买房前需看的几条法律知识
来源：听讼网整理 2018-12-17 16:08
房产买卖是一件较为重要的经济行为，买房前必看的法令知识购房者要知道，只要了解了各个环节中需求留意的事项才干在买房进程中有的放矢，才干维护好本身的利益。
(一)了解国家的有关法令规则，搞清房子合法消费的全进程
因为购房是一个巨大的出资和消费行为，一些家庭乃至要花终身的积储才干购买一套住所，因而，购房时必需求千万留神，多把握国家的有关法令规则。例如，依据国家现行的法令规则，下列状况中的房子不许生意：一是违法违章建筑;二是房子产权不清或有胶葛或未清晰产权的房子;三是教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑;四是文物古迹和国家认可的闻名建筑物等需求加以维护的房子;五是因国家建设需求，已征用或确认为拆迁规划的房子。
(二)要了解《房子所有权证》有什么法令效力
之所以要了解《房子所有权证》有什么法令效力，是因为它联系到购房者的切身利益。而要了解《房子所有权证》的法令效力，首要有必要澄清房子所有权的底子意义。
房子所有权是指房子的所有人依法对自己的房产所享有的占有、运用、收益和处置的权利。所谓占有权便是产权人对其房子现实上操控的权利。运用权，是产权人依照房产的功能、效果，对房子加以运用的权利。运用权一般是由产权人行使，但非产权人能够依照法令规则或许与产权人的约好而合法行使。如国有企业运用经国家授权运营管理的房产，承租人按租借合同承租运用租借人房子等。收益权指产权人收取房产所发作的利益的权利，如将房子租借而收取租金或将房子出资入股后共享盈利等。处置权，是产权人在现实上或法令上对房产进行处置的权利。如将旧房撤除、或将房子出卖、赠与等。处置权是房子产权的中心，是房子产权人最底子的权利。处置权一般只能由房子产权人行使(法令上有特别规则的在外)。
房子产权人要行使房子所有权权利，就有必要恳求收取《房子所有权证》。《房子所有权证》是房子所有权的合法证明文件，具有法令效力。
(1)《房子所有权证》是房子所有权人对自己的房子行使所有权的有用凭谭。房子所有权人对自己的房产有四项权利。当产权人要行使某项或某几项权利时就应当向有关方面证明自己是产权人，也便是要供给《房子所有权证》。如当产权人要将自己的房子出卖时，就应当向卖房人和房管机关供给该房子属其所有的《房子所有权证》。
(2)《房子所有权证》是房子所有权人维护其合法权益的有用凭据。当房子所有权人的权利遭到侵略时，房子所有权人能够凭《房子所有权证》向人民法院提申述讼，恳求人民法院阻止侵权者的违法行为。
(3)《房子所有权证》是承认房产所有权的首要依据，但不是仅有的依据。在房地产诉讼中人民法院应当把《房子所有权证》作为确认现实的首要依据，当然，假如有相反的足以推翻《房子所有权证》的依据，应当以法院调查核实的现实为准。
(三)要了解恳求单位住所借款的底子条件
(1)按规则足额交纳住所公积金一年以上;
(2)单位住所基金按规则存入住所公积金管理中心在受托银行房地产信贷部开设的专户内;
(3)借款项目已列入当年建房或购房方案;
(4)建房或购房方案的其他资金已执行，具有了开工条件或已执行购房房源，并与员工签定购房合同;
(5)借款项目已列入政府下达的住所资金年度运用方案;
(6)还贷资金来源执行，有如期还贷的才能;
(7)能供给借款人认可的有代为归还才能的担保单位;
(8)赞同处理房子典当和典当物稳妥。
(四)对公积金方针要作充沛的了解
一般来说，公积金借款将是居民借款购房的最首要方法，因而，了解公积金的有关方针非常必要。下面无妨对公积金的有关方针作些具体的介绍。
1.交公积金的好处
对个人而言，交公积金首要有三个方面的好处。榜首，交存公积金，其实便是本着我们帮我们的准则树立的，不断有人借款，不断有人交存，这样关于购房者来说，就有一笔安稳的、低息的、长时刻的借款资源。第二，个人每月交存的住所公积金不交个人所得税，也便是说个人薪酬超越800元部分，要减去交公积金的数额，然后再交个人所得税。第三，退休时，公积金(个人所交与单位所交)都将连本带息退还给自己，等于“零存整取”。
2.恳求公积金借款的时刻
准则上单位在开户半年之后，个人就能够到住所资金管理中心恳求个人住所典当借款。但现在公积金个人住所借款还只对由单位出头的批量申办，暂不对个人。
3.恳求公积金借款的规划
现在个人借款需经过单位赞同才可申办，借款额度为单位所交存公积金总额的2倍。
4.购买团体用地不能支取住所公积金
这是因为，按国家有关规则，团体用地未经国家征用，不得进入商场，也便是说，购买团体用地住所，无法获得合法产权，资金管理部门不予处理支取住所公积金。
5.购买运用权房不能运用公积金借款
(五)不要将“按揭”与“典当借款”平等起来
“按揭”与“典当借款”是人们在购买房产时的两种不同的付款方法。“按揭”有人望文生意地解释道：“按揭便是按着一步步揭开”。其实，现在常说的按揭便是买房人经过分期付款方法来获得所购商品房的所有权。
按揭对买房者来说有两方面意义，一是购房之款能够在规则期限内分期付;二是在分期付款阶段，房子的所有权被“按揭”着，要比及悉数付清方能“揭”(取)到手。别的，按揭售楼涉及到三方债款联系，即按揭人(买房者)、发展商(卖房者)、按揭权人(一般为有关银行)三者联系。它的程序是，由按揭权人(银行)先与发展商签定买房合同，并预付部分购房款;然后由按揭人(买房者)凭该合同与按揭权人签定按揭合同，由银行向发展商付清余下购房款，而买房者定时向按揭银行付款，直到按规则付清“按揭款”，按揭进程即告完毕。
典当借款是买房者(典当人)向银行(典当权人)借钱的方法。即买房者用所购房产作为典当物，与银行签定典当合同，以不搬运所有权方法作为如期向银行归还借款的保证。此项借款须付利息，买房者(典当人)按合同约好向银行还清本息后，便可回收典当品——“房子所有权证”与“土地运用证”。也便是说买房者在还清借款之前，现实上并不真实具有所购房子的所有权，买房者若违约不如期归还借款，银行能够依法作出处理。
按揭是国际上一种盛行的房产出售方法，它与典当借款尽管性质不同，但在“按住所子所有权”来保证债款(分期付款和如期还贷)实行这一点上异曲同工，彻底一致。
(六)要澄清典当借款保证稳妥的意义
商品房典当借款保证稳妥便是投保人交给必定数额保费，以交换稳妥公司代其归还银行借借款及利息的许诺，为购房人向银行恳求借款供给还款担保的稳妥方法。
经人民银行赞同的华泰稳妥公司《商品房典当借款保证稳妥条款》规则，商品房典当借款保证稳妥的投保人为“购买商品房并以所购商品房作为典当物向银行借款的年满十八周岁至六十周岁具有彻底行为才能的人”;被稳妥人为“向投保人供给商品房典当借款的银行”。
稳妥公司稳妥职责是：为损失归还才能、逝世无继承人或受赠人、逝世而其继承人或受赠人无归还才能或损失归还才能、逝世而其继承人或受赠人回绝实行借款合平等原因而接连三期未按商品房典当借款合同中的约好归还借款利息的投保人，负代偿职责。
投保人和被投保人职责：1.投保人应在投保被受后，一次缴清总稳妥费;2.被稳妥人即便本稳妥存在，也有必要依据借款合同的约好按时刻向投保人催收借款本息;3.在投保人不能实行借款合同的状况下，由稳妥人偿清借款合同约好本息后，被稳妥人应当将典当房子的悉数权属文件及其享有的典当权移交给稳妥人，帮忙稳妥人按法定程序处理典当权改变登记手续。
(七)要了解多出来的实践面积怎么处理
商品房预售时房产商对房子定出一个建筑面积，称“猜测面积”，房产商交房时房子有必要经主管部门进行一次实践丈量，得出“实践面积”。近期，关于实测面积超出猜测面积的胶葛越来越多，少则2～3平方米，多时10～20平方米也有，这给购房者带来意想不到的沉重负担。遇到这种状况怎么处理呢?现在北京市政府颁布42号令对此作出规则，分三种状况进行处理。
无论什么状况下，房产商和购房者在签定合同时都要对此作出非常详尽的约好，不然必打官司无疑。
(八)要学会房产商违约不退房款怎么办
首要向法院申述，法院应在7日内立案。并在立案之日起五日内将申述状副本发送被告，被告在收到之日起15日内提答辩状，被告提出答辩状的，法院在收到之日起5日内将答辩状副本发送原告;被告不提出答辩状的，不影响人民法院审理。《民事诉讼法》第140条规则;人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。”判定收效后，开发商还不自觉退还款，你可向法院恳求强制执行。法院可依法对被执行人的银行账户内存款、不动产和特定的动产(如车辆、船只等)进行冻住，查封或扣押。《民事诉讼法》第223条规则：“被执行人未实行法令文书确认的职责，人民法院有权查封、扣押、冻住、拍卖、变卖被执行人应当实行职责部分的产业。”不仅如此，《民事诉讼法》第102条还赋予法院具有以下更为强硬的权利：“拒不实行现已发作法令效力的判定、裁决的，人民法院能够依据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事职责。”
(九)要了解居民室内自用设备的修理费用怎么计费
依据有关规则，你所购买的新建一般内销商品住所在出售时，应当建立物业修理基金，物业修理基金是用于住所的共用部位、共用设备和公共设备的修理、更新的专用基金，不能用于其他用处。所谓共用部位，是指一幢住所内部，由整幢住所的业主一起运用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、室外墙面、屋面等部位;共用设备则是由整幢业主一起运用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、废物通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷设备、消防用具等设备。共用部位和共用设备的修理、更新费用，由整幢住所的业主按各自具有的住所建筑面积份额一起承当，在物业修理基金中列支。而公共设备则是指物业管理区域内，由业主一起运用的路途、绿洲、停车场库、照明路灯、排水管道、井、废物箱(房)等设备，其修理、更新费用，由物业管理区域内的整体业主依照各自具有的住所建筑面积份额一起承当，在物业修理基金中列支。自用设备的修理费不能在物业修理基金中列支。室内自用部位和设备的修理不归于在物业修理基金中列支的修理项目，因而该修理费应由业主来承当。当然，假如该修理项目归于发开商保修期间和保修规划内的，则应由开发商承当保修职责。
(十)要学会怎么了解购买二手房的房子产权状况
了解二手房的房子产权状况，从总体上说，与商场榜首次成交的商品房没有太大的差异，但单个之处，购房者要特别留神。
因为购买房产要投入相当大的一笔资金，因而出资的安全性是每一个购房者有必要考虑的首要要素，不然稍有不小心，购房人的利益就会遭到损害。而要想保证房产安全无误，了解房子的产权状况，则是每一个购房人在购房前必需求做的工作。购房前对所购房子的产权有清楚的认知，不光能够防止遭到或许的坑害，并且购房后自己的利益也能够遭到法令的维护。
要了解房子的产权状况，购房人首要要做的是要求卖方供给合法的证件，包含产权证书、身份证件、资历证件以及其他证件。
产权证件是指“房子所有权证”和“土地运用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资历证件是指查验买卖两边当事人的主体资历，例如：商品房出售要查验出售方房子开发运营资历证书;署理人要查验署理委托书是否有用;共有房子出售，需求供给其他共有人赞同的证明书等等;其他证件是指：租借房产，要查验承租人抛弃优先购买权的协议或证明;共有房产，要查验共有人抛弃优先购买权的协议或证明;中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
总归买房前必定要多了解相关法令知识，这样在买房中才不会被人忽悠，也不会忧虑后期出现问题找人处理没有人担责的状况发作。
(一)了解国家的有关法令规则，搞清房子合法消费的全进程
因为购房是一个巨大的出资和消费行为，一些家庭乃至要花终身的积储才干购买一套住所，因而，购房时必需求千万留神，多把握国家的有关法令规则。例如，依据国家现行的法令规则，下列状况中的房子不许生意：一是违法违章建筑;二是房子产权不清或有胶葛或未清晰产权的房子;三是教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑;四是文物古迹和国家认可的闻名建筑物等需求加以维护的房子;五是因国家建设需求，已征用或确认为拆迁规划的房子。
(二)要了解《房子所有权证》有什么法令效力
之所以要了解《房子所有权证》有什么法令效力，是因为它联系到购房者的切身利益。而要了解《房子所有权证》的法令效力，首要有必要澄清房子所有权的底子意义。
房子所有权是指房子的所有人依法对自己的房产所享有的占有、运用、收益和处置的权利。所谓占有权便是产权人对其房子现实上操控的权利。运用权，是产权人依照房产的功能、效果，对房子加以运用的权利。运用权一般是由产权人行使，但非产权人能够依照法令规则或许与产权人的约好而合法行使。如国有企业运用经国家授权运营管理的房产，承租人按租借合同承租运用租借人房子等。收益权指产权人收取房产所发作的利益的权利，如将房子租借而收取租金或将房子出资入股后共享盈利等。处置权，是产权人在现实上或法令上对房产进行处置的权利。如将旧房撤除、或将房子出卖、赠与等。处置权是房子产权的中心，是房子产权人最底子的权利。处置权一般只能由房子产权人行使(法令上有特别规则的在外)。
房子产权人要行使房子所有权权利，就有必要恳求收取《房子所有权证》。《房子所有权证》是房子所有权的合法证明文件，具有法令效力。
(1)《房子所有权证》是房子所有权人对自己的房子行使所有权的有用凭谭。房子所有权人对自己的房产有四项权利。当产权人要行使某项或某几项权利时就应当向有关方面证明自己是产权人，也便是要供给《房子所有权证》。如当产权人要将自己的房子出卖时，就应当向卖房人和房管机关供给该房子属其所有的《房子所有权证》。
(2)《房子所有权证》是房子所有权人维护其合法权益的有用凭据。当房子所有权人的权利遭到侵略时，房子所有权人能够凭《房子所有权证》向人民法院提申述讼，恳求人民法院阻止侵权者的违法行为。
(3)《房子所有权证》是承认房产所有权的首要依据，但不是仅有的依据。在房地产诉讼中人民法院应当把《房子所有权证》作为确认现实的首要依据，当然，假如有相反的足以推翻《房子所有权证》的依据，应当以法院调查核实的现实为准。
(三)要了解恳求单位住所借款的底子条件
(1)按规则足额交纳住所公积金一年以上;
(2)单位住所基金按规则存入住所公积金管理中心在受托银行房地产信贷部开设的专户内;
(3)借款项目已列入当年建房或购房方案;
(4)建房或购房方案的其他资金已执行，具有了开工条件或已执行购房房源，并与员工签定购房合同;
(5)借款项目已列入政府下达的住所资金年度运用方案;
(6)还贷资金来源执行，有如期还贷的才能;
(7)能供给借款人认可的有代为归还才能的担保单位;
(8)赞同处理房子典当和典当物稳妥。
(四)对公积金方针要作充沛的了解
一般来说，公积金借款将是居民借款购房的最首要方法，因而，了解公积金的有关方针非常必要。下面无妨对公积金的有关方针作些具体的介绍。
1.交公积金的好处
对个人而言，交公积金首要有三个方面的好处。榜首，交存公积金，其实便是本着我们帮我们的准则树立的，不断有人借款，不断有人交存，这样关于购房者来说，就有一笔安稳的、低息的、长时刻的借款资源。第二，个人每月交存的住所公积金不交个人所得税，也便是说个人薪酬超越800元部分，要减去交公积金的数额，然后再交个人所得税。第三，退休时，公积金(个人所交与单位所交)都将连本带息退还给自己，等于“零存整取”。
2.恳求公积金借款的时刻
准则上单位在开户半年之后，个人就能够到住所资金管理中心恳求个人住所典当借款。但现在公积金个人住所借款还只对由单位出头的批量申办，暂不对个人。
3.恳求公积金借款的规划
现在个人借款需经过单位赞同才可申办，借款额度为单位所交存公积金总额的2倍。
4.购买团体用地不能支取住所公积金
这是因为，按国家有关规则，团体用地未经国家征用，不得进入商场，也便是说，购买团体用地住所，无法获得合法产权，资金管理部门不予处理支取住所公积金。
5.购买运用权房不能运用公积金借款
(五)不要将“按揭”与“典当借款”平等起来
“按揭”与“典当借款”是人们在购买房产时的两种不同的付款方法。“按揭”有人望文生意地解释道：“按揭便是按着一步步揭开”。其实，现在常说的按揭便是买房人经过分期付款方法来获得所购商品房的所有权。
按揭对买房者来说有两方面意义，一是购房之款能够在规则期限内分期付;二是在分期付款阶段，房子的所有权被“按揭”着，要比及悉数付清方能“揭”(取)到手。别的，按揭售楼涉及到三方债款联系，即按揭人(买房者)、发展商(卖房者)、按揭权人(一般为有关银行)三者联系。它的程序是，由按揭权人(银行)先与发展商签定买房合同，并预付部分购房款;然后由按揭人(买房者)凭该合同与按揭权人签定按揭合同，由银行向发展商付清余下购房款，而买房者定时向按揭银行付款，直到按规则付清“按揭款”，按揭进程即告完毕。
典当借款是买房者(典当人)向银行(典当权人)借钱的方法。即买房者用所购房产作为典当物，与银行签定典当合同，以不搬运所有权方法作为如期向银行归还借款的保证。此项借款须付利息，买房者(典当人)按合同约好向银行还清本息后，便可回收典当品——“房子所有权证”与“土地运用证”。也便是说买房者在还清借款之前，现实上并不真实具有所购房子的所有权，买房者若违约不如期归还借款，银行能够依法作出处理。
按揭是国际上一种盛行的房产出售方法，它与典当借款尽管性质不同，但在“按住所子所有权”来保证债款(分期付款和如期还贷)实行这一点上异曲同工，彻底一致。
(六)要澄清典当借款保证稳妥的意义
商品房典当借款保证稳妥便是投保人交给必定数额保费，以交换稳妥公司代其归还银行借借款及利息的许诺，为购房人向银行恳求借款供给还款担保的稳妥方法。
经人民银行赞同的华泰稳妥公司《商品房典当借款保证稳妥条款》规则，商品房典当借款保证稳妥的投保人为“购买商品房并以所购商品房作为典当物向银行借款的年满十八周岁至六十周岁具有彻底行为才能的人”;被稳妥人为“向投保人供给商品房典当借款的银行”。
稳妥公司稳妥职责是：为损失归还才能、逝世无继承人或受赠人、逝世而其继承人或受赠人无归还才能或损失归还才能、逝世而其继承人或受赠人回绝实行借款合平等原因而接连三期未按商品房典当借款合同中的约好归还借款利息的投保人，负代偿职责。
投保人和被投保人职责：1.投保人应在投保被受后，一次缴清总稳妥费;2.被稳妥人即便本稳妥存在，也有必要依据借款合同的约好按时刻向投保人催收借款本息;3.在投保人不能实行借款合同的状况下，由稳妥人偿清借款合同约好本息后，被稳妥人应当将典当房子的悉数权属文件及其享有的典当权移交给稳妥人，帮忙稳妥人按法定程序处理典当权改变登记手续。
(七)要了解多出来的实践面积怎么处理
商品房预售时房产商对房子定出一个建筑面积，称“猜测面积”，房产商交房时房子有必要经主管部门进行一次实践丈量，得出“实践面积”。近期，关于实测面积超出猜测面积的胶葛越来越多，少则2～3平方米，多时10～20平方米也有，这给购房者带来意想不到的沉重负担。遇到这种状况怎么处理呢?现在北京市政府颁布42号令对此作出规则，分三种状况进行处理。
无论什么状况下，房产商和购房者在签定合同时都要对此作出非常详尽的约好，不然必打官司无疑。
(八)要学会房产商违约不退房款怎么办
首要向法院申述，法院应在7日内立案。并在立案之日起五日内将申述状副本发送被告，被告在收到之日起15日内提答辩状，被告提出答辩状的，法院在收到之日起5日内将答辩状副本发送原告;被告不提出答辩状的，不影响人民法院审理。《民事诉讼法》第140条规则;人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。”判定收效后，开发商还不自觉退还款，你可向法院恳求强制执行。法院可依法对被执行人的银行账户内存款、不动产和特定的动产(如车辆、船只等)进行冻住，查封或扣押。《民事诉讼法》第223条规则：“被执行人未实行法令文书确认的职责，人民法院有权查封、扣押、冻住、拍卖、变卖被执行人应当实行职责部分的产业。”不仅如此，《民事诉讼法》第102条还赋予法院具有以下更为强硬的权利：“拒不实行现已发作法令效力的判定、裁决的，人民法院能够依据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事职责。”
(九)要了解居民室内自用设备的修理费用怎么计费
依据有关规则，你所购买的新建一般内销商品住所在出售时，应当建立物业修理基金，物业修理基金是用于住所的共用部位、共用设备和公共设备的修理、更新的专用基金，不能用于其他用处。所谓共用部位，是指一幢住所内部，由整幢住所的业主一起运用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、室外墙面、屋面等部位;共用设备则是由整幢业主一起运用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、废物通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷设备、消防用具等设备。共用部位和共用设备的修理、更新费用，由整幢住所的业主按各自具有的住所建筑面积份额一起承当，在物业修理基金中列支。而公共设备则是指物业管理区域内，由业主一起运用的路途、绿洲、停车场库、照明路灯、排水管道、井、废物箱(房)等设备，其修理、更新费用，由物业管理区域内的整体业主依照各自具有的住所建筑面积份额一起承当，在物业修理基金中列支。自用设备的修理费不能在物业修理基金中列支。室内自用部位和设备的修理不归于在物业修理基金中列支的修理项目，因而该修理费应由业主来承当。当然，假如该修理项目归于发开商保修期间和保修规划内的，则应由开发商承当保修职责。
(十)要学会怎么了解购买二手房的房子产权状况
了解二手房的房子产权状况，从总体上说，与商场榜首次成交的商品房没有太大的差异，但单个之处，购房者要特别留神。
因为购买房产要投入相当大的一笔资金，因而出资的安全性是每一个购房者有必要考虑的首要要素，不然稍有不小心，购房人的利益就会遭到损害。而要想保证房产安全无误，了解房子的产权状况，则是每一个购房人在购房前必需求做的工作。购房前对所购房子的产权有清楚的认知，不光能够防止遭到或许的坑害，并且购房后自己的利益也能够遭到法令的维护。
要了解房子的产权状况，购房人首要要做的是要求卖方供给合法的证件，包含产权证书、身份证件、资历证件以及其他证件。
产权证件是指“房子所有权证”和“土地运用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资历证件是指查验买卖两边当事人的主体资历，例如：商品房出售要查验出售方房子开发运营资历证书;署理人要查验署理委托书是否有用;共有房子出售，需求供给其他共有人赞同的证明书等等;其他证件是指：租借房产，要查验承租人抛弃优先购买权的协议或证明;共有房产，要查验共有人抛弃优先购买权的协议或证明;中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
总归买房前必定要多了解相关法令知识，这样在买房中才不会被人忽悠，也不会忧虑后期出现问题找人处理没有人担责的状况发作。