土地增值税节税筹划有哪些方法

(一)使用临界点进行交税谋划
依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)第8条的规则，有下列景象之一的，免征土地增值税：
(1)交税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的。
(2)因国家缔造需求依法征用、回收的房地产。
依据《土地增值税暂行条例》第7条的规则，土地增值税实施四级超率累进税率：
(1)增值额未超越扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
(2)增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
(3)增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
(4)增值额超越扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
假如企业缔造的一般规范住所出售的增值率在20%这个临界点上，能够通过恰当操控出价格格而防止交纳土地增值税。依据《土地增值税暂行条例》第6条的规则，核算增值额的扣除项目包含：
(1)获得土地使用权所付出的金额。
(2)开发土地的本钱、费用。
(3)新建房及配套设备的本钱、费用，或许旧房及修建物的评价价格。
(4)与转让房地产有关的税金。
(5)财政部规则的其他扣除项目。
依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》)第7条的规则，这儿的“其他扣除项目”为获得土地使用权所付出的金额以及开发土地和新建房及配套设备的本钱之和的20%。
依据《国务院办公厅转发缔造部等部分关于做好稳定住所价格工作意见的告诉》(国办发[2005]26号)的规则，一般规范住所的规范为：住所小区修建容积率在1.0以上，单套修建面积在120平方米以下，实践成交价格低于同等级土地上住所均匀交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要依据实践状况，拟定本地区享用优惠政策一般住所的详细规范。答应单套修建面积和价格规范恰当起浮，但向上起浮的份额不得超越上述规范的20%。
下面举个例子来帮我们了解一下。
例如：某房地产开发企业缔造一批一般规范住所，获得出售收入2500万元，依据税法规则答应扣除的项目金额为2070万元。该项意图增值额为：2500-2070=430(万元);该项目增值额占扣除项意图份额为：430÷2070=20.77%。依据税法规则，应当依照30%的税率交纳土地增值税：430×30%=129(万元)。请提出交税谋划计划。
剖析：假如该企业能够将出售收入下降为2480万元，则该项意图增值额为：2480-2070=410(万元);该项目增值额占扣除项意图份额为：410÷2070=19.81%。增值率没有超越20%，能够免征土地增值税。该企业下降出售收入20万元，少缴土地增值税129万元，添加税前赢利109万元。
(二)利息付出过程中的交税谋划
房地产开发企业往往需求使用许多借款，其间触及利息的开销，关于利息开销的扣除，我国税法规则了一些约束。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条规则：“财务费用中的利息开销，凡能够按转让房地产项目核算分摊并供给金融机构证明的，答应据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期借款利率核算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规则核算的金额之和的5%以内核算扣除。凡不能按转让房地产项目核算分摊利息开销或不能供给金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规则核算的金额之和的10%以内核算扣除。上述核算扣除的详细份额，由各省、自治区、直辖市人民政府规则。”这儿的(一)项为获得土地使用权所付出的金额，是指交税人为获得土地使用权所付出的地价款和按国家统一规则交纳的有关费用。这儿的(二)项为开发土地和新建房及配套设备的本钱，是指交税人房地产开发项目实践发作的本钱，包含土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、修建安装工程费、基础设备费、公共配套设备费、开发直接费用。
房地产企业借款利息扣除的限额分为两种状况：一种是在商业银行同类同期借款利率的极限内据实扣除;另一种是与其他费用一同按税法规则的房地产开发本钱的10%以内扣除。这两种扣除办法就为企业进行交税谋划供给了空间，企业能够依据两种核算办法所能扣除的费用的不同而决议详细选用哪种扣除办法。
例如：某房地产企业开发一处房地产，为获得土地使用权付出1000万元，为开发土地和新建房及配套设备花费1200万元，财务费用中能够按转让房地产项目核算分摊利息的利息开销为200万元，不超越商业银行同类同期借款利率。请确认该企业是否供给金融机构证明?
解析：假如不供给金融机构证明，则该企业所能扣除费用的最高额为：(1000 1200)×10%=220(万元);假如供给金融机构证明，该企业所能扣除费用的最高额为：200 (1000 1200)×5%=310(万元)。可见，在这种状况下，供给金融机构证明是有利的挑选。
(三)代收费用处理过程中的交税谋划
依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些详细问题规则的告诉》(财税[1995]48号)的规则，关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，假如代收费用是计入房价中向购买方同时收取的，可作为转让房地产所获得的收入计税;假如代收费用未计入房价中，而是在房价之外独自收取的，能够不作为转让房地产的收入。关于代收费用作为转让收入计税的，在核算扣除项目金额时，可予以扣除，但不答应作为加计20%扣除的基数;关于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在核算增值额时不答应扣除代收费用。
企业是否将该代收费用计入房价关于企业的增值额不会产生影响，可是会影响房地产开发的总本钱，也就会影响房地产的增值率，然后影响土地增值税的数额。由此，企业使用这一规则能够进行交税谋划。
例如：某房地产开发企业开发一套房地产，获得土地使用权付出费用300万元，土地和房地产开发本钱为800万元，答应扣除的房地产开发费用为100万元，转让房地产税费为140万元，房地产出价格格为2500万元。为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。现在需求确认该企业是独自收取该项费用，仍是并入房价收取该费用?
解析：假如将该费用独自收取，该房地产可扣除费用为：300 800 100 (300 800)×20% 140=1560(万元)，增值额为：2500-1560=940(万元)，增值率为：940÷1560=60.25%，应纳土地增值税：940×40%-1560×5%=298(万元)。
假如将该费用计入房价，该房地产可扣除费用为：300 800 100 (300 800)×20% 140 100=1660(万元)，增值额为：2500 100-1660=940(万元)，增值率为：940÷1660=56.62%，应纳土地增值税：940×40%-1660×5%=293(万元)。该交税谋划减轻土地增值税担负：298-293=5(万元)。
(四)通过添加扣除项目进行交税谋划
土地增值税是房地产开发的首要本钱之一，而土地增值税在缔造一般规范住所增值率不超越20%的状况下能够免征，企业能够通过添加扣除项目使得房地产的增值率不超越20%，然后享用免税待遇。
例如：某房地产公司开发一栋一般规范住所，房子价格为1000万元，依照税法规则可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为：200÷800=25%。该房地产公司需求交纳土地增值税：200×30%=60(万元)，营业税：1000×5%=50(万元)，城市保护缔造税和教育费附加：50×(7% 3%)=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的赢利为：1000-800-60-50-5=85(万元)。请提出该企业的交税谋划计划。
剖析：假如该房地产公司进行交税谋划，将该房子进行简略装饰，费用为200万元，房子价格添加至1200万元。则依照税法规则可扣除项目添加为1000万元，增值额为200万元，增值率为：200÷1000=20%，不需求交纳土地增值税。该房地产公司需求交纳营业税：1200×5%=60(万元)，城市保护缔造税和教育费附加：60×10%=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的赢利为：1200-1000-60-6=134(万元)。该交税谋划下降企业税收担负：134-85=49(万元)。
(五)使用土地增值税的优惠政策进行交税谋划
我国对土地增值税规则了许多税收优惠政策，房地产开发企业能够充沛创造条件，通过享用税法规则的优惠政策进行交税谋划。
土地增值税的法定减免税项目如下：
(1)交税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的。一般规范住所，是指按所在地一般民用住所规范缔造的寓居用住所。高档公寓、别墅、度假村等不属于一般规范住所。一般规范住所与其他住所的详细区分边界由各省、自治区、直辖市人民政府规则。交税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越法定扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超越扣除项目金额20%的，应就其悉数增值额按规则计税。
(2)因国家缔造需求依法征用、回收的房地产。因国家缔造需求依法征用、回收的房地产，是指因城市实施规划、国家缔造的需求而被政府同意征用的房地产或回收的土地使用权。因城市实施规划、国家缔造的需求而搬家，由交税人自行转让原房地产的，对比本规则免征土地增值税。
(3)个人因工作调动或改进寓居条件而转让原自用住所，经向税务机关申报核准，凡寓居满5年或5年以上的，免予征收土地增值税;寓居满3年未满5年的，折半征收土地增值税。寓居未满3年的，按规则计征土地增值税。2008年11月1日起，居民个人转让住所一概免征土地增值税。
(六)通过两次出售房地产进行交税谋划
房地产出售所担负的税收首要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因而，假如有或许分化房地产出售的价格，然后下降房地产的增值率，则房地产出售所承当的土地增值税就能够大大下降。因为许多房地产在出售时现已进行了简略装饰，因而，能够从简略装饰上做文章，将其作为独自的事务独立核算，这样就能够通过两次出售房地产进行交税谋划。
下面举个例子来协助我们剖析一下。
例如：某房地产公司出售一栋房子，房子总价格为1000万元，该房子进行了简略装饰并安装了简略必备设备。依据相关税法的规则，该房地产开发事务答应扣除的费用为400万元，增值额为600万元。该房地产公司应该交纳土地增值税、营业税、城市保护缔造税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率为：600÷400=150%。依据《土地增值税暂行条例实施细则》第10条的规则，增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的，土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%。因而，应当交纳土地增值税：600×50%-400×15%=240(万元)，应该交纳营业税：1000×5%=50(万元)，应当交纳城市保护缔造税和教育费附加：50×10%=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的赢利为：1000-400-240-50-5=305(万元)。请提出该企业的交税谋划计划。
剖析：假如进行交税谋划，将该房子的出售分为两个合同，第一个合同为房子出售合同，不包含装饰费用，房子出价格格为700万元，答应扣除的本钱为300万元。第二个合同为房子装饰合同，装饰费用300万元，答应扣除的本钱为100万元。则土地增值率为400÷300=133%。应该交纳土地增值税：400×50%-300×15%=155(万元)，营业税：700×5%=35(万元)，城市保护缔造税和教育费附加：35×10%=3.5(万元)。装饰收入应当交纳营业税：300×3%=9(万元)，城市保护缔造税和教育费附加：9×10%=0.9(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的赢利为：700-300-155-35-3.5 300-100-9-0.9=396.6(万元)。通过交税谋划，减轻企业税收担负：396.6-305=91.6(万元)。