农村土地承包合同有哪些独特特点与认识误区

　
笔者以自己署理的多个实在事例为根底，通过将《乡村土地承揽法》与《合同法》的相关法令条款进行比对，一同结合《物权法》、《土地管理法》等相关法令规则，短小精悍的提醒乡村土地承揽合同的共同特色。
跟着我国乡村经济改革的深化，乡村土地逐步被赋予相等的商场位置。跟着乡村土地商场化脚步的逐步加快，土地承揽合同纠纷在各地也逐步呈现。可是，土地承揽合同纠纷的法令适用，与一般合同纠纷有很大不同，尤其是在土地承揽经营权的性质、合同的主体、合同效能、合同免除等等方面，有着其共同的特色。实务中，假如不能注意到这些共同的特色，则简单步入误区，不能周全的保证当事人的合法权益。简述如下：
榜首、乡村土地承揽合同，是物权建立合同, 不是债务合同。
土地承揽经营权是物权，这在2003年《乡村土地承揽法》中就现已清晰。该法第二十二条规则“承揽合同自成立之日起收效。承揽方自承揽合同收效时获得土地承揽经营权。”2007年《物权法》对土地承揽经营权的物权特色进一步清晰时“土地承揽经营权自土地承揽经营权合同收效时建立”。
土地承揽合同收效后，承揽人获得土地承揽经营权。该权力是物权，适用《物权法》的法令规则。
笔者署理的一同荒山承揽合同纠纷中，承揽人通过对荒山的开发，现在荒山估值已达5000万以上。发包方某村委会以承揽方违背土地的约好用处，违法在山上缔造房子为由，要求免除承揽合同，回收承揽地。笔者的署理定见是承揽方现已合法获得荒山的土地承揽经营权，即便在山上缔造房子违法，也只需承当相应的行政职责，并不能导致损失土地承揽经营权。法院采用了署理人的定见，驳回了原告的诉讼恳求。
第二、乡村土地承揽合同的签定和免除，不适用《合同法》。我国的乡村土地，按其是否具有“社会保证功用”，将土地承揽区别为“家庭承揽”和“其它方法承揽”。其间家庭承揽为准则，其它方法承揽为破例。
1、土地承揽合同的签定，不适用《合同法》的签约自在准则，具有强制性、职责性、无偿性。
《合同法》第四条规则：“当事人依法享有自愿缔结合同的权力，任何单位和个人不得不合法干涉。”一般民商事合同的签定，秉承的是相等自愿准则。可是，家庭承揽方法的土地承揽合同的签定，并不秉承自愿准则。《乡村土地承揽法》第五条：“乡村团体经济安排成员有权依法承揽由本团体经济安排发包的乡村土地。任何安排和个人不得掠夺和不合法约束乡村团体经济安排成员承揽土地的权力。”乡村团体经济成员承揽土地是权力，团体经济安排发包是职责，只需乡村团体经济成员不放弃权力，团体经济安排就必须将土地发包给团体经济安排成员。
2、土地承揽合同的免除，不适用《合同法》中的免除条款。
《乡村土地承揽法》第二十六条规则“承揽期内，发包方不得回收承揽地”。第二十七条规则“承揽期内，发包方不得调整承揽地”。免除合同，意味着回收承揽地;改变合同，意味着调整承揽地。可是《土地承揽法》清晰制止了上述行为，制止发包方以任何理由回收承揽地。
即便承揽方严峻违约，底子违约，其成果也不能导致承揽地被回收，而是承当其他的职责。究其根源，乃是立法者以为，家庭承揽乃是农人的根本生计保证，不得以任何理由掠夺。
笔者在2015年接受过一同违法回收承揽土地的咨询案子，案子一审现已审结，未上诉，且过了申述期限。咨询者在常州承揽了20余亩土地，并处理的“土地承揽经营权”证书。村委会以其长时间撂荒、租给别人播种为由，强行将其土地从头发包给别人。该咨询者申述到法院，要求返还承揽地，但惋惜的是法院并未按照《乡村土地承揽法》的立法精力予以判定，而是驳回了诉讼恳求。由于该咨询者及其署理人对《乡村土地承揽法》的特色不熟悉，对案子没有及时提出上诉、申述，失去了法令救助的时机。
第三、 企业与村委会签定“土地承揽合同”，危险大。
乡村土地承揽对主体予以严厉约束，除“四荒”等不宜采纳家庭承揽方法承揽的土地外，“外人”不得获得土地承揽经营权，“外人”与村委会签定的“四荒”以外的土地承揽合同，无效，不受法令保护。
某企业与某村委会签定土地承揽合同，约好承揽期30年，交纳了一大笔土地承揽费。可是事实上，该村委会无权将现已发包给本村团体成员的土地再行回收并发包，成果形成村委会无法履行合同，企业遭受了严重损失。
第四、“土地流通”，是企业获得四荒以外土地的有用方法，能够得到法令保护。
尽管《乡村土地承揽法》制止本团体经济安排成员以外的个人或许安排获得“四荒”以外的土地承揽经营权，可是并非不行合法运用。“土地流通”给团体经济安排成员以外的个人或许安排合法运用村里的土地供给了合法快捷的途径。只需契合法令规则，与现已获得土地承揽经营权的农人签定妥当的“土地流通合同”，个人或许企业相同能够大展宏图，获得预期的法令作用。
第五、“其它方法”承揽的合同，“事前未经本团体经济安排成员的乡民会议2/3以上或许2/3以上乡民代表的赞同，并报乡(镇)人民政府赞同”对合同效能影响的讨论。
《乡村土地承揽法》第四十八条规则“ 发包方将乡村土地发包给本团体经济安排以外的单位或许个人承揽，应当事前经本团体经济安排成员的乡民会议三分之二以上成员或许三分之二以上乡民代表的赞同，并报乡(镇)人民政府赞同。”上述强制性规则，是否归于效能性强制性规则?这个问题现在争议较大。河南省高院关于相似的事例，一概按“无效”处理。可是也有的省高院，以为该规则归于管理性规则，违背该规则并不导致合同无效。
笔者以为，上述规则归于效能性强制性规则，违背该规则，合同无效。理由如下：由于土地承揽合同是物权建立合同，建立土地承揽经营权，意味着对团体土地所有权进行约束，归于权力的处置，是严重事项。对这种严重权力处置，团体所有应当参照共有物的规则来处理，未通过三分之二以上成员或许三分之二以上乡民代表的赞同的，应当无效。
第六、“四荒”土地承揽合同签定后，要及时“办证”。
尽管《物权法》没有区别“家庭承揽”仍是“其它方法承揽”，土地承揽经营权一概规则为“合同收效时”建立。可是《关于审理触及乡村土地承揽纠纷案子适用法令问题的解说》对“其它方法承揽”的土地承揽经营权设定了许多约束，如《解说》第二十一条规则“承揽方未依法挂号获得土地承揽经营权证等证书，即以转让、租借、入股、典当等方法流通土地承揽经营权，发包方恳求承认该流通无效的，应予支撑。但非因承揽方原因未挂号获得土地承揽经营权证等证书的在外。”因而，以“其它方法承揽”的土地，应当尽量处理土地承揽经营权证书，保证将来的法令行为比如转让、租借、入股、典当等合法有用，获得预期的法令作用。
结语：本文介绍了乡村土地承揽合同的特色，特别是具有保证功用的土地，国家给予了十分强壮的法令干涉，合同不再“自在”。一同结合“土地流通”的大趋势，开始讨论了企业单位合法运用土地的途径。笔者欢迎任何人一同愈加深化的讨论、研讨乡村土地的相关法令适用问题。