房地产开发企业临时设施的财税怎么处理

所谓的房地产开发企业的暂时设备是指房地产企业为开发房地产而工地上暂时缔造的各种工棚、资料棚、歇息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等暂时性房子，以及为了出售房子而缔造的售楼部和样板间等营销设备。这些暂时性设备应怎样进行财政和税务处理?笔者结合最近相关税收方针的研讨，在此就房地产企业的暂时设备的财税处理进行剖析。
(一)房地产开发企业暂时设备的财政处理
因为房地产企业的暂时性设备一次性支出金额较大，而且暂时性设备均不构成终究开发产品实体，也没有分摊占地面积的土地本钱，依据收入与费用匹配的准则，应进行分期摊销，因而，关于暂时性设备的缔造本钱，实践发作时直接计入开发本钱，管帐处理是：
借：开发直接费—项目营销设备(售楼部/样板间)
贷：银行存款
或
借：前期工程费——暂时设备(工地上各种工棚、资料棚、歇息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等暂时性设备)
贷：银行存款
将来开发产品出售时，作为一起本钱予以分配转出。
(二)房地产开发企业暂时设备的税务处理
1、所得税的处理
《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发[2009]31号)规则：开发直接费指企业为直接安排和处理开发项目所发作的，且不能将其归属于特定本钱目标的本钱费用性支出。首要包含处理人员薪酬、员工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳作保护费、工程处理费、周转房摊销以及项目营销设备缔造费等。在结算核算本钱时，项目基建暂时设备可通过“前期工程费——暂时设备”核算，项目营销设备可通过“开发直接费——项目营销设备”进行归集。国税发[2009]31号第二十六条(一)项以可否出售准则确认计税本钱目标规则：开发产品可以对外运营出售的，应作为独立的计税本钱目标进行本钱核算;不能对外运营出售的，可先作为过渡性本钱目标进行归集，然后再将其相关本钱摊入可以对外运营出售的本钱目标。因而，关于这些暂时性辅佐设备不作为计税本钱核算目标呈现，应作为过渡本钱处理。
2、暂时性设备的房产税处理
(1)各种工棚、资料棚、歇息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等暂时性房子的房产税处理
《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解说和暂行规则〉、〈关于车船运用税若干具体问题的解说和暂行规则〉的告诉》(财税地[1986]8号)第二十一条规则：“但凡在基建工地为基建工地服务的各种工棚、资料棚、歇息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等暂时性房子，不论是施工企业自行缔造仍是由基建单位出资缔造交施工企业运用的，在施工期间，一概免征房产税。可是，假如在基建工程结束今后，施工企业将这种暂时性房子交还或许评价转让给基建单位的，应当从基建单位接纳的次月起，依照规则征收房产税。”财税地[1986]8号第十九条规则：“交税人自建的房子，自建成之次月起征收房产税。交税人托付施工企业缔造的房子，从处理检验手续之次月起征收房产税。”依据以上方针规则，房地产开发企业暂时性修建物不征房产税有必要一起满意两个条件：一是暂时设备有必要为基建工地服务，二是有必要处于施工期间的暂时设备。假如基建工程结束，暂时性修建物归基建单位运用，则须从基建单位运用的次月起交纳房产税。
因而，为基建工地服务的各种工棚、资料棚、歇息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等暂时性房子，在施工期间是免征房产税的，假如基建工程结束今后，施工企业将这种暂时性房子交还或许评价转让给基建单位的，应当从基建单位接纳的次月起，依照规则征收房产税。或许这些暂时性房子是基建单位自已出资缔造，只需基建工程结束今后还在运用的，就应该依照规则征收房产税。
(2)售楼部、样板间的房产税处理
因为房地产企业为出售房子而缔造的售楼部、样板间不构成《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解说和暂行规则〉、〈关于车船运用税若干具体问题的解说和暂行规则〉的告诉》(财税地[1986]8号)第二十一条免征房产税的规则。因而，应当自缔造结束次月起交纳房产税。关于售楼部、样板间房产税的交纳，应按自用原值计税。依据《财政部国家税务总局关于安顿残疾人工作单位乡镇土地运用税等方针的告诉》(财税[2010]121号)第三条规则：“对依照房产原值计税的房产，不管管帐上怎么核算，房产原值均应包含地价，包含为获得土地运用权付出的价款、开发土地发作的本钱费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产修建面积的2倍核算土地面积并据此确认计入房产原值的地价。”因为管帐核算中，关于售楼部、样板间的本钱费用归集在开发直接费核算，仅包含了缔造本钱，没有包含土地本钱，无法确认房产计税原值，在核算房产税时就要首要交税调整。
事例：
2011年6月，A房地产公司获得某市一宗土地运用权后进入立项开发，先期投入缔造的暂时设备包含有项目基建用房1000㎡缔造本钱120万元，售楼部2000㎡，缔造本钱340万元，样板间200㎡缔造本钱50万元。请剖析基建用房、售楼部和样板间的财税处理。
剖析：
(1)财政处理
建用房1000㎡缔造本钱120万元，售楼部2000㎡，缔造本钱340万元，样板间200㎡缔造本钱50万元的管帐处理如下：
借：开发直接费—项目营销设备(售楼部/样板间)3900000
贷：银行存款 3900000
借：前期工程费——暂时设备(工地上各种工棚、资料棚、歇息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等暂时性设备)1200000
贷：银行存款 1200000
(2)税务处理
依据《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解说和暂行规则〉、〈关于车船运用税若干具体问题的解说和暂行规则〉的告诉》(财税地[1986]8号)第二十一条免征房产税的规则，A房地产公司项目施工期间，基建用房1000㎡暂不必交纳房产税，可是项目结束，基建用房未撤除的话，就有必要交纳房产税了。而售楼部2000㎡、样板间200㎡暂时修建明显不是为基建工地服务，而是为A房地产公司项目出售服务，不符合财税地[1986]8号第二十一条免征房产税的规则，应当自缔造结束次月起交纳房产税。
关于售楼部、样板间房产税的交纳，应按自用原值计税。因为管帐核算中，关于售楼部、样板间的本钱费用归集在开发直接费核算，仅包含了缔造本钱，没有包含土地本钱，无法确认房产计税原值。依据《财政部国家税务总局关于安顿残疾人工作单位乡镇土地运用税等方针的告诉》(财税[2010]121号)第三条规则：“对依照房产原值计税的房产，不管管帐上怎么核算，房产原值均应包含地价，包含为获得土地运用权付出的价款、开发土地发作的本钱费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产修建面积的2倍核算土地面积并据此确认计入房产原值的地价。”，因而，在对售楼部、样板间房产税核算时要进行交税调整。
假定售楼部占地面积3000㎡，土地本钱1200元/㎡，则售楼部应计入房产原值的土地本钱为3000×1200元/㎡=360万元，房产税计税原值为340 360=700万元，年均交纳房产税700×(1-30%)×1.2%=5.88万元。假定样板间占地面积450㎡，容积率低于0.5，则样板间应计入房产原值的土地本钱为200×2×1200元/㎡=48万元，房产税计税原值为50 48=98万元，年均交纳房产税98×(1-30%)×1.2%=0.8232万元。