程规划答应证及红线图、修建施工答应证8、产品房预售答应证9、竣工检验合格证书及竣工平面图。买受人需供给的证件有：1、购房发票2、产品房生意合同、3、身份证复印件、4、单位购买产品房还需供给主管部分批文及出资答应证（1991年4月16日起）
「常见问题」需求留意的是本条约好的限并非买受人终究拿到产权证的时刻，而仅仅是“出卖人提交处理产权证所需材料的时限”。许多买受人对此有过错知道。
「对策」建造部《产品房出售处理方法》规矩：房地产开发企业应当在产品房交给运用之日起60日内，将需求由其供给的处理房子权属挂号的材料报送房子地点地房地产行政主管部分。主张生意两边按该条款约好。
十六条保修职责买受人购买的产品房为产品住所的，《住所质量确保书》作为本合同的附件。出卖人自产品住所交给运用之日起，依照《住所质量确保书》许诺的内容承当相应的保修职责。
买受人购买的产品房为非产品住所的，两边应当以合同附件的方法详细约好保修规模、保修期限和保修职责等内容。
在产品房保修规模和保修期限内发作质量问题，出卖人应当施行保修职责。因不可抗力或许非出卖人原因形成的损坏，出卖人不承当职责，但可帮忙修理，修理费用由购买人承当。
「释义」本条是关于标的房产各部位保修期限的约好。详细的保修职责以《住所质量确保书》〉的内容为准。《住所质量确保书》规矩：正常运用状况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地上、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层掉落1年；地上空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道阻塞2个月；供热、供冷体系和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约好。
「常见问题」产品房质量问题是产品房投诉和胶葛的热门。部分开发商售后服务知道淡漠。
「对策」现在，有些开发商本着对客户担任的情绪，也为了建立杰出的企业形象，十分注重产品房交给后的保修、保护作业，而且成立了专门担任该项作业的“售后服务”部分。这些都是十分有利的测验。
第十七条两边能够就下列事项约好：
1.该产品房地点楼宇的屋面运用权2.该产品房地点楼宇的外墙面运用权3.该产品房地点楼宇的命名权4.该产品房地点小区的命名权5.6.
「释义」关于标的房产的屋面、外墙面运用权以及地点楼宇、小区的命名权归属。在原《产品房出售合同范本》（GF-95-1701）中，没有这方面的内容。跟着社会的开展，产品房除了满意买方寓居运用的首要功用外，又被赋予了若干附加功用。最常见的如在屋面或外墙发布广告或商业招牌等。小区或楼宇的称号由于往往和开发商的称号亲近相联，因而在必定程度上承载和影响了企业的无形资产。这些都是促进本条发作的客观原因。
「常见问题」绝大大都购房者尤其是个人，不了解本条的切当意义。因而，开发商一般都毫不含糊的将本条的几项权力“约好”为归出卖人全部。且不容更改。这种做法并不合理。
「对策」首要，作为一个担任任的开发商应将该条的切当意义以及或许规划的经济利益向客户解说清楚。
其次，该条款中“楼宇、小区的命名权”由于触及开发商的整体规划，由开发商保存该权力比较合理。可是，标的房产的外墙面自身便是房子的一部分，其全部权天然应当归于买方，开发产品景象规矩为“归出卖人”有违公正准则。而“楼宇屋面”便是俗称的房顶，假如标的房产不在顶层，这条底子无需约好，假如在顶层，也应归买方全部（不然，买了房子但对房顶没有运用权岂不是笑话）。
当然，买受人在行使对外墙面和屋面的运用权时，也应当以不危害地点修建的整体利益为限，并要恪守政府规划处理。
第十八条买受人的房子仅作运用，买受人运用期间不得私行改变该产品房的修建主体结构、承重结构和用处。除本合同及其附件还有规矩者外，买受人在运用期间有权与其他权力人一起享受与该产品房有相关的公共部位和设备，并按占地和公共部位与共用房子分摊面积承当职责。
出卖人不得私行改变与该产品房有相关的公共部位和设备的运用性质。
「释义」本条规矩包含两方面的内容，一方面是标的房产的用处及买方运用标的房产时的权力约束。用处一般可分为住所、工作、商住等，应当与主管部分赞同的用处共同。买受人不得私行进行或许危及标的房子和地点修建安全的作业。
另一方面是有关买受人对修建物共用部分所享有的权和承当的职责的规矩。权力首要表现为合理运用和扫除别人阻碍，职责只需表现为分管物业处理等方面的费用。
「常见问题及对策」本条第二方面的规矩模糊表现了民法中关于修建物区别全部权的理论。由于我国现行民事法令中没有关于修建物区别全部权的规矩，《物权法》草稿中尽管现已补偿了这一缺点，但在物权法出台之前，实践日子中触及修建物区别全部权的争议现已层出不穷。因而在产品房生意合同中对修建物区别全部权的部分内容做出规矩，尽管在理论上不甚合理，但有助于处理实践问题。
第十九条争议处理方法：
因施行本合同发作的全部争议，由当事人两边洽谈或调停处理，洽谈调停不成，从以下两种方法中挑选一种（在所选项下打？，如挑选裁定方法，请注明详细裁定委员会）：
1.提交　裁定委员会裁定。（　）
2.依法向人民法院申述。（　）
「释义」：争议处理途径。关于法院申述，绝大大都买受人来讲比较了解。可是关于裁定还有许多人不了解。裁定之于诉讼，有以下几个特色：1、当事人有权挑选处理争议的裁定安排和裁定员；2、裁定施行一裁结局制；3、裁定一般不公开进行。4、便利、便利。4、裁定安排自身没有强制执行安排，当事人不主动施行判决的，由法院强制执行。
「常见问题」当事人挑选裁定时，常常呈现不标准的约好。
「对策」挑选裁定处理，有必要明晰、标准写明所选裁定安排的称号。
第二十条本合同未尽事项，可由两边约好后签定弥补协议：
第二十一条合同附件及弥补协议与本合同具有平等法令效能。空格部分填写的文字与印刷文字具有平等效能。
第二十二条本合同连同附件共　页，两边各执份。送份，具有平等法令效能。
「释义」第二条至第二十三条是关于合同附件和弥补合同的约好。附加包含房子平面图、共用部位与共用房子分摊面积构成阐明、装修、设备标准三项。弥补合同的内容，两边可依据标的房产的详细状况做出约好。
「常见问题」弥补合同内容与范本约好不共同，附件制造不标准。
「对策」弥补合同的内容与范本不共同的，假如弥补合同违背了法令、行政法规强制性规矩，该弥补条款无效；假如弥补合同有用，也应当将合同范本的二十一条删去，并注明以弥补合同为准。
附件能够采纳直接在范本的相应方位书写的方法也能够选用张贴相应内容的方法（平面图一般采纳张贴方法），不管采纳何种方法都应留意在附件上由两边当事人签字或盖章。
第二十三条本合同自两边签字盖章之日起收效。
第二十四条产品房预售的，自本合同收效之日起30天内，由出卖人向请求挂号存案。
「释义」：合同的收效及存案。产品房生意合同理论上归于诺成性合同。向主管部分存案不是合同收效的要件，仅仅行政处理的一种方法。
「常见问题」常常有买受人在签定合同后、房产证办好乃至入住之前，将购买的房子转让给别人。并要求开发商“改合同”，即把原合同毁掉，改由新的买受人与开发商直接签定合同，房产证直接办到新买受人的名下。
「对策」尽管《城市房地产处理法》第四十五条规矩：产品房预售的，产品房预购人将购买的未竣工的预售产品房再行转让的问题，由国务院规矩。但国务院至今未对该问题做出规矩。实践中，房产处理部分不允许所谓的“改合同”。由于这种做法将事实上的两次买卖（开发商卖给原买受人、原买受人卖给新买受人）伪装成一次买卖（开发商卖给新买受人），规避了税费，是违法行为。因而，主张开发商回绝客户“改合同”的要求。