谈商品房销售广告法律性质

产品房出售广告是开发商推销产品房必不可少的重要手法。一个实在、诚信的广告会给开发商带来杰出的商机，相反，虚伪、诈骗的广告则会惹祸上身。当心雷区，莫入法令禁地，这是当今开发商售楼广告应当戒备的问题。
国家工商行政管理局发布的《房地产广告发布暂行规则》第3条明确规则：“房地产广告有必要实在、合法、科学、精确，契合社会主义精神文明建设要求，不得诈骗和误导大众。”该规则对制止广告的景象、准予广告的条件、广告的内容以及相关景象都作了明确规则。可是，有的开发商却有法不依，有章不循，明火执仗地诈骗购房者，编制精巧的出售广告和宣扬材料，许诺多种诱人而不实在的条件：
例1，某广告称，所售高楼距医院500米，实践是取直线核算的，由于中心隔着一座工厂和一个研究所，从高楼到医院需绕道走5000多米。
例2，某产品房出售广告称，所售高楼周围将建绿洲和休闲广场，环境将怎么幽雅等等，成果不但未建绿洲，二年后还在所称的休闲广场上又建起了产品楼。
例3、某地开发商的售楼广告称，所售高楼地处交通要道系开发新区，近处有公交车站。但购房者入住两年多也未见近处有公交车站，要搭车需步行三站地。
诸如此类内容不实拐骗购房者购房的广告，在当今的产品房出售市场上不乏其人。一旦购房者发现出售广告与实践不符，指控开发商诈骗时，开发商便以种种遁词，拒不承当职责。
为了处理这类胶葛，最高人民法院《关于审理产品房买卖合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》(以下简称《解说》)，对产品房出售广告的性质怎么确认及其法令结果作了规则。《解说》第3条规则：“产品房的出售广告和宣扬材料为要约约请，可是出卖人就产品房开发规划范围内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细确认，并对产品房买卖合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响的，应当视为要约。该阐明和许诺即便未载入产品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约职责。”这一解说，可以说是要约约请理论在司法实践中的打破。它契合法令要义和买卖公正准则。
这儿，先说一下要约约请。要约约请，也称要约诱惑，即诱惑别人向自己宣布要约的意思表明，是缔结合同的预备行为，不具有约束力。其特点是：要约约请是向社会上不特定的人宣布的;其内容不具备要约的悉数要件;意图是要引起别人向自己首要做出要约表明。
产品房出售广告和宣扬材料，就其特点而言，它是一种要约约请。由于，它是向不特定的人宣布的售房信息，社会大众愿者上钩，想买房子就可以向开发商宣布购房要约。