二手房避税方法全解读

文件名称：
《国家税务总局关于加强房地产买卖个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的告诉》（国税发[2006]144号）
要害条款1
受赠人获得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在交纳个人所得税时，以产业转让收入减除受赠、转让住宅过程中交纳的税金及有关合理费用后的余额为应交税所得额，按20%的适用税率核算交纳个人所得税。
律师解读
这条规则能对二手房买卖中的“假赠与”行为起到震撼效果。关于卖房者来说，“假赠与”能够免交营业税；关于买房者来说，卖房者逃脱赋税后天然会把房价降一点下来。可有了这条规则后，买房者恐怕不敢再接纳“赠与”的房子。因为不管多少年之后，只需把房子转让，就得额定承当一笔数额不小的个人所得税。
该条款也有瑕疵。“有关合理费用”的意义过于抽象，哪些费用是合理的，哪些不合理？没有清晰的规范，具体操作中恐面对较大的困难。
要害条款2
对个人赠与不动产过程中，向受赠人收取了货品、钱银或其他经济利益，但供给虚伪资料，请求处理无偿赠与的相关手续，没有按规则交纳营业税的交税人，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规则追缴税款、滞纳金并进行相关处置。
律师解读
这条规则清晰了房产买卖“假赠与”是违法行为，一经发现，要承当严重后果。虽然“假赠与”的两边存在默契，但只需发作胶葛，马脚立刻就会露出来。
要害条款3
个人向别人无偿赠与不动产，包含承继、遗产处置及其他无偿赠与不动产等三种状况，在处理营业税免税请求手续时，交税人应区别不同状况向税务机关提交相关证明资料。
律师解读
赠与、承继、遗赠是三个内在和外延并不相同的法令概念，不能以赠与将承继、遗赠等行为包括起来。不然，不只会形成概念上的紊乱，并且会引起法令适用上的紊乱。这也许是整篇告诉中最让人困惑的部分，假如对赠与、承继、遗赠等行为通通征收个人所得税，便意味着国家现已开端变相开征不动产遗产税，这可是一个严重行动。
时下盛行的避税办法
阴阳合同
本年8月，吕先生把两年前以72万元购得的一套别墅以100万元卖给王先生。假如依照实践买卖价格处理挂号，吕先生需求交纳5.5万元营业税、1万元个人所得税（按售房收入×1%核算）；王先生也需交纳1.5万元的契税。两边为了避税，将合同价改为72万元，吕先生只需交纳3.96万元的营业税，因为没有售房收入的差额所得，不需交纳个税。一起，王先生的契税只需交纳10800元。暗里里，吕先生又与王先生签定了一份实价买卖合同。
点评：一般状况下，房价的确认以送到买卖中心的房子买卖合同（阳合同）为准，假如暗里签定的另一份合同（阴合同）约好不清晰或许不具体，卖房者就有或许被买方钻了空子，只依照“阳合同”的价格付出购房款。
假送真卖
本年7月份，张先生经过“房子赠与”的方法卖掉了房产。2003年，他以50万元购买了一套房产，现在以70万元出售，经过这种“房子赠与”方法，能够为其削减3.85（70×5.5%）万元的营业税开销和0.7（70×1%）万元的个人所得税开销。
点评：房子赠与在买卖过程中，一般只收取手续费用，而由此触及的营业税等税费都是免缴的。可是刚出台的政策规则，清晰了房子再转让时须交纳20%个人所得税，假如买者日后想把这套“无偿获赠”的房产转让，不得不交纳55115元的个税。
以租代售
“以租代售”是指两边在确认成交的志愿下先签定房子租借合同，租借期限到处理产权过户不必交纳营业税的时刻（即获得产权5年）停止，两边在租借合同里约好，买卖两边在正式签定买卖合同并完成产权过户后，买方能够将先期付出的租金用以冲抵购房款。
点评：房产价格的动摇往往是买卖两边在签约时难以预料的。将来如果房子价格上涨了，那卖方彻底有或许甘愿补偿违约金也不愿意按曾经约好价格卖房子，这显然是买方所不能承受的。