买房行为的个人所得税税务处理方法

现在，有些霸气的企业为了留住人才，用住宅奖赏优秀员工，在时下为房子奔命的人群中当是可遇不可求的福利。现结合当时相关管帐及税法规则，以非房地产企业为例，对企业购买住宅奖赏员工的财税处理作一讨论。
一、管帐规则
《企业管帐准则第9号——员工薪酬》规则，员工薪酬是指员工在职期间和离职后供给给职丁的悉数钱银性薪酬和非钱银性薪酬，其间，非钱银性薪酬首要为非钱银性福利，包含向员工无偿供给自己具有的财物等。
《企业管帐准则第14号——收入》第四条规则：出售产品收入一起满意下列条件的，才干予以承认：(一)企业已将产品一切权上的首要危险和酬劳搬运给购货方;(二)企业既没有保存一般与一切权相联系的持续管理权，也没有对已售出的产品施行有用操控;(三)收入的金额可以可靠地计量;(四)相关的经济利益很可能流入企业;(五)相关的已发作或将发作的本钱可以可靠地计量。
依据以上规则，企业将外购的房子作为福利奖赏给员工个人，不符合《企业管帐准则第14号——收入》，管帐上不作为收入处理。
二、税法规则
1、企业所得税规则
《国家税务总局关于企业处置财物所得税处理问题的告诉》(国税函〔2008〕828号)第二条规则，企业将财物移交别人的下列景象，因财物一切权属已发作改动而不归于内部处置财物，应按规则视同出售确认收入。(一)用于商场推广或出售;(二)用于外交敷衍;(三)用于员工奖赏或福利;(四)用于股息分配;(五)用于对外捐献;(六)其他改动财物一切权属的用处。
依据上述规则，企业将房子奖赏给员工，财物一切权已发作搬运，应视同出售交纳企业所得税。
2、个人所得税规则
依据《关于单位贱价向员工售房有关个人所得税问题的告诉》(财税〔2007〕13号)规则，单位按低于置办或建造本钱价格出售住宅给员工，员工因此而少开销的差价部分(员工实践付出的购房价款低于该房子的置办或建造本钱价格的差额)，归于个人所得税应税所得，应依照“薪酬、薪水所得”项目交纳个人所得税。
对员工取得的上述应税所得，对比国家税务总局《关于调整个人取得全年一次性奖金等核算征收个人所得税办法问题的告诉》(国税发〔2005〕9号)规则的全年一次性奖金的交税办法，核算征收个人所得税，即先将悉数所得数额除以12，按其商数并依据个人所得税法规则的税率表确认适用的税率和速算扣除数，再依据悉数所得数额、适用的税率和速算扣除数，依照税法规则核算交税。
依据上述规则，企业将房子奖赏给员工，应该依据购房价款依照“薪酬、薪水所得”项目交纳个人所得税
3、营业税规则
《营业税暂行条例施行细则》第五条规则：交税人有下列景象之一的，视同发作应税行为：(一)单位或许个人将不动产或许土地使用权无偿赠送其他单位或许个人;(二)单位或许个人自己新建(以下简称自建)建筑物后出售，其所发作的自建行为;(三)财政部、国家税务总局规则的其他景象。
依据《财政部、国家税务总局关于营业税若干方针问题的告诉》财税〔2003〕16号(二十)单位和个人出售或转让其置办的不动产或受让的土地使用权，以悉数收入减去不动产或土地使用权的置办或受让原价后的余额为营业额。
依据上述规则，企业将房子奖赏给员工，假定房子市价高于原价，应该依照差额交纳营业税，反之，则不交税。
三、财税差异
关于视同出售，一般有两种办法：一种是管帐上不按视同出售处理，将发作的开销直接列入相关的本钱费用;另一种是管帐上按视同出售处理，计入主营业务收入。企业将房子赠送给员工，则归于前者。
例、某单位与员工签订协议，假定在本单位从业到达20年以上，就赠送房子一套给员工。假定张某取得企业奖赏的住宅一套，商场价为25万元，假定该房子置办原价为30万，已提折旧10万元。该房子为单位团购所得。
解析：
1、对张某买房行为的个人所得税税务处理是：
300000÷12=25000(元)，适用税率25%，速算扣除数1375。张某应纳个人所得税=300000×25%-1375=73625(元)
2、企业应缴营业税：该房子原价为30万元，商场价格25万元，价格小于原价，不交纳营业税。
3、管帐处理：
借：固定财物整理　20
累计折旧　　　10
贷：固定财物30
借：敷衍员工薪酬—非钱银性福利　20
贷：固定财物整理　　20
借：管理费用等　　20
贷：敷衍员工薪酬——非钱银性福利20
交税调整：年终汇算清缴时，应交税调增5万元(25-20)。