购房者与开发商解除购房合同后，对于购房担保贷款合同应当如何进行处理？

购房者与开发商免除购房合同后，关于购房担保借款合同应当怎么进行处理？
   [案情简介]
   2004年10月12日，原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司签定《杭州市商品房预售合同》，该合同约好，原告张先奎向被告杭州市鸿达地产公司购买其开发承建的“鸿达公寓”8号楼1208室房子1套，建筑面积为131.32平方米，总房价款为482005元。原告张先奎于2004年12月5日向被告付出房款96400元、2004年12月28日付出房款7400元，计103800元，组合借款330000元，共付出房款433800元。两边约好被告交给房子的期限为2005年3月31日前，若被告杭州市鸿达地产公司逾期交房超越90天，原告张先奎有权中止合同，被告杭州市鸿达地产公司除付出原告张先奎已交房款的利息外，还应按总房款10％付出违约金。因为被告杭州市鸿达地产公司逾期交房超越90天，原告张先奎于2005年7月18日向被告杭州市鸿达地产公司宣布要求退房的书面告诉。
   2005年9月13日，两边就退房事宜经洽谈后达到共同意见，并签定《协议书》一份。该协议约好：(1)原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司免除《杭州市商品房预售合同》；(2)到2005年8月30日止，原告张先奎已偿还银行的公积金、商业借款及利息合计84814.16元，由被告杭州市鸿达地产公司交给原告张先奎，没有偿还银行的部分借款由被告杭州市鸿达地产公司向银行偿还，从2005年11月起，原告张先奎不再承当向银行还款的职责和由此承当的其他全部结果；(3)原告张先奎已向被告付出的房款103800元由被告杭州市鸿达地产公司退还给原告张先奎，被告杭州市鸿达地产公司一起付出原告张先奎该款自2004年12月5日至2005年9月30日的利息10317.24元及以上述金钱的10％作为违约金计10380元，补偿原告张先奎其他经济损失688.15元，以上被告杭州市鸿达地产公司共需付出原告张先奎210000元；(4)被告杭州市鸿达地产公司付出原告张先奎房地发作意登记费及印花税款305元，截止银行债款还清时的房子典当稳妥费在银行借款清偿后立刻付出；(5)被告应当按照下列的期限向原告返还购房款：榜首次付出时刻为2005年9月28日前，金额为70000元；第2次付出时刻为2005年10月16日，金额为50000元及原告张先奎已付的2005年9月、10月银行借款5337.26元；第三次付出时刻为2005年11月20日之前，金额为90000元。如逾期付出，按当期须付出金钱1‰／日付出违约金；(6)本协议书自签定之日起，被告杭州市鸿达地产公司可就原告张先奎名下的系争房子以恰当的方法寻觅新客户，但原告对由此或许引发的其他胶葛不承当任何职责；(7)被告杭州市鸿达地产公司应当将原告张先奎在银行没有偿还的借款清偿结束并向原告张先奎提交债款清偿证明等一切相关文件，且已将一切须付出给原告张先奎的金钱付清后，原告张先奎将合作被告杭州市鸿达地产公司处理终究的退房手续及相关事宜；(8)本协议一式两份，经两边签字盖章后即时收效；(9)自本协议收效之日起视为退房。
   协议签定后，被告杭州市鸿达地产公司按约好向原告张先奎付出了榜首期金钱，第二期金钱逾期7天。因为原告张先奎未刊出借款银行的龙卡，或许会引起被告杭州市鸿达地产公司偿还借款后借款合同仍未刊出、作为借款担保的房子典当不能刊出或该龙卡的担保单位仍为被告杭州市鸿达地产公司的状况，故被告杭州市鸿达地产公司于2005年11月25日书面告诉原告张先奎处理龙卡刊出手续或处理龙卡的担保搬运手续。但原告张先奎于2005年12月6日致函被告杭州市鸿达地产公司，奉告必须在银行借款清偿结束后才干处理龙卡的担保搬运手续。原告张先奎在该函中一起要求被告杭州市鸿达地产公司付出第三期金钱。但在协议规则的时刻内，被告未向原告付出第三期金钱。据此，2006年3月5日，原告张先奎向被告杭州市鸿达地产公司宣布《中止协议告诉书》，以为因为被告杭州市鸿达地产公司拒不实行《协议书》，故中止该协议书的实行。
   因为两边当事人争议不合较大，在洽谈未果的情况下，原告张先奎于2006年5月12日依法向杭州市人民法院提申述讼，要求被告按照《协议书》的内容实行付款职责。
   [法院判定]
   杭州市人民法院经审理以为，原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司签定的《协议书》系两边在《杭州市商品房预售合同》未能全面实行的情况下而签定的中止预售合同实行的一份详细操作方法的协议，是两边实在意思表明，且不违背法令规则，其效能应予确定。原告张先奎称《协议书》是被告杭州市鸿达地产公司在乘人之危情况下签定的，但其未供给根据证明，故本院不予确定。原告张先奎以为自己书面告诉被告杭州市鸿达地产公司中止此协议，故协议书不再持续实行。但因为协议是两边所签，中止也应由两边决议或依合同约好和法令规则，现原告张先奎单方面中止协议的行为既未获得对方赞同，亦无合同根据和法令根据，故本院对原告张先奎的观念无法支撑，两边应按《协议书》处理退房事宜。但协议中触及银行部分，因为被告杭州市鸿达地产公司在借款合同中仅仅担保人而不是当事人，其可按协议约好数额将此款交给原告张先奎，由原告张先奎向银行还贷并刊出建立在系争房子上的典当权。因为协议书曾间断实行，而原告张先奎持续向银行还贷，在借款数额上与协议书上的约好有所改变，详细数额应按银行出具的单据为准。关于被告杭州市鸿达地产公司已按协议向原告张先奎付出的部分金钱，应从总房款中减去。按协议书约好，被告杭州市鸿达地产公司第二期金钱逾期7天，第三期金钱应于2005年11月20日付出，被告杭州市鸿达地产公司于2005年11月25日向原告张先奎发函要求原告张先奎刊出龙卡，在被告杭州市鸿达地产公司宣布此函后可视为两边实行协议遇到困难，无法按协议约好实行，但在11月20日至11月25日这段时刻内，被告杭州市鸿达地产公司应属违约，关于这两期违约，被告杭州市鸿达地产公司理应承当协议书约好的违约职责，按当时金钱1‰／日付出原告张先奎违约金。因为原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司之间已对退房事宜达到新的协议，该协议不违背法令规则，故原预售合同的约好已被新协议所代替，原预售合同内容不再实行。
   据此，法院按照《中华人民共和国民法通则》第八十百条、榜首百零六条、榜首百一十一条、《中华人民共和国合同法第》六十条、第六十四条、第九十一条榜首款第(二)项之规则，判定如下：
   一、原告张先奎与被告杭州鸿达地产公司于2004年10月12日签定的《杭州市商品房预售合同》予以免除；
   二、被告杭州鸿达地产公司应自本判定收效之日起10日内，向原告张先奎付出第三期金钱90000元；
   三、被告杭州鸿达地产公司应自本判定收效之日起10目内，向原告张先奎付出第二期金钱的违约金计387.36元；第三期金钱90000元的违约金(按日利率1‰核算，自2005年11月20日核算至2005年11月24日止，共5天)；
   四、被告杭州鸿达地产公司应自本判定收效之日起10日内，向原告张先奎付出20O5年11月今后没有偿还的银行借款及利息(详细数额按银行出具的单据为准)；
   五、被告杭州鸿达地产公司应自本判定收效之日起10日内，向原告张先奎付出房地发作意登记费、印花税款合计305元；
   六、被告杭州鸿达地产公司应于银行债款清偿之日向原告张先奎付出截止银行债款清偿时的房子典当稳妥费实践发作额(以稳妥公司出具的有关单据为准)；
   七、原告张先奎应自本判定收效之日起10日内，刊出建立在系争房子上的典当权；
   八、驳回原告原告张先奎的其他诉讼恳求。
   ［争议焦点］
   购房者与开发商免除购房合同后，关于购房担保借款合同应当怎么进行处理？
   ［律师点评］
   跟着我国住宅分配货币化、住宅商品化和社会化住宅制度改革的稳步推动，相似本案当事人以购房担保借款方法付出房款、购买房子的生意方法已层出不穷。本案触及的首要问题是何为购房担保借款，免除合一起购房担保借款应当怎么进行处理？
以借款方法购房，不需要购房者一次性付出房款，鼓舞了房地产商场的生意，又使房产商能够及时得到房款，加速房地产商的资金流通，然后促进房地产商场的开展。关于银行来说，将资金投进房地产商场，也能够较好地完成资金的增值，而且因为房子购房担保借款有其共同的担保方法，借款安全有较好的确保。因而，购房担保借款得到了房产商、购房者和银行各方的喜爱，在实践中现已得到广泛的运用。
   因为选用担保借款购房的方法在法令上并没有规则，实践中也是从境外学习引进，各个银行对借款发放的条件、借款合同的版别等有各自的规则。发作胶葛后诉至法院，也成为房地产案子中的新类型案子。因而，有必要结合本案胶葛对购房担保借款的法令性质进行了解，对担保借款购房中的法令联系进行剖析。
   所谓购房担保借款，一般被称为“按揭”借款。“按揭”一词来源于香港，在香港法中是指购房者付出部分房款后，将所购房子登记在放贷银行名下，以担保自己向银行还贷。假如购房者不偿还借款，则由房产商将房子购回，付出银行的借款，或许由银行处置该房子以偿还借款。“按揭”一词尽管被引进内地房地产商场，但内地房地产商场上运用的“按揭”一词与上述“按揭”的性质有很大差异。内地房地产商场中的银行借款后，不将房子登记在银行名下，房产商也多不承当回购的职责，而是作为购房者向银行借款的确保人。
   可见，选用担保借款购房的法令联系有多层，一般存在四个根本合同联系：榜首是购房者因为购房和房产商发作的房子生意联系；第二是购房者为付出购房款向银行借款而发作的假贷联系；第三是购房者将所购房子作为按约偿还借款本息的确保而发作的典当联系；第四是房产商为确保购房者清偿借款而与银行发作的确保联系。别的，还或许发作另一个法令联系，即购房者按照银行指定的险种向稳妥公司处理所购房子稳妥而发作的稳妥联系。   
   上述四种合同联系交错在一起，且有很长的实行期限，假如发作胶葛，特别当购房者与房产商就所购房子免除购房合一起，各方之间联系的理清就比较复杂。如在本案中，购房者与房产商就怎么退房、退款、怎么偿还银行借款等进行了洽谈，并签定了《中止协议》。但在实行《中止协议》的进程中发作了对立，致使胶葛涉讼。退房后，谁才是偿还银行借款的主体?房子上的典当权怎么妥善处理?各方职责的实行谁先谁后?银行是否应当参与此类诉讼?退房后银行的权力职责怎么?这一系列问题在实践中长时间未形成统一认识。在本案中，合同当事人两边的《中止协议》缔结得较为翔实，银行也未恳求作为有独立恳求权的第三人参与诉讼，在无详细法令规则的条件下，原审法院按照两边《中止协议》的约好处理本案胶葛，根本上表现了公正、合理的司法准则。
   若上述当事人没有签定翔实的《协议书》，发作房产胶葛后，导致两边当事人免除购房合同联系后，关于购房担保借款合同应当怎么进行处理？2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》，为此类案子的处理供给了法令根据。该司法解说第二十五条规则：“以担保借款为付款方法的商品房生意合同的当事人一方恳求承认商品房生意合同无效或许吊销、免除合同的，假如担保权人作为有独立恳求权第三人提出诉讼恳求，应当与商品房担保借款合同胶葛兼并审理；未提出诉讼恳求的，仅处理商品房生意合同胶葛。担保权人就商品房担保借款合同胶葛另行申述的，能够与商品房生意合同胶葛兼并审理。商品房生意合同被承认无效或许被吊销、免除后，商品房担保借款合同也被免除的，出卖人应当将收受的购房借款和购房款的本金及利息别离返还担保权人和买受人。”这一规则清晰了银行在诉讼中的位置，清晰了退房后返还房款及借款的主体是房产商，根本解决了此类胶葛的首要问题。作为购房者来说，假如在缔结了担保借款购房合同后，又向房产商退房，首要要与房产商就退房的有关事宜达到合法的协议，清晰各方的权力职责。假如退房的原因是房产商违约，而两边不能就退房之后的处理达到共同意见的，购房者要注意在2年诉讼时效内经过诉讼维护自己的权力。
   别的，因为在与银行的借款合同中，购房者是借款人，负有还款职责，购房者应当及对告诉银行有关退房的事宜，与银行就免除借款合同问题进行洽谈。假如购房者与房产商就退房事宜未达到共同，就在不告诉银行的情况下中止如期偿还借款，购房者将也或许根据借款合同承当违约职责。