烟台农村宅基地买卖是否无效以及法律后果怎么样

烟台市,因有烟台山而得名,且源源不绝。近几年土地越来越值钱，乡村宅基地也备受重视，很多人都想要去乡村购买宅基地，在宅基地上面建住所。需求留意的是乡村宅基地生意需求满意四个条件，别的，乡村宅基地生意很简单呈现反悔现象，生意生意的危险不小。乡村宅基地是否能够生意?乡村宅基地留意事项有哪些?
一、乡村宅基地是什么?
乡村宅基地是仅限本团体经济安排内部契合规矩的成员，依照法令法规规矩享用运用，而且能够用来缔造寓居房子的乡村土地。
二、乡村房子生意合同的法令效能
司法实践中，关于同一团体经济安排成员间签定的乡村房子生意合同，各地法院遍及确定合同有用。但关于本团体经济安排成员与本团体经济安排之外的单位或个人签定的乡村房子生意合同，各地法院关于合同效能的确定不完全相同。本文将要点重视和介绍北京区域法院的司法裁判规范。
一般裁判规矩
1、最高人民法院
《最高人民法院关于印发<全国民事审判作业会议纪要>的告诉》(惩办[2011]442号)第15条清晰，在乡村团体所有土地上缔造房子并向社会揭露出售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规矩，确定该生意合同无效。将宅基地上缔造的房子出卖给本团体经济安排成员以外的人的合同，不具有法令效能;出售给本团体经济安排成员的，应当契合法令、行政法规和国家方针关于宅基地分配、运用条件的规矩。
别的，值得重视的是，《全国民事审判作业会议纪要》(2015年4月征求定见稿)第35条也清晰“关于宅基地流通处于非试点区域的，农人出售其宅基地上的房子给城市居民或许出售给不同乡村团体经济安排成员，该房子生意合同一般应确定无效。”
2、各地高级人民法院
依据《北京市高级人民法院关于印发乡村私有房子生意胶葛合同效能确定及处理准则研讨会会议纪要的告诉》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)，关于乡村房子生意合同胶葛的处理，北京高院确立了以确定无效为准则、以确定有用为破例的司法裁判规范。具体说来，生意双方都是同一团体经济安排的成员，或许诉讼时买受人现已户口迁入所购房子所在地的团体经济安排的，能够确定合同有用;关于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房子转让给回乡落户的干部、员工、退伍军人以及华裔、港澳台同胞的，亦可确定转让合同有用。除此之外，乡村房子生意合同准则上应确定无效。
依据《安徽省高级人民法院关于审理房子生意合同胶葛案件适用法令问题的辅导定见》(2012年3月5日)第13、14条之规矩，城镇居民、法人或其他安排购买乡村团体所有土地上建造的房子签定的房子生意合同应当确定为无效合同;除非买受人在一审法庭争辩完结前获得出卖人所属的乡村团体经济安排成员资历且契合其他购买条件，非同一乡村团体经济安排成员之间签定的房子生意合同，也应当确定为无效合同。
依据《广东省高级人民法院关于审理乡村团体土地出让、转让、租借用于非农业建造胶葛案件若干问题的辅导定见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规矩，当事人将乡村乡民住所建造用地转让、租借或以合建方式变相转让乡村乡民住所建造用地而签定的合同，一般应确定无效。
依据《上海市高级人民法院民一庭关于审理乡村宅基地房子生意胶葛案件的准则定见》(沪高法民一[2004]4号)，关于发作在本乡(镇)范围内乡村团体经济安排成员之间的乡村房子生意，确定为有用;关于将房子出售给本乡(镇)以外的人员的，假如获得有关安排和部分同意的，能够确定为有用;关于将房子出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关安排和部分同意，合同没有实践实行或购房人没有实践寓居运用该房子的，该合同应作无效处理;关于将房子出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关安排和部分同意，假如合同已实践实行结束，且购房人已实践寓居运用该房子的，对合同效能暂不表态，实践处理中应本着尊重现状、保持安稳的准则，供认购房人对房子的现状以及持续占有、寓居和运用该房子的权力。
特别裁判规矩
咱们将要点重视北京区域法院处理乡村房子生意合同胶葛的司法实务具体做法，深度研讨乡村房子生意合同胶葛中的要点难点问题。
1、团体经济安排成员资历的判别规范
依据北京高院的司法辅导定见，买受人是否归于房子所在地团体经济安排成员成为合同效能确定的要害。团体经济安排成员资历的判别规范是解开上述问题的“钥匙”。结合北京区域法院近两年的裁判事例来看，北京区域法院一般都以申述前买受人是否具有房子所在地的农业户口为判别规范，一般会参阅房子所在地村委会关于买受人是否归于或曾归于该村团体经济安排成员方面的定见。具体说来，关于农业户口的买受人，购房后至一审争辩完结前，已将户籍迁入房子所在地村委会的，则确定其为该村团体经济安排成员。反之，关于非农业户口的买受人，即使其户口已迁入房子所在地的村委会，在该村参与推举等，也不该确定其为该村团体经济安排成员。
别的需求留意的是，在判别买受人是否具有团体经济安排成员资历时，北京区域法院一般以购房家庭为参照系，只需购房家庭成员之一为房子所在地团体经济安排成员的，乡村房子生意合同一般会被确定为有用合同。
2、出卖人不再具有团体经济安排成员资历是否影响合同效能
出卖人建议乡村房子生意合同无效，是否应当满意出卖人仍是房子所在地团体经济安排成员的条件?换言之，出卖人签定合同时为城镇居民，或申述前已成为城镇居民，或申述前已成为其他团体经济安排成员的，是否会影响乡村房子生意合同的效能确定?
从北京区域法院的裁判事例来看，大都法院以为，合同无效为自始无效，出卖人转为非房子所在地团体经济安排成员的现实不能导致乡村房子生意合同转变为有用，即使出卖人申述时现已不是房子所在地团体经济安排成员的，其依然有权申述建议乡村房子生意合同无效。若申述时的房子买受人不是房子所在地团体经济安排成员，法院则会支撑出卖人的诉求，从而裁判确定合同无效。可是，有极少量法院裁判以为，出卖人申述时不是房子所在地团体经济安排成员的，即使买受人不是房子所在地团体经济安排成员的，乡村房子生意合同为有用合同。
3、连环生意中乡村房子生意合同效能
出卖人将乡村房子转让给第一手买受人，第一手买受人又将房子转让给第二手买受人，乃至连续转让给其他买受人，由此发作连环生意，出卖人申述建议乡村房子生意合同无效时，怎么确定乡村房子生意合同的效能?
从北京区域法院的裁判事例来看，大都法院以为，若第一手买受人不是房子所在地团体经济安排成员，且申述时的房子买受人也不是房子所在地团体经济安排成员，因宅基地运用权是团体经济安排成员享有的权力，与特定的身份相联系，转让房子后导致宅基地运用权的不合法流通，损害了团体经济安排的权益，乡村房子生意合同应当确定为无效合同。反之，第一手买受人不是房子所在地团体经济安排成员，但申述时的房子买受人是房子所在地团体经济安排成员，因宅基地运用权并未搬运给团体经济安排以外的成员，乡村房子生意合同应当确定为有用合同。换言之，只需终究一手买房人为房子所在地团体经济安排成员，那么前面多手的连环生意合同均有用，不管其对应的受让人是否为房子所在地团体经济安排成员。
4、建议合同无效是否受诉讼时效期间的约束
北京区域法院以为，合同无效系自始无效，单纯的时刻通过不能改动无效合同的违法性。当事人建议乡村房子生意合同无效，不受诉讼时效期间的约束。但合同无效后，当事人建议返还产业、损害赔偿的恳求，应当适用诉讼时效期间的约束。